契税优惠政策引发正反大论战
[提要]●以签合同时间为准，还是以办产权证时间为准？●120平方米的划线是否合理？●优惠政策能否让普通买房人受益？一项9月10日颁布、11月中旬方由媒体公诸于世的政策，两周来在房地产业内、业外引发了无数争议。这项由北京市财政局、北京市地方税务局联合发布的《转发财政部、国家税务总局〈关于对消化空置商品房有关税费政策〉的通知》(京财税【2001】1511号)，对买房契税作出了优惠调整，将原来建筑面积在120平方米以上商品房4%的契税税率，调整为：凡建筑面积超过120平方米的，120平方米以下的部分按2%的税率征收契税，120平
●以签合同时间为准，还是以办产权证时间为准？
●120平方米的划线是否合理？
●优惠政策能否让普通买房人受益？
一项9月10日颁布、11月中旬方由媒体公诸于世的政策，两周来在房地产业内、业外引发了无数争议。这项由北京市财政局、北京市地方税务局联合发布的《转发财政部、国家税务总局〈关于对消化空置商品房有关税费政策〉的通知》(京财税【2001】1511号)，对买房契税作出了优惠调整，将原来建筑面积在120平方米以上商品房4%的契税税率，调整为：凡建筑面积超过120平方米的，120平方米以下的部分按2%的税率征收契税，120平方米以上的部分按4%的税率征收契税。
这么一件原该利民、利市的大好消息，却毁誉参半，在楼市掀起一场“褒”“贬”的大论战——
争议一：契税优惠政策的执行以签合同时间为准，合理吗？
对此项政策争议最大的，是政策的具体执行时间。1511号文件虽未明确规定，但据北京市地税局后来的通知以及在咨询电话中的明确答复，上述契税优惠对9月18日后签合同的买房人有效，这之前签订购房合同的，虽然没交过契税，但交纳时仍按老办法办理。
持反对意见者认为：
1.时限切割不合理，9月18日后交契税的，都应享有此项优惠。主要论据为，契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主产权承受人征收的一次性税收，它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，所以这个税种的交纳从来都是与房产证的获得相联系的，买方都是在办理产权证时才交契税。而购房人与开发商签订的合同，仅对买卖双方有约束，应与第三方(税务)无关。但在新政策的解释下，契税却和产权证脱钩和合同挂钩了！
2.同样的面积、户型，9月10日前签要比9月10日后签多交一大笔税，可都要等到明年底才一起入住。同样的消费为何税不一样？
3.北京期房多，签合同的时候，买的还是个“大坑”，这时候就规定了我要交的契税？
持肯定意见者则认为：
1.文件只是以9月18日签合同定为一个“分界”，并未将签合同和具体交契税的时限牵扯在一起。
2.签合同日能否视为契税纳税义务开始的时间，是法律界一个历来有争议的问题。1997年10月施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第八条虽规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，但购房合同也习惯被视为“具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证”。
3.9月18日前签合同者，是在知道原税率的情况下决定买房，因此不存在不公平的说法。
争议二：120平方米的定义有没有问题？
1998年的契税优惠政策和此次的政策，都将120平方米定为分界线，120平方米以下被称为“普通住宅”，享有最大的契税优惠。那么，此定义是否合理？
持反对意见者认为：
1.买大房子的不一定是富人，120平方米定位不准。论据一，如果一个人或夫妻两个人买120平方米以上的房子，也许他们是富人，但如果四口之家买120平方米以上的，也能以此标准衡量吗？论据二，两个都是120平方米以上的房子，一个每平方米8000元，一个每平方米3600元，能说3600元的大户型是高消费吗？
2.市场上户型偏大，政策有点超现实。现在的开发商造的房子都很大，120平方米的基本上是两居。
持肯定意见者则认为：
1.按面积大小分档次收税是国际上很普遍的做法。在香港每月收的差饷就是以1000多平方英尺(不到100平方米)划界，分为中小型住宅和大型住宅两种不同的差饷标准。
2.没有绝对公平。优惠的界线划在哪儿，必须有一个界，但没有绝对公平。120平方米以下的，多数人还是满足基本住的需求，政府给优惠是对的。
契税优惠，是否真为普通买房人着想？
从此次优惠政策中受益需有两个条件：1.9月18日后签合同的买房人；2.买120平方米以上商品房的买房人。多数普通消费者是否能从政策中真正获益？
持反对意见者认为：
1.更像是给开发商的优惠。论据为，北京楼市目前高价大户型泛滥，因此秋后陷入盘整，出来这样一个政策，似乎在鼓励大家买大户型，给开发商解套。
2.有济“富”之嫌。能买得起120平方米以上房子的应该都不是普通工薪族，这种减税对有钱买这种房子的人反而不是那么重要。
持肯定意见者则认为：
1.降低契税是全体受益的行为，没有损害工薪族利益，从本质上不应该予以否定。
2.上有老、下有小的老百姓，买120平方米房的多着呢。随着社会进步，更多的普通买房者将够得到120平方米这个标准，因此，从长远看此举是有利多数买房人的。
3.受原政策影响(120平方米以上交4%契税)，发展商定位房子面积时一般要么做115平方米以下的两居，要么就拉到130平方米以上，此措施可以让多数买房人越过120平方米的界限，有了更多选择。
此次政策出台的“普士”，摆得漂亮吗？
一则从根本上、从长远看绝对有利的政策，居然也会引来针砭，有人认为，原因在于其颁布背景、方式甚至行文都“有懈可击”。
持反对意见者认为：
1.从背景看，北京税费还太重，上海契税为0.75%，北京即使优惠了也是2%。
2.上海搞综合税率，北京呢？税、费复杂不说，一个“契税”就变来变去，昨天都是4%，今天又120平方米以下的2%，明天又来个120平方米以上、多出来的4%，后天怎么着没谱，搞得开发商不知怎么设计，购房人不知怎么购买。
3.出台政策时，未能随文出具一份政策说明，给出减免办法，包括具体实施时间的划分，与产权转移的关系，期房、现房的不同处理等。9月10日颁布的政策，11月底了买房人还不知道怎么执行，这样不利于创造一个健康的房地产市场环境。
4.此次降税来得突然，和当时取消电话初装费如出一辙，让老实的购房人吃了闷头一棍。出台一项关系到老百姓生活大计的政策，首先应该在群众中间广泛调查，然后交由业内人士和法律专家深入讨论，再由政府公开发布，而不应该突兀、含混。我们需要的是一个公开、公正、透明的法制社会，而不是这样那样的“惊喜”和“惊诧”。
持肯定意见者则认为：
凡事都有一个过程，北京目前需要政策刺激，以促进楼市恢复，本次政策调整就是有积极意义的第一步。至于步子走得大与小、稳与不稳，是度的问题，买房人不能因为步子小，就否定这项政策正确的大方向。契税政策调整对房市全局具有积极意义，对税收政策的合理化也是一个改进，若有不足，今后也将仍有余地继续审议改进。
责任编辑/sf001
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