“2004年长三角楼市”之展望 苏杭甬房价探秘

争议、质疑、喧闹中，2003年的楼市离我们渐渐远去。2004年的杭州楼市是什么样子？房价是会如普通老百姓期望的那样回落，还是像投资客所期望的那样持续走高？倡导了许久的“户型革命”，是不是真的会提供市场所需要的户型面积？杭州的哪几个区域的楼盘更具备升值空间和投资潜力？

房 价

一直以来的调查显示，房价是98%以上的购房者挑选楼盘时，最首要考虑的因素。2004年的杭州房价是否仍是老百姓心中难言的“痛”？每年举办的房展会，是否又会成为房价上涨的“分水岭”？

专家、开发商、老百姓这三者眼中的房价将呈怎样的走势？ 

浙江大学环艺系主任陈健：2004年的房价走势应该会相对平稳，房价“虚高”地区会有回落，但是不可能出现巨大的落差。

杭州的房价本身发展就不均衡，一些地段好点的楼盘房价高很正常，但是一些地段、品质不怎么样的楼盘也涨得很高，就不正常了。所以，总体来说，2004年的杭州房价将是“稳定中更趋于理性”。

浙江大学房地产研究所所长赵杭生：2004年的房价还是要继续涨，但上涨的幅度会有所减缓，投资需求也会出现降温，但不会出现下跌或者持平。

我国国民经济新一轮增长已经开始，居民收入的增加，将导致购买力上升，有效需求将持续旺盛，杭州市场上楼盘“供不应求”的态势还将继续保持，因此房价下跌的可能性不大。

另外，最新的物价普遍往上走，尤其像组成房产品最基本的原材料，如：钢材、水泥价格上涨了20%左右，也使得杭州的房价没有走低的迹象。

家住湖畔花园的娄先生：我觉得2004年的房价还会“稳中有升”，但是上升的比例应该不会太大。

家住鼓楼一带的裘先生：就目前的房价而言，我认为杭州工薪阶层要买房还是有很大的压力。虽然我希望房价不要再升了，但是房价似乎仍有上升的趋势。

区 块

撇除开发商，就专家、消费者的眼光来看，2004年热点区域将锁定在钱江两岸、三墩、西郊区域，而2003年表现有上升热度的城北区域，仍然被大部分购房者所忽略。

浙江大学环艺系主任陈健：看好钱江新城区域，是觉得这个区域的房价仍会有一个坚挺上涨的过程，随着道路设施的兴建、未来市政府的搬迁，钱江新城的发展潜力巨大；三墩区域因为有“新浙大”的拉动，这个占地近1万亩、开放式的大学将为周边的小区居民提供一个免费的文化设施配套中心，加上交通便利、离市区近，三墩也是值得关注的区域；另外，像钱江南岸、远郊品质高的楼盘也会成为2004年杭州楼市不可忽略的一支力量。

浙江大学房地产研究所所长赵杭生：我仍旧看好城西一带，五常、留下、三墩、转塘、杭富公路沿线都不错。城西环境好，住宅区开发也比较成熟，因此有望成为杭州“高尚住宅区”。另外，萧山、滨江，随着地铁试验段的动工和过江隧道方案的确定，跨江发展更具现实意义，增值潜力也很大。

娄先生：我比较看好滨江、萧山，因为这两个区域离江近，观景效果也好。也可能是我习惯于住在城西了，对于三墩、闲林区域我也比较看好。

裘先生：如果要买房，我会选择在城东。因为，杭州城市的“东扩”，东部将是新的市中心，另外，离我工作单位近也是现实的因素。

商业地产

杭州的商业地产与住宅市场不均衡的情况，能否在2004年得以改变？人们预测在2004年走红的将是哪些商铺或写字楼？

浙江大学环艺系主任陈健：2004年的商业地产将会有“转折”：一些原先不被看好的地段的项目，反而会卖得很好。在未来，交通和停车位将成为写字楼和商铺选择中的必要条件。像素有“金融一条街”之称的庆春路可能因为交通问题受到限制，而城西、九堡、滨江等区域的写字楼有可能后来居上。

浙江大学房地产研究所所长赵杭生：市场交易场所的多少反映出一个市场的发达程度，目前，杭州商业地产发展还不够。在国外，只要是沿着马路的店面，都被拿出来开商场、商铺，商业氛围十分浓厚。2004年杭州的商业地产应该还会有一个需求量上升的过程。

土地供应

2003年的杭州土地供应，被业内称之为从“不饱和”到放量供应的土地政策“变脸”。据悉，2004年的住宅用地供应量将继续放量，并将超过2003年。如此大规模供地计划的实施，能够向市场提供多少商品住宅？2004年是否能改变杭州楼市供不应求的现状？

