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Shoppingmall拨动发展商神经

——“万达——沃尔玛”来了 “北京摩尔”也来了

　　[提要]中国楼市记者侯勇报道王健林现在最得意的产品，据说是大连万达集团在长春与沃尔玛合作开发的“万达——沃尔玛购物广场”。突破以往商铺使用率50%的限制，该广场占地22900多平方米，使用率高达65%，是沃尔玛在亚洲地区单体面积最大的连锁店，每天可接待10万消费者。日前，成都市锦江区政府也已与沃尔玛达成相关协议，将在该区教育产业园圈地80亩建设大型超市，以带动周边地产项目发展。另据北京最新消息，第一家ShoppingMall——“北京Mall”已在亦庄奠基，预计2003年投入运营。据了解，包括“北京Mall”，北京将依次在
中国楼市记者侯勇报道 王健林现在最得意的产品，据说是大连万达集团在长春与沃尔玛合作开发的“万达——沃尔玛购物广场”。突破以往商铺使用率50%的限制，该广场占地22900多平方米，使用率高达65%，是沃尔玛在亚洲地区单体面积最大的连锁店，每天可接待10万消费者。 日前，成都市锦江区政府也已与沃尔玛达成相关协议，将在该区教育产业园圈地80亩建设大型超市，以带动周边地产项目发展。 另据北京最新消息，第一家ShoppingMall——“北京Mall”已在亦庄奠基，预计2003年投入运营。据了解，包括“北京Mall”，北京将依次在四郊建成四个Shoppingmall。 据了解，上海目前有两个Mall正在运作，一个由正大集团投资，面积24万平方米；另一个Mall由台湾人王永庆之子在浦东投资，占地3000亩。 据说，深圳也要上大Mall。 “沃尔玛”、“摩尔”疯狂抢滩大陆市场，对国内商业流通市场的冲击不言而喻，而他们纷纷联手开发商，又会给地产市场带来什么？ 沃尔玛带来地产新思考 利用本土的或者外来的超市作为房地产项目卖点，早已不足为奇。东方恒基地产顾问机构董事长倪源认为，如果项目周边有大型超市，不但土地升值，房价相应也会攀高。如果与大型零售商合作成功，更加速了基础配套的提升，特别是中远郊区的楼盘，肯定是卖点。沃尔玛选址有个特点，就是通常选在大型社区或若干中小社区的结合处，这个特点决定了沃尔玛不会出现在单个小区。 随着中国房地产业的快速发展，大型社区成为人们主要的聚居地，沃尔玛正好满足这一需求，这也是沃尔玛在短期内迅速扩张的根本原由。 以稳健著称的沃尔玛触角开始从华南地区伸向西南、华北和东北，各地业务同步展开。在许多地方，沃尔玛获得经营场所主要采取租赁的形式，其最新模式是与开发商共同打造大型超市。有专家预测“万达——沃尔玛购物广场”投入运营后，平均每年的投资回报可以达到12％，8年左右可以收回成本，可以说是“一铺养三代”。仅此一点，林立的大小商厦就难能比肩。更主要的，这为地产开发带来了新的开发理念，，双方都能“借鸡生蛋”。正如万达老总王健林所言，“万达——沃尔玛购物广场”的合作模式，主要是探索房地产开发企业新的增长点，强强联合才能占有市场一席之地。 ShoppingMall加速居住郊区化 Shoppingmall的含义是大型购物中心，与沃尔玛有一点差异。在美国，Shoppingmall通常建在与几个小市镇等距离的中间地带，因为地段冷僻，地租相对较少，有利于降低经营成本，确保价廉物美之价廉特点。其最佳的营运方式是发展较多的固定会员，会员享受价格优惠。 Shoppingmall的最大特点就是“大而全”，这决定了Mall将远离市区。位于北京亦庄开发区的“北京Mall”占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米。据大地投资集团许明介绍：“凡是能够想像得到的购物、休闲、娱乐方式，北京Mall里面全都有”，而且在这里还可得到比市中心百货店同类商品便宜20%以上的价格实惠。据悉，未来“北京Mall”将从百老汇、春天、梅西、西尔斯、沃尔玛等国际驰名商业中挑选四家进驻作为“中心店”，还将设立500家名牌专卖店和几百家涵盖世界各地美食佳肴的特色餐饮店、电影院、图书馆、民俗博物馆、银行、邮局、医疗站、各种主题公园等服务设施，人造海滩、嬉水乐园、溜冰场、蹦极、攀岩、过山车等各种休闲娱乐项目也已经列入“北京Ｍall”的商业规划之中。 “北京Mall”整体规划由购物中心、休闲广场、娱乐中心等三部分构成，仅停车位就达6000个。目前已有开发商将之作为楼盘卖点。 北京经济技术开发区管理委员会主任李凤玲说，“北京Mall”的出现，是开发区为适应住宅高速发展的需要，全面完善开发区社会功能所具备的大型社会服务项目，它的建成将为消费者带来一种全新的购物、休闲、娱乐和消费模式。 Shoppingmall的建立无疑会增大该地区的人流量，为周边房地产开发带来巨大商机，而这对开发区或者卫星城的经营来说，无疑更为重要。北京城规划中的四个Shoppingmall，如果发展顺利，这些地区将以Shoppingmall为圆心形成商业服务热点地区，也会成为住宅发展的热点区域。 北京大雄房地产开发公司毕总认为，北京目前城区很大，将Shoppingmall建在城区外，似乎超出了北京市民的消费心理距离，而Shoppingmall的建立又需要便捷的交通干线，目前城区如不进行大规模的路网改造似乎很难满足Shoppingmall大人流量的需求和住宅郊区化的发展。 目前，Mall有几种主要合作模式，一是开发商与零售商合作开发，共担风险，利润分配，如“北京MALL”；二是“我开发你租赁”，零售商与开发商主担风险；三是政府出面，作为市政配套设施，委托开发，如成都锦江区的做法；四是大型超市集团委托开发商开发，整盘端走；此外还有股份制和合资经营模式。
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