上海政府政策组合拳解析

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[上海搜房网总经理代建功]

我们今天聊的是最近政府已经出台和即将出台的一系列平抑房价的政策。这些政策对房地产市场会造成比较大的影响，购房者对此也非常关心。尽管媒体已经做了比较多的报道，我们还是希望搜房能够收集不同部门的声音，传递给购房者或者业内人士。首先是期房限转，一个目的是防止炒房，还有就是控制哄抬房价。首先我们听一下作为发展商的郭先生想了解什么，比如说您为什么想参加这次会谈。

[搜房网友社区业主代表——三井巴布科克财务总监郭有伟]

因为我等着买房，我等着房价下跌，或者是房价不跌但品质更好。我认为现在房价涨得比较高，像股票一样，再涨总有一个回落的过程。以前购房退税的政策，在很大程度商促进了购房的积极性。比如我98年买房的时候，就是考虑到购房退税，买一百万房子等于打了七五折，哪怕到时候抛掉的话也是赚钱了。现在这个政策取消了，许多没有购房压力的人可能就会观望。
 

[上海搜房网总经理代建功]

郭先生这个观点代表了很多人的心声，听说现在75％的上海人已经有房子了，还有25％的人可能居住条件不大好，甚至没有房子。一项政策可以拉动房产，比如退税政策，那么最近出台的政策会不会让房价往下走一走呢，现在我们听听康总的看法。

[金地.格林春晓营销经理康家东]

我今天没有什么准备，是来学习的，因为最近没有很细地去看政策。到这一个阶段平抑房价的政策基本上都亮相了，还有消息说契税要上调，政府对房地产市场的干预力度还是比较大的。从2001年到2004年，三年的时间，好多区域的房价都翻了一番、两番甚至三番，这种投资的迅速增长，包括房价过快的增长，必然会带来一些负面的因素。

政策出台，政府要调控好，不要形成政策一出就管死的局面，要让市场平稳过渡。这一次的政策能够做到这点，对房地产市场是一个好事。不管是对规范预售行为，还是对保持房价合理的增长速度，都会起到相当大的作用。金地公司在做一系列销售活动时，基本上都追求企业运作制度和市场行为的规范。所以虽然我们都还没有仔细研究过这些政策，但我看它们的对我们影响基本不大。在期房限转政策出来之前，我们还没有一户业主是拿到预售合同之后转让的，从去年的12月份到现在，一线的销售还没有遇到客户要转让预售合同的情况。还有我们尽量做到房源公开，让消费者明明白白买房。我们也不大赞成短期内去炒作，如果都这么做的话，对市场总体来说是不利的。

[上海搜房网总经理代建功]

像金地这样比较成熟的公司，都是比较讲究透明操作的。我上次跟珠江一个老总谈这个事情的时候，他也说他们的房源是全部公开的，尽量让购房者比较方便地选择房源。还有一些公司的态度就是正在了解政策，还没有系统性考虑在某些方面来应对。这个政策有网上备案，我不知道对不对，如果不对大家可以提出来。拿到预售许可证之后，房源都会在交易中心系统公开，然后大家来购房。这个过程也是可以撤销的，开发商的工作量会非常大。系统好象在某些方面限制了随意变更，这样对炒房者来说是不是更加麻烦？

[金地.格林春晓营销经理康家东]

从政策的实施办法上来，似乎也不是很麻烦的，可以到交易中心注销掉。

[上海搜房网总经理代建功]

实际上在这方面也不能完全避免炒卖。期房限转的政策，不是一项法律，只是在规定的角度上限制了期房交易，即期房买卖是无效的，双方的交易不能得到保障。就这几个政策，我想请徐汇商建毛经理来谈一下。

[徐汇商建市场开发部经理毛峻韬]

昨天市里面也做了关于新政策的千人大培训，我们也去参加了。应该说这些政策是公开、公平、透明的。在房屋转让备案这一块，政策越来越透明，游戏规则越来越明晰了。这不管是对开发商也好，对消费者也好，都是好事情。

但是就政策本身而言，也并不是说一点问题也没有。政府部门还是会后续出台一些补充规定。比如现在黄浦江两岸的大面积动迁，房子是以公司名义买的，这部分房子怎么办？现在出台的一系列政策，总的来说是控制房价非理性增长。我觉得抑制了现金流的供应，也抑制了房价的上升速度。房地产这个商品，不是简单的商品，是一个资产，它是可以在任何一个价位，达到一个供求平衡点的。

房产价格话题，两会也很关注，各个政协代表也质询了很多这方面的话题。从我们开发商的角度来分析，其实房价的上涨，我个人感觉最主要的问题还在于土地价格的非理性。一般来说，我们把房地产价格分成五大块——土地成本、建安、各类住宅建设配套费用、税费，还有开发商的利润。现在净利润在20％左右，虽然建材价格涨得很快，但是建安费用上涨幅度并不大。那是什么导致房价升得那么快呢？我们开发商的看法，就是土地价格涨得太快，所以我们也要把销售价格往上提，这是很现实的。以前土地几十万一亩，现在都已经到几百万一亩。上海有一个特点，越靠中心城区，土地成本就越高，所以很难买到市中心的好位置。现在市政府的土地竞投标政策又出来了，市中心的房价势必又会涨，这个关键的问题还是土地成本。

