首页> 资讯中心> 正文 搜索:

政策：国家统计局李启明谈房地产统计

　　[提要]国家统计局固定资产投资统计司司长李启明主持人：改革开放以来，我国的房地产业对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们的居住水平做出了重要的贡献，已经成为国民经济中的新兴产业。房地产统计理应为国家正确决策提供较为客观和准确的判断依据。作为统计专家，您认为研究我国房地产业与国民经济相互间的关系应从哪些方面入手呢？李启明：研究我国房地产业与国民经济相互间的关系，最直接的是研究与国内生产总值（GDP）增长的关系。因为GDP是反映国民经济运行状况的核心指标，在国民经济核算中核算GDP的生产帐户同样处于帐户体系
国家统计局固定资产投资统计司司长李启明 主持人：改革开放以来，我国的房地产业对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们的居住水平做出了重要的贡献，已经成为国民经济中的新兴产业。房地产统计理应为国家正确决策提供较为客观和准确的判断依据。作为统计专家，您认为研究我国 房地产业与国民经济相互间的关系应从哪些方面入手呢？李启明：研究我国房地产业与国民经济相互间的关系，最直接的是研究与国内生产总值（GDP）增长的关系。因为GDP是反映国民经济运行状况的核心指标，在国民经济核算中核算GDP的生产帐户同样处于帐户体系的核心位置。GDP有三种核算方法，即生产法，收入法和支出法。因此，我们在研究房地产业与国民经济的关系时也可以从不同的角度进行分析。一方面从支出法的角度（也就是投资以 及消费，出口，库存四个主要使用去向），观察房地产的投资在促进GDP增长中的作用；另一方面可以从生产法、收入法的角度核算房地产业自身的总产出，以及扣除中间消耗之后的增加值（因为各行各业的增加值之和就是GDP），以此分析房地产业在国民经济中的地位以及对相关产业的拉动作用等等。 讲到房地产业与国民经济的关系，不仅可以从生产帐户的角度分析，国民经济核算体系还包括投入产出核算，资金流量核算，资产负债核算，国际收支核算等等。在谈到房地产业与相关产业的关系时，将较多地使用投入产出核算的数据，因为投入产出模型反应的正是行业部门间的技术经济联系，它是一个很好的量化问题的工具。从理论上讲，资金流量核算对分析房地产业与国民经济的关系也很重要。中国的资金流量核算是以GDP为起点的，包括了实物交易和金融交易。从中可以分析机构部门（有财务决策权的部门）间的资金分配结构，资金融通结构，资金使用结构，并且可以进行资金循环渠道的比较分析。房地产业属非金融企业部门，上述分析不仅是房地产业自身的，而且是包括与其它机构部门（金融机构部门，政府部门，住户部门和国外部门）之间的分析。但在目前，这些分析工作还受到数据资料的限制，只能先谈个设想。另外，反映存量的资产负债核算也很重要。比如，我们目前对房屋空置率的研究，还仅仅限于增量的范围，而国外一些发达国家往往把增量和存量放在一起观察，研究整个社会房屋的供求平衡，这才是更科学的。我们应该在细化资产负债核算的基础 上，也能研究和观察全社会房屋供求的大平衡。 主持人：人们一提起房地产就和自已的住房联系在一起，统计中的房地产是这样的概念吗？ 李启明：房地产有广义和狭义之分，我国的房地产沿用的狭义的概念，基本上是指土地和土地上的房屋及建筑物（广义的还包括地下的矿藏、树木等）。由这一定义出发，房地产业的定义是指从事房地产开发、建设、经营、租赁及维修等活动的经济部门。老百姓的住房当然是其中的重要组成部分。 主持人：房地产业具体包括哪些内容？ 李启明：具体包括4方面的内容：1、房地产开发与经营业，包括各类房地产经营、房地产交易、房地产租赁等活动。2、房地产管理业，包括对住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动等；3、房地产经纪与代理业，包括房地产经纪与代理活动，如房地产交易所、房地产估价所等；4、自给性服务，包括城乡居民居住自有住房所形成的住房服务。对于居民自有住房来说，本来没有发生出租行为。由于不同国家不同时期自有住房和出租住房的比率往往差异很大，在GDP核算中，为了保证住房服务的生产和使用以及居民消费水平国际可比性和历史可比性，一般都把居民自有住房的住户视为对本住户提供了住房出租服务，而纳入房屋出租活动进行核算。 主持人：现行房地产业的统计是否涵盖了以上内容？ 李启明：不是的。目前由国家统计局投资司直接统计的房地产业，其对象只是房地产开发企业和单位进行的商品房屋建设和土地开发经营活动。它仅仅是房地产业所应包括的四部分内容的第一部分。 主持人：那么，现行房地产业的核算范围有多大？ 李启明：现行房地产业的核算范围包括：房地产开发经营业所从事的房地产业活动、城市房地产业管理部门提供的居民住房服务、城乡居民自有住房服务和房地产经纪与代理活动。 主持人：您对现行房地产业的统计核算感到满意吗？ 