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一手房二手房租赁房兴旺 上海楼市三驾齐驱

　　[提要]沪上的一手房、二手房和租赁房市场已构成上海楼市的“三驾马车”。观察这三大关联市场近年来的轨迹，运用历史数据分析预测，不难得出结论，随着经济的持续向好、政府宏观调控政策的加强，今年上海楼市走势将更趋理性。一手房：流行性价比上海一手房市场连续四年保持了销售大于供给的态势。据预测，今年一手房市场将出现供略大于求的局面。根据这一新的变化，可以预见，在低、中、高各档房价范围内，消费者都有机会选择相应的好房子。竞争规律使然，今年楼市将流行性价比。由于去年一段时期商品房供应存在阶段性、结构性矛盾，致使房价涨幅偏大。去年第四季度，

沪上的一手房、二手房和租赁房市场已构成上海楼市的“三驾马车”。观察这三大关联市场近年来的轨迹，运用历史数据分析预测，不难得出结论，随着经济的持续向好、政府宏观调控政策的加强，今年上海楼市走势将更趋理性。

一手房：流行性价比

上海一手房市场连续四年保持了销售大于供给的态势。据预测，今年一手房市场将出现供略大于求的局面。根据这一新的变化，可以预见，在低、中、高各档房价范围内，消费者都有机会选择相应的好房子。竞争规律使然，今年楼市将流行性价比。

由于去年一段时期商品房供应存在阶段性、结构性矛盾，致使房价涨幅偏大。去年第四季度，政府进行了适当的政策性调控，一批中低价房进入楼市。今年，政府部门将出台一系列措施，鼓励自住性消费，控制投资性购房，限制投机性购房。有关部门还将通过建立房地产市场预警预报机制，控制哄抬房价的行为。下半年起，随着三大中低价房基地项目的陆续竣工，将继续满足中低收入家庭的需求。

政府部门负责人已表示，希望今年楼市保持供略大于求的态势，争取使房价增幅和GDP增幅基本拉近。据悉，今年将继续调控全市土地供应量结构，使单价5000元及以下的商品房占总量的70%左右。这预示着已经连续5年快步向上的上海楼市，将迎来一个相对稳定的发展期。

供求格局变化使房产商之间竞争加剧。去年，上海楼市树起品牌之风，一些房产商、装饰企业的产品进入了著名商标行列；楼市五十强企业进一步做大做强。今年，推出高性价比楼盘，将是品牌战略在新形势下的表现。

笔者认为，所谓性价比，是指一个楼盘性能品质与价格的比值，它是衡量楼盘孰高孰低实实在在的指标。高性价比，就是在性能和价格之间选择平衡点，使比值达到最大。性能是性价比的分子，价格是性价比的分母。从性能/价格＝性价比的公式中看出，无论是提高性能还是降低房价，都能提高楼盘的性价比。同时，性价比并非停留在静态的比较关系上，还体现在动态之中。

这些年来，沪上楼盘的性能品质即综合素质提高很快，体现在户型功能、小区环境、配套设施和物业管理等方面，还有人文景观等作为附加值。根据今年市场供求变化，精明的房产商会用心打造楼盘，做到功能齐全，具有市场针对性，而价位又相对便宜，这就是高性价比。同时，还将引导需求，按照适度超前的原则，开发具有前瞻性的楼盘。笔者还要强调的是，好的房子，既要符合购房者消费能力，又能具有DIY(自己动手)特点，户型的可变性，可以适应今后家庭成员结构的变化。

今年，消费者将更为理性，盲目追涨将会减少。因此，合理的价格定位，应该成为房产商营销策略的重心。有人说，性能与价格，就像鱼与熊掌不可兼得。此话并不正确。很多迹象已经显示，在相同的价位上，精明的房产商正在努力通过提高楼盘的性能品质来吸引消费者，尽管不是直接的降价，却是另一种形式的价格下调。

总体来说，房价应该稳中有升，涨幅趋于平稳。当然，房价出现局部性波动也是正常的。大多数人都对今年房价上升持乐观的看好态度。笔者认为，上海作为国际大都市，随着城市经济增长、市政建设加速和地价升值、建材成本上升等，上海房价整体下调的可能性不大。站在楼市可持续发展的角度来看，房价将会小幅上扬，20%以上幅度上涨也不太可能，因为从1999年末至今，上海房价累积涨幅不小，市场应该有一个盘整与消化期。

