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任志强谈国土资源部第11号令，期望土地使用权出让公开、公正、公平

　　[提要]国土资源部11号令即指新出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》将于今年7月1日正式实施。目前，关于国有土地使用权出让的问题已从市场中的土地供给方式转化成了涉及腐败的政治问题。于是从防止腐败的角度出发，从中央到地方政府都首先从制度入手规范土地供给渠道，出台了强制土地使用权招标和拍卖出让的规定。期望能靠“招标与拍卖”来加强土地使用权出让的公开、公平、公正和诚信，来防止个别官员利用职权在土地使用权出让中谋求私利，也防止少数经营团体和个人利用土地的“炒买炒卖”来谋求暴利。任志强认为此《规定》要解决的问题大约有以下五个
国土资源部11号令即指新出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》将于今年7月1日正式实施。目前，关于国有土地使用权出让的问题已从市场中的土地供给方式转化成了涉及腐败的政治问题。于是从防止腐败的角度出发，从中央到地方政府都首先从制度入手规范土地供给渠道，出台了强制土地使用权招标和拍卖出让的规定。期望能靠“招标与拍卖”来加强土地使用权出让的公开、公平、公正和诚信，来防止个别官员利用职权在土地使用权出让中谋求私利，也防止少数经营团体和个人利用土地的“炒买炒卖”来谋求暴利。 任志强认为此《规定》要解决的问题大约有以下五个： 1、这几年土地供给量无序，许多项目占而不开，造成土地资源的流失和浪费。通过“招标和拍卖”可以由政府控制土地市场总量的有计划供给，以达到宏观调控房地产市场的作用； 2、房价的失控是由于土地的多次倒卖造成了土地成本的提高，而多次土地的倒卖在于没有公开的土地供给市场。因此，“招标与拍卖”能解决“土地成本”的降低，防止倒卖而降低“房价”； 3、协议出让的方式没有引入市场的竞争机制，缺乏公开性是造成官员腐败的重要根源，也是造成土地供给无序的根源。用“招标与拍卖”的方式卡住了源头，可以防止腐败，使土地市场透明化，有利于监督和管理； 4、土地的权力归国家所有，因此土地增值的收益应归政府。多次的土地倒卖中的增值利润都没有落在政府的口袋里。当禁止了所有的协议出让之后，土地的全部增值收益都属于政府了。“招标与拍卖”还可以在价高者得的竞争中获得更多的额外收益； 5、土地的协议出让给了许多没有实力的“皮包”公司以机会，使他们利用关系来获得土地，又实力进行开发而只是倒卖。“招标与拍卖”可以淘汰那些没有实力的“皮包”公司，而使真正有实力进行开发的企业获得土地，以有利于规范市场。 总之，“招标与拍卖”对政府，对市场而言好处多多，大有可为。正因为如此，在《房地产法》立法时与《出让条例》（55号令）发布时就将“招标与拍卖”列入了国有土地使用权出让的三种方式之中。并且规定“有条件的必须采取拍卖、招标方式，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”（房地产法第十二条）。那么试图用重新立法来解决问题的思路就值得推敲了。当然，这次的11号令与以往有重大的不同在于一刀切的只引用了“房地产法”第十二条的前半段（半将豪华住宅用地改为了商品住宅），而砍掉了“不能采取拍卖、招标方式的……”后地段。这种一刀切的办法可以根除协议出让的退路，但是否有利于房地产市场的发展就不得而知了。 据了解，11号令第二条明确的对“招标与拍卖”的行为做出了规定，这些规定都非常清楚的限定着政府作为出让人的行为。第四条中对必须出让的用地性质做出了规定。但没有明确这些必须挂牌、招标或拍卖土地的用地权属。根据上文的连贯性理解，是否可以认为这些土地的权属都是出让人所拥有所有权和使用权的土地？那么文件中的管辖权就十分清楚了。11号令只管辖政府作为出让人对拥有所有权和使用权的经营性用地的出让行为，而不管辖出让人不完全拥有所有权和使用权的土地的出让行为。 11号令提出有计划的进行土地的出让活动。国家从宏观的整体出发需要用一定的计划手段来调控经济活动。但如果土地的计划出让完全由政府控制时，就要考验政府班子对市场的分析和判断能力了。过去曾发生的海南与北海的大起大落总不能说与当地政府调控失利无关吧！ 当房地产的发展已在经济建设中成为主流时，做好土地的供给与调控将直接影响到地区至全国的经济发展。当土地供给不足时对经济的影响是可怕的；当土地供给过量时，对经济的影响同样是可怕的。政府计划的无序性已被几十年中国发展的历史所证明，因此中国才从计划经济转为市场经济。而市场经济的成功恰恰也在于政府的“无为而治”，靠自由竞争和民间的自主投资形成，是中小企业占主导地位的经济发展模式。新出台的出让办法也许不利于在金融资本市场不发达情况下的中小企业的竞争。如果没有了中小企业参与的竞争，也就不会有市场的活跃性（所有的大企业除国有投资之外都是由小而中、中而大的），可能市场会在行政的垄断之下淘汰了中小企业，但也淘汰了市场的生命力。 土地供给的计划出让不是一个仅仅影响房地产市场本身的问题，同时会影响到整个市场经济。所有人都希望土地市场的出让能对规范市场起到积极的推动作用，并能稳定和控制房地产市场的平稳发展，并推进整个国民经济发展。
责任编辑/WH001
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