李启明：我国的房地产业核算虽然取得了长足的进展，但还不能说是十分完善，归纳起来，主要还存在四方面的问题：一是受资料来源的限制，现行房地产业核算没有包括房地产开发经营企业和单位以外的各种类型单位以及城乡居民住户以营利为目的提供的住房出租服务；关于非营利性住房服务，只包括城市房地产管理部门提供的住房服务，没有包括企业、事业和行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务。虽然推行住房制度改革后将一部分公有住房按照自愿的原则出售给个人，但公有住房仍然占相当的比例：二是城市房地产管理部门提供的是一种国家补贴的低房租的福利性住房，90年代初，一平方米仅几分钱，1995年一平方米0.60元，目前一平方米大约两元钱。现行的核算办法是以其营业性收入作为总产出，这就低估了房地产管理部门的总产出，从而低估了增加值。而且这部分的资料范围一直履盖不全，也影响了其总产出和增加值的完整性；三是受公有住房房租普遍偏低的影响和资料来源的限制，城乡居民自有住房服务目前仅按住房原值的2－4％计算的虚拟固定资产折旧作为总产出，同时作为增加值。众所周知，增加值应包括劳动者报酬、间接税净额、营业盈余和固定资本折旧。显然，这种估算出的增加值没有包括人工费、利润等等。因此，我国城乡居民自有住房服务的总产出和增加值估算得偏低；四是按照国民经济核算的要求，固定资产折旧应该按固定资产当期购置的市场价格进行重估的价值进行计算，但目前能够搜集到的固定资产折旧数据一般都是按历史成本计算的，这就导致了我国房地产业固定资产折旧的低估。 由于统计核算的范围不全等多种原因，导致我国房地产业增加值偏低，使之难以准确反映我国房地产业在国民经济中的重要地位。 主持人：我国房地产业核算的改革有些什么设想呢？ 李启明：针对我国目前房地产业核算存在的问题，准备以城镇居民住房服务核算为重点加以改革。主要思路是按市场房租价格估算城镇居民住房服务。也就是利用城镇居民住房每平方米的市场房租价格的平均值乘以所有城镇居民住房的使用面积，得到所有城镇居民住房按市场价格计算的房租收入，以此收入作为城镇居民住房服务总产出，再参照房地产开发与经营企业的增加值率，计算出城镇居民住房服务增加值。这样就把我国目前房地产业核算没有包括的房地产开发经营企业和单位以外的各种类型单位以及城镇居民住户从事的以营利为目的的住房出租活动，企事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的非营利性住房服务，以及城市房产管理部门提供的非营利性住房服务的低估部分一起补充到房地产业核算中，同时也对城镇居民自有住房服务进行了重新估价。 这样就克服了利用自有住房折旧计算产出和增加值的不足（城镇居民住房平均市场租金价格和使用面积可以从城市住户调查资料中取得）。这种核算方法类似于对农民自产自用农产品的核算，也是采用市场价格。这样做是最大限度地利用包括市场价格在内的市场的信息。 主持人：据我了解，在我国房地产业核算的改革上还有其他不同的观点，是吗？ 李启明：是有。有一种意见认为上述方法存在的不足是：我国城镇居民住房长期处于短缺阶段，市场房租价格一般过高。因此，用这种过高的市场房租价格估价所有的城镇居民住房服务，会高估住房服务增加值，所以提出做适当调整。这个意见是有道理的。但是，我认为随着公有住房不断提租等房改政策的逐步落实到位，这个不足之处会逐步弱化，甚至不再存在。 另外还有一种主张叫成本估算法，用成本法估算城镇居民住房增加值，即用每平方米平均造价乘以全国城镇居民住房总的建筑面积计算出全国城镇居民住房的固定资产价值，按4％的折旧率计算虚拟固定资本折旧，以此作为城镇居民住房服务增加值。这种方法也涵盖了所有城镇居民住房服务，拓展了目前住房服务核算的范围，但是它的估价方法过于保守，仍是一种经济意义不显著的价格，它忽略了除固定资本折旧以外的所有成本，如劳动成本、税金等等，因此低估了城镇居民住房的使用成本。此外，它还忽略了营利性住房出租活动的利润情况，其弊病是改变了国民经济核算的性质（变成了投入法），剩余价值和政府有关部门的劳动生产率被锁定为零，因而影响到GDP增长的真实性。因此此法不太可取。 还有一种主张，即建议利用上述两种方法（市场房租估算法和成本估算法）所得到的居民住房服务增加值的平均值作为居民住房服务业增加值，并以1996年数据为例，认为采用第一种方法居民住房服务业增加值占GDP的比重比现行方法高出4.7个百分点，采用第二种方法则高出1.8个百分点，按照平均值计算则为3.3个百分点。这种意见在住房制度改革之前还是可取的，但在现在看来，则会因为机械的折衷而继续造成增加值的低估。
责任编辑/
地产资讯，更多精彩在首页

免责声明：

本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
[不良信息举报:0571-85774170-8000(8028)][给搜房提意见][网站地图]。

-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------