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按揭的风险

　　[提要]按揭的好处在当今的房地产市场中，已普遍为买家所认识，它可以降低买房的门槛，让更多的人提早实现住房梦，可以将购房款盘活……在楼宇按揭制度中至少涉及三方当事人，即买方、卖方（开发商）和金融机构（银行）。在按揭关系中，存在着四至七个的法律关系：1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；2、买方与银行之间的资金借贷关系；3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；5、买方与银行之间的房屋抵押关系；6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的
按揭的好处在当今的房地产市场中，已普遍为买家所认识，它可以降低买房的门槛，让更多的人提早实现住房梦，可以将购房款盘活…… 在楼宇按揭制度中至少涉及三方当事人，即买方、卖方（开发商）和金融机构（银行）。在按揭关系中，存在着四至七个的法律关系： 1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系； 2、买方与银行之间的资金借贷关系； 3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系； 4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系； 5、买方与银行之间的房屋抵押关系； 6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系； 7、当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。 购房者按揭的风险主要表现为： 1、开发商取得银行划给的购房人贷款后，挪作它用，或卷款潜逃； 2、开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其他原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房； 3、房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证； 4、开发商在建造工程时偷工减料，导致房屋质量不合格； 5、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效； 6、开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利； 7、银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。 有律师认为：最能有效保障买家利益的办法是：银行对发展商的贷款额不能超过土地出让金及个人贷款额度的1／2。无论银行直接贷给开发商的款还是购房者个人贷的款都不直接划给开发商，而是由律师事务所负责监督，根据施工进度，银行在收到律师事务所关于施工进度的证明后，将贷款付给建筑公司，等工程完工、质量经验收合格后，银行一次性将剩余款项划给开发商，这种制度可有效地制约开发商用别的钱盖楼，避免出现问题开发商无力或无人承担责任的局面。
责任编辑/sf006
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