浙江大学环艺系主任陈健：如果明年土地供应量仍旧加大的话，房地产企业的选择多了，拿地的盲目追捧行为会减少。另外，不容忽视的是明年经济适用房的供地量也会加大。

浙江大学房地产研究所所长赵杭生：我所了解到的情况表明，2004年杭州的土地供应仍旧会放大，但是由于从土地出让开始到转化为有效供给的房产品，至少需要1年的时间，因此，影响2004年楼市住宅供应量的仍然主要依靠原先的存量土地。

不过，土地的放量供应能起到一个缓解市场供求矛盾的作用。对于购房者来说，看到这么大量的土地供应，至少也会有一个期盼。

苏州今年关注三大热点

关注一：涨势趋缓

苏州原来的指数太低了，房价的上涨应该说是必然的。随着市场的发展，更

多的土地推出市场，苏州房价的上升空间将缩小。也就是说，苏州的房地产市场将走向薄利多销的时代。

苏州这几年城市建设的步伐大大的加快，人居环境也越来越好，再加上市政府的一些利好政策，吸引了大量的外资企业和外来人口入住苏州，这势必带来苏州房地产的发展。应该说苏州房地产市场发展到今天这种火爆局面是由它强劲的经济后盾带来的必然结果。要维护好这个市场。一是政府要合理供地，二是开发商要合理赚钱。现在苏州的房价涨得太快了，以后要健康发展下去，必须要使房价合理缓慢地发展。三是开发商在开发项目中要多开发中档产品，适当开发高档产品，要多考虑老百姓的需求。这样，苏州的房地产市场才能健康、持续地发展下去。总体看来，去年苏州的房地产市场还是比较乐观的。是一个健康发展的过程，供需两旺的局面还是会继续下去。只是在房价上，基于这两年上涨得较快，所以接下来上涨的幅度会趋缓。

关注二：三大板块

一是湖东板块，相信在今年的下半年，这里会有几个亮点出现。二是城北的相城区，在2003年的下半年，这里已经开出了几个不错的楼盘，价格上涨的幅度也较快，从原来的2000多元每平方米到现在的3000多元每平方米。尽管如此，相城区还会有一个上升的空间，为什么这么说呢？一方面，相城区的价格本身就比较低，另一方面，相城区其实离市区很近，只是有一道铁路摆在那里，给人的感觉比较远罢了。如果以后交通做好了，大家就能感觉到了，它将是一匹黑马。三是太湖板块，这里也该启动了。毕竟它独有的自然风光是无法取代的，面向的客户也更广。

关注三：“外来商家”

这两年苏州的房地产市场发展得比较快，但总的来说还是比较稳的。通过这几次土地拍卖可以看出，很多都是外地过来的开发商，本地的并没有多少。外地企业的入驻对苏州的房地产市场不会有太大影响，只是对本地的开发商有一定的竞争。同时这也是引起苏州房价上涨的原因之一。作为本地的开发企业，应该采取强强联手，优势互补的合作方式，特别是在市场变得竞争激烈的情况下。苏州位于长三角中心地段，已不是小苏州的概念，而是有着8000多平方公里的大苏州的概念。这几年，不光是苏州市区发展的快，底下的五县市的发展速度都很快，规模也很大，如昆山、常熟、张家港等。另外，大交通带来大变化。现在的高速路入网，到几个县市都很方便，大大提高了城乡一体化。现在的苏州由于经济的发展已引起外界的关注，通过近两次的土地拍卖，我们可以看出，以后苏州的市场不仅仅是本地开发企业的市场，甚至可以说是全国的市场。本地的开发企业有着地域、人文上的优势，只有吸取外来企业的先进经验，提高员工的整体素质，才能适应以后发展的需要。对产品的质量提出更高的要求，才能提高企业的核心竞争力。

宁波新楼销售速度放缓

根据有关部门的统计，去年宁波市摘掉了连

续戴了3年的全国涨幅第一的帽子。但从去年年初到11月底，宁波市的房价每平方米还是涨了近1000元，去年10月份达到了4825元，而这个数据还是因为拉来了鄞州中心区的楼盘（价格较老三区低）。据业内人士分析，去年宁波市老三区的实际平均房价应该在5200-5500元之间。回首2003年，虽然涨幅微减，但宁波楼市还是经历了一个不平凡的年份。