[上海搜房网总经理代建功]最近出台的政策，就像刚刚毛先生谈的，从经济学角度从资金流的速度方面来控制投资客盲目的投资和哄抬物价。这个政策有可能会起到非常好的作用，我们再请一下程总给我们讲一下。

[上海万达商业广场置业财务总监程伟勇]从政策所产生的效应来看，我认为作为政府，特别是上海市政府，要控制整个房地产大盘的涨跌应该还是很容易的。我们举一个例子，去年整个房地产价格上涨了23％，在这个23％里面的上涨速度里面，相当一部分是土地的价格上升。还有一个原因是以前多是毛坯房，现在大多数是装修房，装修成本的加入导致了整个房地产上升的速率加快。

如果说政府要调控整个大盘速度的话，也应该很容易。现在政府每年推出300万平方米中低价房，这也会对大盘的上涨有一个抑制作用。应该说今后我们分析房产的涨落，更关键是看一个结构、一个板块，就像目前的证券市场一样，大盘的涨跌和个股的涨跌是两回事情。

其实目前中低价房和高价房的差距应该越来越拉大，上海市中心的高价房还远远没有到位，这个房子的含金量很大。因为在房地产里面土地成本是永远会上升的，而那些建筑房型很有可能是会落后的。在整个房地产价格里面，土地成本占得越高，分界线的含金量越高。今后在市中心里面，那些高价房还有相当的上升空间，和普通的房子差距会拉得更开。现在我们外环线，甚至远一点的住宅，可能卖到四千、五千，目前的高价房也只是三万四万，以后这个差距可能还会拉大。从我的观点来看，我们要关注一个房价的涨跌，更要注重结构的变化，光看大盘是没有什么意义的，结构里面的变动会更加的明显。

[上海搜房网总经理代建功]政府的调控意味着市场还有上涨的空间。因为有上涨的空间，如果不加控制的话，房价可能还会走高，所以政府才出手控制这个房价。那么房价是不是还会继续往上走？我觉得越控制，越意味着房价会上涨。因为上海的房价是市中心在涨，周围没有涨。去年把这个涨势推到了最外面，涨完之后发现，外环线到七千到八千了，市中心才卖一万二。这个是不是不合理，市中心的房子是不是还会再涨？最近发现很多新出的楼盘房价确实很高。熊老师是文汇报资本的记者，我们来听一下熊老师的讲话。
[文汇报《房产世界》熊海钧]

我接触的一些个人投资者，往往是搞长线的。他们不是完全拿到房子，拿到期房，或者拿到一个购房的牌就马上去套现的。现在政策出来以后能限制很大一批人，但对投资长线的人没有什么大的影响。我举一个例子，我有一个原来是搞股市的朋友孙志伟，他很多房子都是比较长线的。他买了一个总价都在五六十万的小房型，然后全部装修。但是在装修的时候有一个原则，就是买进的价格和装修的价格不超过10％。然后他再把这个房子出租。因为里面设计得很好，跟他一层楼的房子也有出租的，但人家租客跑来就看中他的房子。过了两年以后，这个房子升值空间就变得很大了，接下来他再调整，根据自己的现金流或者再投入其他的一些东西。我一直在问，你感觉现在这个市场上有没有投资空间，他始终认为是有的，当然这个投资空间可能不在市中心，可能相对外环以外的，或者更远一点的地方去，我觉得这个政策主要是打击短期炒房的，对长期的当中不是有特别大的影响。

[上海搜房网总经理代建功]

我上次听政府一个人说，他们在开会的时候说，政府有一个基调，就是要鼓励居住型买房，限制投资型买房，一定要打击投机型买房，在某些方面是不允许投机型买房在市场上存在的，所以不鼓励投资型买房。对于市场来说，这种投资型买房还是需要的，不然这个市场没法发展，没法活跃起来，在政策上面打击的是投机型的买房，可能对投资型买房影响小一点。

[徐汇商建内务主管严梅芳]

现在购房的人群当中，短期炒房的行为，他们的资金不是很多，主要是依靠银行的按揭，或者说有一部分人是付一部分的定金然后再转卖给其他人。应该说政府的政策对这部分人有影响的，所以价格问题主要是由供需关系决定的，在短期内可以看到这些变化。

[上海搜房网总经理代建功]

好象我们今天开会达成了一个共识，这个政策对投机型买家是比较致命的，但是对长期投资，或者是对居住型买家影响不是很大，抑制住投机型买家会对房价起到什么调控作用呢？

[合美.房地产顾问机构市场部经理葛百会]

