蔡育天：政府不希望市场有过多“炒作行为”

上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天在近日召开的香港基建及房地产服务博览会上说：“其实，现在政府、市民、发展商都不希望市场有过多的'炒作行为'。”他说，目前，发展商手里还有6000公顷的土地。这些土地大部分为住宅用地，政府将尽快把这些土地推向市场。江苏等省市的一些关于闲置土地的处理措施有借鉴意义。今年，我们会进一步增加中低价位房的比例。而目前上海房价上涨最快的是单价低于5000元的房子。

2003年，房地产供求旺

蔡局长说，十年来，上海不断推进房地产市场改革，建立了房地产市场化的动作机制和统一的市场体系。一是市场化带动了房地产的发展。二是在土地方面，未来将全部纳入招投标市场。就目前上海房地产市场的整体情况来看，在房地产消费领域个人住房占到市场总量的98%，基本实现了房产商品化，个人住房消费成为人们关注的热点问题。三是2003年，上海房地产业占到上海GDP总额的7.4%。

上海房地产市场有以下一些特点。一、供应需求都很大。据上海统计局的数据显示，上海房地产市场的各项指标都创新高，投资总额创纪录地达到900亿元，比2002年上升了100亿元。2003年，上海空置房面积约为100万平方米，施工面积6000万平方米，新盘房屋销售面积为2500万平方米。但从整个市场来看，供求总量都很大，但总量基本平衡。二、整个二手房市场，也和一手房市场一样火热。从2003年的成交情况来看，新房和二手房的成交比例约为1：1，动迁和居民改善居住条件的需求成为支撑房市火爆的重要原因。三、2003年，上海房价涨得快而高。据上海统计局的数据，整个上海2003年房价的涨幅为20%，而个别楼盘上涨了50%，甚至更多。

就目前来看，上海有280万户居民有了自己的房产。市领导的基本意见也是希望房价稳中有升，但不能跌。但是房价是由市场决定的，蔡局长认为，上海房价的上涨最好与居民可支配收入的上涨持平。而2003年，上海本地居民可支配收入的上涨约为12%，所以房价上涨也应该保持在这一水平。不过再过3～5年，房价的涨幅应该低于这一指标。

房地产市场仍有不小的需求

蔡局长认为，上海房地产市场仍有上涨空间，原因有三，一是上海经济发展水平直接拉动。2003年上海的GDP发展再创新高。二是需求的支撑。基本包括以下三部分：一是市政动迁后，动迁居民的需求，大概在800万平方米;二是居民利用公积金和商业贷款改善居住环境的需求，其大概需要800万平方米;三是外省市、外国及港澳台人士的住房需求，估计约需要800万平方米。

上海房地产市场发展的一些数据应该引起大家关注。一是投资主体已趋向多元化。并且在未来，外商投资所占的比重会越来越大。二是2000年外来人士的购房比重约为11.3%，而2003年这一比重上涨到25%。三是房地产市场的总量和结构值得关注。去年新房成交2500万平方米，存量房成交2500万平方米，总成交量约在5000万平方米左右。四是房地局将进一步加强信息的透明度。目前，可以在互联网上看到网上招投标的结果。对于房地产市场的进一步透明化，蔡局长说，我们将采取以下一些措施：一在房地产中介服务方面将进行登记备案，要加强管理和执法。在18号文中提到“整个市场是租售并举的市场”，政府将推进租赁市场的培育。

上海将进一步加快房地产相关行业的透明度建设，一、在楼盘销售方面，预售批准后就在网上公布。二，把土地招投标的透明度、物业管理等综合连贯起来。对网站的更新要及时。三，建立“预警报体系”，建立新闻发言人制度。

香港企业的参与机会

蔡局长表示，随着CEPA1月1日的正式实施，香港房地产相关企业可以在以下四个方面大有作为。一是在房地产开发投资领域。这个市场还是相当有空间。因为上海是一个本地、全国、全球的市场。到今年下半年，通过政府的努力，使得中低价房占到市场70%的比重。政府也希望有更多的现代化管理优势企业进入上海，提升商品房的品质、提高投资开发的质量。二是历史建筑方面。目前上海受保护的历史文化建筑有近1200万平方米，其中老式花园住宅147万平方米，公寓119万平方米，新式里弄335万平方米，石库门617万平方米。而且，目前花园住宅的价格上涨的很快，现在基本在30000元/平方米。在未来，市政府将在上海建成8个成片保护区。三是中介服务方面。从上个世纪90年代开始，上海二手房市场开始起步，到现在也有了不小的发展。二手房市场在未来总会超过一手房市场，中介服务会成为相当重要的部分，它直接关系到新盘的下一轮开发。四是物业管理方面。目前，上海有物业管理公司2000多家，从业人员10000人，管理着近3亿平方米的面积，居住物业约为2亿平方米。整个物业管理行业的市场化水平与香港等地有一定的差距，所以说这个市场应该有好的企业加入进来形成竞争。

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