当律师两次遭遇购房“合同陷阱” “市场失灵”凸现

据新华社电 买房是幸福的，买房又是痛苦的。当面对合同，多数买房人一如败军之将，站在谈判桌前只有签字画押的份，毫无商榷讨论权之时，人们不禁困惑：在号称“公平”的市场经济中，购房合同何以能如此霸道？
律师许松的两次购房经历，凸现“市场失灵”下的公道不行。

“２００２年６月，朋友买房，托我帮忙把把合同关。按道理，像房产这样的大宗交易，开发商应该提前几天给买房人看合同。但事实上，买房人在付款签约的时候才看到具体条款。我如约赶到售楼处，售楼先生递过一式７份合同，虽是上海市房地局统一监制的标准预售合同，但一些原本由双方约定的空白条款，全让开发商给填上了。售楼先生翻开合同，往我面前一摊，说：‘签字吧！’上百万元的买卖，怎能看都没看就让签字？我坚持先看条款。

“我逐一阅读条款，那才叫显失公平。譬如关乎物业根本的小区平面图，虽然标准合同在提示条款里明定，开发商不得擅自变更，但利用补充条款，开发商将这一条架空，开发商在合同附件中补充规定：‘甲方擅自变更小区平面图仅限于在现有已获批准规划建筑设计条件下增加住宅建筑’。其陷阱在于：只要不增加建筑，小区平面图怎么改都没事，原来规划中的小区道路、绿化面积甚至会所都可以挪动位置，甚至不建。你说黑不黑？
“至于面积，开发商更是处心积虑，欺人太甚。尽管政府监制的标准合同规定，房屋暂测面积与实测面积不一致时，应多退少补，但在补充条款里，开发商利用公用分摊面积做手脚，单方面搞出个‘双方约定’：公用分摊建筑面积实测与预测‘超过０．８％以内（包括０．８％），总价不变。’公用分摊面积越多得房率就越低，买房人就越不合算，而开发商的利润就越高。我朋友当时想买的房是１００平方米，合同条款约定公用面积为１０平方米。有了这补充规定，开发商完全可以不改变总面积，将公用面积扩大８平方米，套内面积相应减少８平方米。这对买房人而言，至少要亏５万元。

“在整个３４条合同条款和４条补充条款中，显失公平的地方有７处，存在陷阱的地方不下２０处。我当即向售楼人员一一指出，要求修改。售楼先生只撂下一句话，‘我们经理有交代，你可以不买房，但合同不会改，不管你说得多对’。没有商量的余地，更无更改可能。就像是战败者在胜利者拟好的条约上，只能签字画押。因为房市一房难求，朋友犹豫半天，还是忍气吞声签了那份‘霸王合同’。”

许松说，有了这次经历，去年１２月，他自己购房时，干脆找了一家熟悉的开发商，不再细看合同条款，“因为看了也白看”。

是谁让房地产购销合同如此霸道？许松律师分析，合同最讲究当事人主体地位的平等，但是，当尚未开盘，托人弄“房号”就像饥馑年代托人搞“肉票”一样紧张；当排队购房的长队比当年抢购进口电器的还长时，供求比例严重失衡，开发商怎会与买房人平起平坐？而房产又是特殊商品，承载房屋的土地资源日渐稀缺，特别是城区的房屋不可能像其他商品那样，在价格杠杆的调节下，很快达到供求平衡甚至供大于求———房地市场失灵了。市场上民事主体地位事实上的不平等取代了法律上的平等，一切维权便无从谈起。在这样的环境下，便难有公道，只有霸道。所以，即便是标准合同也会被开发商的补充条款架空。

解决的法子也不是没有，譬如购房人集体聘请律师去团购理论上就是条解决之道。因为是批量购买，量大，购房人便加重了讨价还价的筹码；因为有律师，精通法律，合同中的陷阱条款会难以得逞。但现实问题是，在城市，特别是经济发达的大城市，人口刚性增长，地皮刚性减少，房屋在源头上受到资源性遏制，居于卖方市场的开发商自然有了冲天牛气，在上海、北京，他们干脆“拒绝团购”。所以，要解决“霸王合同”，必先将房市恢复到正常的市场状态下，否则，只能是隔靴搔痒。

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