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警惕房地产泡沫 房贷隐藏潜在风险

　　[提要]在刚刚过去的2002年，中国人民银行对全国商业银行进行了一次房地产信贷大检查，这次检查传递出一个重要信息——近日，“警惕房地产泡沫”的呼声再次将社会各界关注的目光聚焦在一起。2002年年底，中国人民银行针对全国房地产信贷的大检查暂告一段落。银行界人士透露，如此规模的检查近年来并不多见，只有上世纪九十年代初房产泡沫最严重的时候，央行有过一次类似的检查。这表明央行对人们担心的因金融贷款而引起的“地产泡沫”早有防范。这次检查的重点主要有四项：一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款或放宽贷款条件，以及在开发商自有
在刚刚过去的2002年，中国人民银行对全国商业银行进行了一次房地产信贷大检查，这次检查传递出一个重要信息—— 近日，“警惕房地产泡沫”的呼声再次将社会各界关注的目光聚焦在一起。 2002年年底，中国人民银行针对全国房地产信贷的大检查暂告一段落。银行界人士透露，如此规模的检查近年来并不多见，只有上世纪九十年代初房产泡沫最严重的时候，央行有过一次类似的检查。这表明央行对人们担心的因金融贷款而引起的“地产泡沫”早有防范。 这次检查的重点主要有四项：一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款或放宽贷款条件，以及在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下发放开发贷款；二、商业银行个人住房贷款，是否违反《个人住房贷款管理办法》的规定，如零首付、降低首付款比例或其它变相违规行为的问题。购买期房的，是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资三分之二的规定，是否严格执行个人房贷政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率的行为；三、个人商业用房贷款是否严格执行借贷比不得超过60%，贷期不得超过10年，商业用房应视为现房的规定；四、商业银行分行是否逃避总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商放贷的行为。 与此同时，近期一些商业银行对房地产的放贷采取了更为审慎的态度。光大银行今年以来提高了对中小开发商的放贷门槛，对总资产和销售收入在五千万元以下的小客户不提供房地产开发贷款。光大银行一位人士透露，央行大检查后，光大银行房地产贷款规模确有一定程度下降，尤其以面向开发商的贷款下降得相对较多。此外，有开发商反映，现在建行发放贷款时，比过去谨慎了许多。建设银行在对房地产放贷项目审批上实行层层把关，并严格按照央行《关于规范住房金融业务的通知》行事。 据了解，此次房地产信贷大检查不仅是因为局部房地产开发过热的出现致使商业银行的信贷潜在风险增大，更有来自于高层政府首脑对房地产泡沫的担忧。因为五年前的亚洲金融风暴就与房地产泡沫有关，值得警惕。 近年来，我国房地产投资一直保持年均25%以上的增幅，为GDP的增长作出了重要贡献。同时，央行的货币政策也一直积极支持房地产行业发展。然而，从2001年开始，我国房地产在一些局部地区出现了一些非理性的发展势头。这时央行已经注意到，在房地产投资大幅增加的同时，房屋空置率也在不断上升。而房地产开发企业的资金20%—30%直接来自银行贷款。另外，现在房地产项目多采取由建筑公司先行垫资施工，这部分资金投入大约占到房地产项目总投入的30%—40%，而建筑施工企业亦向银行贷款。这样，房地产企业向银行的直接贷款及建筑公司的间接融资，使得银行资金在开发项目中占有较高比重。再有，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。几项累加，至少60%以上的房地产投资金额来源于商业银行。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷潜在风险增大，央行当然不能坐视不管。2001年6月26日，央行发布的195号文件，就是严格督促各商业银行加强对房地产开发贷款的管理和对个人住房贷款的管理。 此后，2002年央行的二、三季度货币政策执行报告均特别提醒金融机构：商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实增强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。 众所周知，房地产行业属于典型的资本密集型传统产业。目前，我国的土地制度和房地产市场规则对地产商的资金实力要求越来越高。那些以往依靠炒地皮、炒项目玩空手道的房地产公司的生存空间受到极大的挤压。物竞天择淘汰后余下的房地产公司自然实力不凡，但即便如此这些房地产公司依然对银行资金十分渴求。对于银行而言，住房贷款业务正在成为银行业新的经济增长点，各商业银行都在争食这块蛋糕。以工商银行为例，2001年工行住房贷款形成的利润达50亿元。从资产质量看，住房开发贷款收息率达到94.2%，个人住房贷款收息率达98.7%。该行房贷部一位人士称，工行不良资产的下降，首先应归功于房地产贷款的快速增长。可以说，住房贷款是目前银行最优质的业务之一。 据银行界人士介绍，商业银行的房地产贷款业务以前基本上是开发商主动找上门来。但自从2001年以来，房贷市场发生明显变化，卖方市场变成了买方市场。对于优质项目，银行开始主动寻找开发商。有的银行为争夺客户甚至不惜降低放贷条件，使银行信贷风险增大。有专家认为，由于房地产贷款还贷周期较长，短期内并不会影响银行的信贷质量，其金融风险不易被察觉。但随着时间流逝，房地产信贷风险的累积效应，将很大程度决定商业银行未来数十年的信贷资产质量，其影响不可小视。这也是此次央行房贷大检查的目的所在。 目前，我国房地产贷款总额(包括开发贷款和个人住房贷款)约占金融机构贷款总额的10%，因而自然令央行对房地产信贷状况高度关注。所幸的是，这次检查尽管查到一些违规操作的案例，但总体结果并没有像外界传言的那么严重，违规的比例比较低。如此看来，央行大检查所达到的另一个富有积极意义的效果就是：向各商业银行传递出这样一个信息———必须警惕房地产贷款风险。
责任编辑/sf008
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