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是否独具特质？业内点评京城楼市熟与不熟

　　[提要]从1999年、2000年北京个人购房市场放开后，深圳等商品房市场开放较早的南方城市一向是北京发展商学习的大课堂。只要是有责任心的发展商，每每前来，都想做一块海绵吸取营养。近日，在随北京部分发展商前往深圳“住交会”过程中，记者却发现了两种新情况：一些经常年年都来深圳的发展商目光已不再如以往那般“贪婪”，除了北京人惯有的老大习气外，是不是还有其他原因？冯仑等北京的发展商明星在各个论坛上最出风头，不仅占到了风云人物的4/10(见本版报道)，更受到各地开发商、媒体的追拜。除了明星们嘴皮子方面的优势外，是否还有其他缘故？成熟
从1999年、2000年北京个人购房市场放开后，深圳等商品房市场开放较早的南方城市一向是北京发展商学习的大课堂。只要是有责任心的发展商，每每前来，都想做一块海绵吸取营养。 近日，在随北京部分发展商前往深圳“住交会”过程中，记者却发现了两种新情况： 一些经常年年都来深圳的发展商目光已不再如以往那般“贪婪”，除了北京人惯有的老大习气外，是不是还有其他原因？ 冯仑等北京的发展商明星在各个论坛上最出风头，不仅占到了风云人物的4/10(见本版报道)，更受到各地开发商、媒体的追拜。除了明星们嘴皮子方面的优势外，是否还有其他缘故？ 成熟的是理论 北京文化多元，底蕴深厚 都说深圳楼市讲创新，上海楼市讲品质，北京楼市爱炒作。北京的开发商，尤其是曾被看做炒作明星的很不服气。 他们认为，北京与深圳的文化背景都不一样。深圳是个经济城市，文化较为单一。而北京却汇集了各地、各行高级人才，不同的文化在这里交融，北京是一个文化中心。没有文化附加值、没有特色的项目是没有生命力的。如果炒作只是火候儿刚刚好，又有什么可指责的呢？怕的是做无米之炒、冒烟之炒。倒是某些南方策划大师言过其辞，过分夸大了策划的作用；南方项目平均3％的宣传费用是北京的200％。从这次论坛看，北京发展商的“文化”不也得到了最热烈的认可吗？ 还算熟了的是设计 日照间距等技术问题北方逃不掉 不少发展商一边参观一边对记者说：“其实，我们现在已把南方很多项目的会所、人车分流、板式小高层、蝶型楼甚至外飘窗等应用到北方项目中，北京现在不少项目也邀请到一流的设计师，有的甚至是洋大师。这也是发展商们一边看一边不服气的原因。不能说整体水平，但中高档项目的设计标准定位已有了显著提高。只不过，期房较多，还不能让大家形成直观感受。” 再有一个重要原因，就是南方不用过多考虑日照间距、采暖等问题，房与房间能做密，规划的灵活度会更高；气候温暖，绿化有条件；空气干净，亮丽的楼面不会受到污染。而这些对于日照间距要求严格、采暖必须考虑、大半年气候恶劣、沙尘暴频繁的北方地区，是根本无法做到的。 当然，这些理由只是针对中高档楼盘而言，北京还有许多楼盘设计平平，压根儿就没朝这方面使劲儿，不可以找理由辩解。 不熟的是市场 开发商、购房人、市场都得加把柴 主要表现在： 1.项目细部处理差。 也许北方人大大咧咧惯了，北京的项目活儿做得往往比较粗糙。而南方的发展商往往把空调位、马路牙子等细节处理得相当人性。 2.开发商兑现承诺率低，对环境重视差。 开发商承诺不兑现是近来引发楼市纠纷的主要原因，设计水平高并不等于产品真的好。记者在深圳世纪村小区惊讶于其刚刚入住就有如此美的园林时，发展商淡淡地说，这种情况在深圳相当普遍。 自然有气候方面的原因使得北京小区的环境不好做，但只要注重树种的选择，北方园林冬天依然会有一种特殊的枯山水效果。北京的海派项目清芷园、深圳项目万科城市花园、万科星园环境不也都做得不错吗？ 3. 现房少，期房多。 深圳的现房比例大约在60％左右，而北京此前却大部分为期房，只是最近才表现出些许现房趋势。而这恰恰是引发纠纷的祸源。 4. 物业管理差。 这倒是所有北方开发商都在采访中向记者提及的。主要由于南方市场化较早，服务意识已深入人心。 5. 居民二次以上购房率低。 据了解，深圳、上海等地居民二次以上购房比例高达30％、40％，而北京大部分还是初次置业者。因为没有经验，心态也不成熟，他们会过分轻听销售员的介绍，而不注重合同的作用，也因为首次置业，他们往往会有些“想当然”，造成纠纷。 6. 市场管理没形成动力。 其实，深圳、上海等城市居民二次购房率高还有一个原因就是税费优惠的刺激以及二级市场、三级市场开放对一手房市场带来的连动。以上海举例，契税经政府优惠后仅有房款的0.75％，而我们即使依照刚刚颁布的新办法，最低也要2％。更何况，上海政府还有个人收入所得税冲抵房款等优惠政策。 在以上诸方面，北京与南方城市相差还很多。就如同这次深圳之行，来去坐得都是波音737飞机，但却是不同的航空公司，去时是甜甜的微笑，回来时却是嚼着口香糖送水的空姐儿。以后房子越来越趋同，软件就成为衡量房子好坏的主要标准，市场供应量越来越大，市场的环境将成为决定市场冷热的重要原因。 看来，尽管我们不再惊讶于深圳等南方城市的设计，但深圳仍是个大课堂，不过，下一步学习重点要有所转变，去学习的人也该多吸收点儿市场管理人员。
责任编辑/sf001
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