回归理性发展 2004上海房产投资结束暴利时代

岁末年初，上海房地产市场的未来走势成为人们关注的焦点。就整体来看，今年上海房地产市场将回归到理性的发展阶段。上海福卡经济预测研究所的相关研究成果显示，上海房地产投资将结束暴利时代。

房市与股市的异同

近几年，房市与股市同为社会关注的焦点，二者对比既有相同之处又有不同之处。相同之处在于：(1)暴利阶段的结束。股市低位徘徊，市场化、规划化不得不为之，黑幕操作的暴利时代已经结束;房市过去多有非市场化动作，如今也将面临不断透明化、规则化、公平竞争的大环境，暴利时代也行将逝去。(2)T+0(注：术语，意即可当天交易。)结束。当年股市投资浓重，大幅波动频繁，迫使T+0转为T+1，目前房市同样为投资者提供了太多的投机机会，致使房市风险加大，T+0退出市场是必然。(3)政策基础与投资性。股市在计划经济基础之上而建，过去一些相关政策基础本身即有诸多问题，房市的一些政策基础性质同样有失公正公允，同时在股市和房市上均有个别部门在内的投机行为。

相异之处：(1)股市持续低迷(近来有所反弹，但也有近7.5成的人还在被套)，而房市仍处于盈利阶段。(2)房市时间跨度更大而离散度更小。(3)房市政策反应较为灵敏，政策纠错相对容易；而股市政策方向或许只能慢慢纠正。

国内大城市的特点

与国际比较，国内一些大城市呈现下述三方面的特点。第一，总量上已经超出。上海目前建成高层建筑已达4900幢，总建筑面积8400万平方米，远远超过香港，而且以每年近500幢的速度增加，总体呈现供大于求的局面。第二，“中国概念”受到认同。中国概念已被世界多数国家所热谈和认可，由此使得国内一些特大城市的发展概念远大于他国同类城市，发展潜力不可小觑。第三，变异性更强。中国经济处于市场经济初级阶段，国内各大城市都处在这一环境中，加上一些城市有关部门经营城市的手段灵活多变，城市发展在既非计划又非完全市场化、国际化方面呈现出颇强的变异性。

房地产市场的整体走势

通过上述多个角度的分析，对目前房产总体形势可作出四个判断。

1、三大隐患有限。现在国内房产专家认为房产业处于结构性矛盾、拆迁量偏大，炒作现象多三大隐患中，但事实上这三大隐患十分有限，结构性矛盾即使存在也较易调整，拆迁量在有关部门加强监督指导下将会相对稳定，而炒作因素也绝非主流。

2、房产业将进入扩张型、还账型、市场型三合一阶段。房产业总体来说将处于扩张之中，一方面是更多企业的进入，另一方面是业内实力型企业的自身扩展；由于过去的一些原因而沉积下一些历史遗留问题。房地产业整体还将不得不为过去的所作所为还账，一些房地产企业也不得不为过去的不妥行为付出学费；而市场化运作作为未来房地产业发展的主流方向也将在今年逐步成长。

3、高位横盘。房市多空力量同时存在，但关乎涨落的众多因素事实上多处于相互对冲之中，最终的合力对局势的影响趋于有限，同时考虑到面临的相关问题，预计房市持续高增长难度颇大，但又不会轻易下挫。

4、两个潜在变量影响形势。一是开放程度，如果国内房地产业进一步加大对外资的开放程度，则大量涌入将会支撑房市继续上涨；二是收入变化，如果居民收增长较快，同时消费率有大幅上升，则坚持的消费和投资能力也会推动房市持续拉出长阳。

房企的未来

展望未来房地产企业的战略高速，将可能有以下几种变化趋势。(1)漂白型。企业在过去发展过程中曾有不可曝光的历史问题，随时可能因此而出问题，为消除此软肋惟有想方设法漂白自身。(2)调头型。对企业在房产业中的发展没有清晰方向，对能否驾驭可能出现的非常情况没有信心，不如调转船头另谋出路。(3)多元化型。为降低企业风险投资其他行业，同时寻找新的利润增长点。(4)功能异化型。由原有企业房产建筑单一功能向市政工程、旅游景点开发等功能变异。

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