买房该按什么来计价 建筑面积还是套内面积?

房地产市场红红火火，可买房应该按照什么来计价却一直是个“搞不清楚”的问题。

该按照建筑面积还是套内面积？全国各地有不同的做法。不过，在近几年预售商品房的纠纷中，面积缩水投诉呈直线上升趋势，根本的原因则在于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商的弄虚作假现象。

尽管两种计价方式都并非绝对完美，而是各有利弊，但专业人士的普遍看法是，按建筑面积卖房更容易诱发开发商的暴利和欺诈，按套内面积卖房相对而言则对消费者更有利。

我们刊发这些文章，并不在于让上海的房产商一定要实行“套面”计价法，而是希望任何一种计价方式都应该透明和公平，别因为消费者的“无知”而恶意欺骗，别因为处于卖方地位就肆意蒙蔽，而处于弱势地位的消费者也应为买房做更多的“功课”。

年初一去亲戚家拜年了吗？拜年的时候买了水果篮吗？水果篮打开后是不是发现底层铺满了烂橘子而总分量却分毫不差？

如果以上这三个问题，你的答案都是“对”，那么恭喜你，你肯定能体会我们这组文章的良苦用心。

上海的郭女士年前来本刊编辑部反映，她在浦东买了一套房子，单价7000元左右，预售合同上写的“总建筑面积”为163平方米，而“套内面积”为127平方米。算算得房率也有77%以上，在高层房里算很不错了。

拿房的时候到了，郭女士却傻了眼。套内面积实测为125平方米，而总建筑面积却猛增到165.5平方米，按照合同约定，房子面积误差在3%以内的，房款要多退少补，于是，郭女士多付了17500元的房款给房产商，可是自己家里的面积还少了2个平方米，得房率一下子跌到75%多！这还只是第一重损失，此后她去办理契税等手续时，都将损失更多的金钱。心惊胆战的郭女士更联想到，会不会这膨胀出来的面积根本就不存在，是开发商“搞定”的结果。可是，“公摊面积”项目有几十个，自己压根儿不可能去拿尺量，要请专业机构来量，收费高且不说，更要有开发商提供图纸数据才行，简直是不可能！

业内人士指出，象郭女士这样的困境，在如今的房地产市场上比比皆是。而这种近乎“骗术”的核心原理乃是利用“总建筑面积”、“套内面积”和“公摊面积”之间的关系进行欺诈。

因为如今的预售合同都是按照“总建筑面积”计价，所以一些开发商会想办法让交房时的“公摊面积”增加，而增加的部分自然会进入“总建筑面积”从而让房款增加，但消费者却无法从中获得收益，只有多花钱。随后，对增加出来的“公摊面积”，部分不良开发商又有两种处理手段，一是这些面积根本是子虚乌有，杜撰来骗人的；另一种更阴险的办法是，开发商的确多造了一些建筑物，可是这些建筑物花了购房者的钱却没有被大家使用，依然被开发商占用、出租获得收益。

这位业内人士认为，如果按照“套内面积”签订预售合同，就会最大限度地遏止这种手段，因为计价单位是套内面积，如果开发商胡乱增加面积，自己反受其害，更重要的是，消费者只要关上门自己拿尺量量就会明白自己得到的面积究竟有多少。

“套面”售房北京受追捧

从2003年12月1日开始，北京的房屋买卖形式发生了根本变化，根据《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)规定，12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。按照《办法》的实施细则规定，不按套内建筑面积计价的，北京市或区、县国土房管局将不得进行预售登记。也就是说，新住宅项目的房地产开发商必须按套内面积售房，否则就是不合法项目。

在实施细则中首次提到，经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都应当以套内建筑面积计价和结算房价款。但是，独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。

新实施细则还规定，2003年12月1日之前已经取得商品房预售许可证的住宅项目，还没有公示面积测绘报告书和分摊情况的，从12月1日起应当予以公示，内容应当与预售的商品房预测和分摊情况一致。

据了解，《北京市城市房地产转让管理办法》于2003年8月26日由市人民政府第13次常务会议通过，9月2日市政府令第135号予以公布，自2003年12月1日起施行。此前，广东、重庆、深圳、海南和杭州等省市已相继出台和实施了以套内建筑面积作为计价依据的相关规定。

所谓“套内建筑面积”，包括套内房屋的使用面积———俗称“地毯面积”、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分。《办法》明确规定，可以分摊的公用建筑面积随套内建筑面积权利份额一并转让；竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理；合同未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3%的，购房人有权退房。

北京市国土资源和房屋管理局市场一处的陈同顺处长对本刊记者表示，出台这项规定主要是因为近几年预售商品房面积缩水投诉呈直线上升趋势。据中消协统计，在北京针对销售面积问题的投诉，仅次于工程质量问题，近三年这方面的投诉分别以13%、25%、33%的速度增加。由于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商在销售商品房过程中出现弄虚作假现象，相关部门核查起来难度大。

陈处长表示，按套内面积出售的规定，是在“多数专家和开发商反对，几乎全部消费者赞成的情况下制定和颁布的”。

他认为，房屋建筑面积的计量是专业性比较强的工作，需要专业机构才能测量，所以购房者若想对房屋的建筑面积进行测量必须出资聘请测量单位。而套内建筑面积自己就能测量出来，既有助于避免开发商多算公摊面积来增加利润等作弊行为，又能有效减少目前关于“住房面积缩水”、“分摊面积不合理”的纠纷。对规范的开发商来说，则创造了平等的竞争环境，有利于整个房地产市场的良性发展。江南

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