从市场本质来说，只有楼盘的性价比之争而没有单纯的价格之战。性价比之争是楼市发展阶段的必然产物，它能够提高开发质量，促进消费，使消费者得到实惠。今年一手房市场流行性价比，这是可以肯定的。

二手房：新盘成主体

这两年来，二手房交易紧追一手房不放。2003年上海楼市一手房销售面积2376.4万平方米，二手房交易面积2306.28万平方米，一、二手房比例是1.03∶1。两者比例和上年相比又进一步缩小。笔者认为，今年上海楼市依然是一、二手房“二重唱”的格局，但有理由相信，二手房交易面积将会超过一手房；同时，二手房中的新房比例将会明显超过旧房而成为主体，加快迈向与国际接轨。

有资料表明，经济发达国家上市销售的住房中，一手房与二手房的比例是1∶3-5，大部分交易是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。由于人均拥有住宅面积饱和，新建量减少，一手房销售下降，交易将集中到二手房市场。

而我国，从总体上来说，楼市的一手房是绝对的交易主体，一、二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9∶1。最近5年来，上海二手房交易突飞猛进，这两年的比例是1点几比1，基本持平，并改变比例倒挂的现象。

请看一组数据：90年代初期，上海的二手房交易每年只有十多万平方米。最近5年来，二手房交易在整个楼市交易中所占比例逐年递增。从上海每年的交易情况看：1999年一手房交易量为1328.7万平方米，二手房交易量为510.84万平方米，一、二手房之比为2.6∶1；2000年一手房交易量为1558万平方米，二手房交易量上升为778.52万平方米，一、二手房之比逐步缩小为2∶1；2001年一手房交易量为1796.64万平方米，二手房交易量成倍上翻，达到1422.43万平方米，一、二手房之比再次缩小为1.26∶1；2002年一手房交易量为1971.47万平方米，二手房交易量达到了1790.48万平方米，一、二手房之比为1.1∶1；2003年则缩小为1.03∶1。数据表明，上海一、二手房市场齐头并进，尽管目前二手房中住宅比例少于一手房，但一手房占主导地位的现象将一去不再复返。

根据以上分析，展望今年上海二手房市场，可作出如下推断：

其一，由于近十年来，上海的城市化建设、市政建设和住宅建设势头迅猛，新建商品房年交易量逐年提高。每年的增量房销售，都转移到可交易存量中去，使之不断扩大。到去年底，扣除旧工厂、仓库、私人宅基等不可交易的房产，可交易房产存量为2.58亿平方米。诚然，上海与经济发达国家相比尚有较大差距，人均住房建筑面积离国际标准35平方米还有一段距离，今后一段时期新建住宅还会以较大规模发展。

因此，上海楼市一、二手房比例不会拉得很开，将有很长的一段相持时期。但是，从二手房交易每年增幅远大于一手房，而且可交易存量房源越来越庞大来看，今年二手房交易量超过一手房将是顺理成章的。

其二，去年二手房的内涵、构成和可交易存量房源均出现了新的变化。二手房交易由以前的旧房、差房占多数逐渐发展到新房、好房占多数，不少二手房品质甚至超过新房。据上海二手房指数办公室抽样统计，去年上海的二手房交易比例中，1995年后上市的商品房即新二手房，包括住宅和商铺等，和售后公房、里弄住宅、老式公寓相比，占微弱多数。在新房涌入二手房市场的同时，转让物业的房龄也不断缩短。据统计，去年四季度二手房交易中，有4.2%是新建商品房竣工后一年内转让的；有8%是竣工后两年内转让的。

今年，可交易存量房源由于去年2306.28万平方米增量的进入，变得更加庞大，使得1995年以后上市的新建商品房所占比重上升到60%左右。同时，由于去年投资性购房占到16.6%，加上转按揭政策出台实施，将加速今年的新房上市交易。