房价一年升了近千元

去年，宁波市商品住房房价总体保持稳中有升的态势，但是涨幅开始回落。去年第二季度，宁波市房屋销售价格涨幅排名结束了连续三年第一的历史，在全国35个大中城市中退居第二，在省内也成了老三。即便如此，房价还是在市民的声讨声中上升。据市房地产交易中心统计，2002年年底，老三区商品房均价为每平方米3835元，而去年10月（已经包括鄞州中心区）的统计为4825.29元，上升了近千元，总体涨幅达20%以上。到了11月，由于鄞州中心区卖出的楼盘占了一半以上，因此每平方米均价下降到了4516.65元，但仍然是个让人不敢小视的数字。

房产销售的利好消息也一定程度上催发了房产投资热。去年1～9月，宁波市房地产开发投资持续高速增长，每月增幅在50%以上；新开工住宅571.55万平方米，同比增长110%；销售形势也仍旧呈现卖方市场的态势，商品房销售面积为266.59万平方米，同比增长88.7%，销售率为86.6%。根据一项调查，目前宁波市房屋空置率保持在4.23%，其中空置一年以上的仅仅只有12.47万平方米。在去年1～10月商品房预售备案登记中，商品住宅登记为9544起，预售面积114.05万平方米，预售金额41.11亿元。

政府调控推出限价房

去年10月，面对居高不下的房价，市政府祭出宏观调控的法宝，推出了60多万平方米的普通住宅，并由政府确定销售价格和销售对象，从而有效抑制房价，让普通市民也能买得起房子。

根据统计，到2002年底，海曙、江东、江北三区人均住房使用面积达到25平方米，近94%的家庭拥有了成套住房。但与此同时，宁波市还有相当一部分中低收入家庭的住房问题尚未得到解决，加上房地产市场供求关系不平衡以及住宅建设成本提高等因素影响，宁波市房价上涨幅度较大、房源紧张，适应中低收入家庭购买的中小套型、中低价位的房源更是短缺，从而增加了这些家庭改善住房条件的难度。而普通住宅正是面对这部分中低收入家庭，圆他们一个有房梦。

首批普通住宅位于徐家漕及江北谢家，共6幅土地，用地面积近48万平方米，可建普通住宅60多万平方米，分为55、65、75、90平方米共4种户型。普通住宅的销售价格原则上按略低于同期同地段商品住房的市场价，首批限价商品住房的预售均价暂定每平方米2980元，现房均价每平方米3080元。为了让普通市民能尽快购买到普通住宅，市建委先推出了1000套普通住宅。这些住房位于江北谢家，是原经济适用房房源，共有7处。等到普通住宅建成后，再从中取1000套补回经济适用房。

智能化小区初现端倪

去年8月，常青藤·小城成为宁波市首个通过国家建设部三星级智能化社区终期评审的智能化小区，它也是长三角地区首个三星级智能化小区，在全国也是第二家，而三星级也是目前我国智能化社区建设的最高标准。

除了常青藤·小城，宁波市很多小区也已经在朝智能化方向发展。位于宁姜公路附近的如意金水湾安装了室内空气置换系统，

到底需不需要智能化呢，房产商和市民各执一词。开发商表示，智能化系统的引进可以提升楼盘的档次，满足那些讲究社会品质消费群体的需求。当然，这些智能化系统的成本也将不可避免地加在建造成本中。而工薪阶层却不这么看：这些智能化设备并不是生活必需品，只是提高生活品位的高档享受。而对于他们来说，只要小区交通方便、规划舒适、套型合理，这种注重生活品质的配套根本就是画蛇添足，反而使他们连市郊的房子也买不起了。但不管怎么说，智能化小区的出现，预示着宁波物业管理将进入一个新时期，将促进宁波住宅产业化的整体进步。

今年房价如何难评说

从对新开楼盘及近期发售楼盘的调查发现，商品房销售依然看好，楼盘销售率一般都能达到50-60%。但新开楼盘销售速度已经放缓，不少楼盘在公开发售1、2个月后，90-120平方米的房位仍然有售。可以预见，像去年一样漏夜排队买房、内部预定抢购的现象将一去不复返，而开发商想在2、3个月内封盘售空也成了一相情愿的事情了。

据不完全统计，今年宁波市预计将开工住宅项目总建筑面积为250万平方米左右，其中多层住宅约为74万平方米，小高层住宅约73万平方米，高层住宅约103万平方米。另外，还有大量经济适用房推出。但今后市三区归属的住宅产品差异性不是很大，而且一般单价较高。因此，中低收入阶层的购房首选可能还是以鄞州中心区和科技园区为主。

目前，受土地、金融、拆迁等因素影响，一些楼盘的开盘日期很难把握，因此宁波市房地产市场的紧张状况还得延续一段时间，市场格局不会有太大变化，而房价在继续稳步上扬的同时伴有小幅震荡，房价总体涨幅继续回落。

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