据此，可以认为，今年二手房交易中新房比例将继续扩大，并成为主体。

租赁房：凸现新热点

政府部门会议传出信息，上海将发展和完善房屋租赁市场。这表明，租房将成为今年上海楼市新的热点之一。君不见，去年8月起，上海及时贯彻了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，其中之一就是推进售租并举。笔者认为，完善上海房屋租赁市场并出台相关政策是时候了。同时，决不能仅仅靠行政手段来解决，而是运用市场机制来实现。

去年，上海房价涨幅过大，除了楼市供应存在阶段性、结构性矛盾外，还与租赁市场合适房源不足，以及市民普遍存在的“解决居住问题就是买房”的单一观念有关。发展和完善租赁市场潜力，将有效缓解房地产市场买房需求。一旦房价过高，一部分消费需求就会流向租赁市场，不再挤买房的“独木桥”，使供需良性发展，起到了平抑房价的作用。据悉，政府部门已透露，将建立指导租金制度，以保护租赁双方的合法权益。

据统计，目前上海共有居住物业约2.69亿平方米。其中公有住房约4400万平方米，私有住房约2.25亿平方米。私有住房中售后公房约8600万平方米，其余1.39亿平方米为老私房和新建商品房。租赁房中，除了传统的直管公房和系统公房出租外，不少公房承租人也将公房转租。私房租赁市场面积目前尚无法统计，若以私房总数15%估算，也有三四千万平方米之多。

发展和完善租赁市场，将会把调整结构、扩大规模和规范运作列为今年的重点。

建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾最近提出，建立国家优先收购机制，以财政资金为主向市场收购小户型二手房。笔者认为，可把收购房源的一部分出租给对城市建设有贡献的动迁户，或作为廉租房房源。对司法罚没房以及半拉子房等，国家也可以收购续建，用于出租。国家可适量保留公有住房这一块，以保证保障性住房机制的延续性。相信上海会出台相关措施。

目前上海的私房租赁，包括少量的公房转租，是零星、自发的，存在不少问题，亟待解决。首先，租赁市场结构不合理，大多数市民需求的小面积住房可供量少，尤其是月租1500元之内的物业；而面积在100平方米至200平方米之间、月租金在4000元至8000元之间的住宅，则供过于求。一些买不起房子的中低收入家庭却苦于租不到合适的房子。其次，由于租赁双方大多不愿承担租赁税费，因此据业内人士称，登记备案率尚不到20%。再次，私房租赁市场的治安状况也不容忽视，尤其是全市尚存在一百多万平方米无人管理小区，问题可能更严重。

可以预见，在政策引导下，今年的租赁房市场将放开、搞活和显化。建议采取类似买房退税或贴息政策，以鼓励私房出租和促进规范管理。目前个人出租私房缴纳租赁税5%，公房转租则为2.5%；个人还要缴纳12%个调税。能否参照目前政府倡导的中低价房一般不超过90平方米的标准，对单套出租房面积低于90平方米的享受税费优惠。此举将鼓励出租更多的中小面积房子，满足市场的需求，并促进迅速提高出租房的登记备案率，有利于租赁市场管理。

关于增量房的出租，建议出台政策鼓励房产商开发商品房用于出租。由于出租经营投资回报慢，政府部门可以采取优惠措施来降低房产商建房成本，如变土地出让金一次性支付为按年支付。房产商今后如果把房子卖掉，则补足土地出让金。

今年，随着租赁市场供应结构调整，来沪工作人士增多，租房队伍将会扩大，买房和租房的二元消费将被更多人接受。和计划经济时代不同，时下的租赁概念，是完全按照市场经济机制运作的。从本质上看，租赁是住房出售的另一种形式，属分割出售。从消费支出来说，租赁是一种更为现实的梯度消费。目前上海楼市的售租价格比为180：1，房租相对于房价来说，还是便宜的。租房时机的适宜，有利于做大租赁市场。

还想提及的是，房改前，百分之九十以上的居民都租房。房改后特别是公房出售，大批公房短时期内转化为私房，这是上海住房自有率得以迅速上升的原因。目前上海住房自有率为75%。在经济发达的国家，住房自有率仅为50%左右。随着今年起租赁市场的发展和完善，以及家庭结构、居住形式的变化，上海的住房自有率会逐步向国际水平靠近。

今年的上海租赁房市场，将会逐步走热，更具规模，更趋规范。

责任编辑/hz003
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