刚刚各位业内人士谈得都比较深刻，价格是取决于供需关系，现在政府出台了这几项政策，对我们房地产发展有深远的影响，但是不能够改变供求关系，房地产的价格变化就不是非常明显，现在的房地产价格是一个长时间形成的过程，从几年前政府出台了一系列的法规，上海的基础设施在逐步完善，以及我们现在世博会的影响，这个对房地产市场形成过程有一个影响。而且据我现在掌握的资料发现，在咱们中国的各行各业，基本上的经济运行都使在顾及大局需求，比如建筑材料是好三年坏三年，现在这个行业来看也是非常旺盛的。从我们房地产行业连续四年的数据来看，我们的竣工量和预售量是比较平衡的，我们房地产市场供需的差距并不是很大，我们房地产有一个保值的作用。

[合美.房地产顾问机构市场部经理葛百会]

还有一个问题就是土地价格。刚刚徐汇商建的先生谈得也很好，我们是做销售代表，接触了大量的发展商，我们对土地成本也有所了解，现在上海的土地成本居高不下，上海的房价下降空间也不会很大。政府的政策影响是深远的，但是短期内效果怎么样，我并不抱什么乐观的态度。

[新汉业机构洪羲副总裁]

上周四在北京开了一个高层会议，我想先谈一下如何判断房地产价格。因为我是做基金的，我们如何判断一个价值，因为我们知道事物是有联系的，联系是有逻辑的，逻辑是有量的，当一个事物被量化了以后，才能最终套利。我们先看一下房地产价格，我给归结为是土地资本密度的问题，任何的要素是分资本、人和土地，所有产出都是这三中的集成，因为资本是历史劳动的结晶，因为在转移的时候，资本必须要还原成资产，资本的价格就是利率，所以一定要还原成资产，物业的资产就是酒店，土地价值是由典型的物业来表现的，因此我们发现有数据可以支持，上海的资本密度是最高的。刚刚这位先生说按我们投资理论说，是相对价值，价值并不是绝对的，我们只看相对的。比如北京和上海，我们只要判断出来上海的资本密度高于北京，两两组合价值肯定是高于北京的，北京的面积是上海的两倍，再看它的经济密度，无论是土地单位平均的资本密度，人均密度上海都是高于北京了，那就是两个情况综合是要么北京继续跌，要么上海没涨过。我在三年前就把北京所有的财产全部卖掉，到上海买房子。

[新汉业机构洪羲副总裁]

我评价的尺度和我的理论是资金。我们再来看房地产，房价和土地价格中间的差应该是一个建安费，而这个建安费也是有波动的，但是相对是比较可以精确的计算出来的。如果土地价格上升了，而房产价格没有上升了，这个差是小于建安费的，这个结果要么土地回落，要么房价上涨，如果我们能证明土地价格不会回落，那么房产价格就必然上升。

[新汉业机构洪羲副总裁]

比如说国外投资中国，是指着三个，一个是长江三角洲，一个是珠江三角洲，还有一个是京津唐，根本不会去东北。去年的数据长江三角洲15个城市，获得了中国整个FBI是48％，具体的数字是2255亿，这是一个特别重要的数据。

[新汉业机构洪羲副总裁]

还有我参加一个研讨会，上海这三个指标，第一就是工商企业代表，按五级分类的是6.9是全国最低的，房地产开发这一块，确实高过了6.9，是7.6，但仍然是全国最低的；按揭贷款1％，按商业银行来讲，按揭贷款相对是比较好的。刚才从描述上海的资产来说的话，上海的资产相对于其他的地区是比较好的，作为一个投资客，因为我是投资顾问，我在跟我的客户说的，在你投资的视野里，你选择投资跌得最慢的。但是现在的数据肯定是可以证明，房产是跌得最慢的。

[新汉业机构洪羲副总裁]

还有再谈一下期房限制转让会不会限制这个价格，作为投资基金来分析的话，首先我们用交易成本的概念，市场化越高的话，你的交易成本应该越低，这样使你的流动性更好，或者你的资源通过市场价格配置的价格更高，你增加了交易成本，其实不会改变趋势，只能延缓交易配置，我一直是赞成投机的，实际上投机和赌博没有本质的区别，其实买卖和投机可以加速资源配置。

[上海搜房网总经理代建功]

刚刚洪总把我们带到宏观的角度，这个政策给开发商意味着什么，给购房者意味着什么，有一些什么具体的要求？

[三井巴布科克财务总监郭有伟]

价格是供需决定的，有一个供应然后有需求。需求人群要进行分类，有谁来买房，如果没有买房能力，那房产价格就越来越低，有能力的人越来越多这个房产价格自然会涨，谁来买这个房，买这个房是不是稳定的群体，如果按照政府发布的数据，每月生活费多少的话，吃完、用完之后，房租都没办法付，买房的钱哪里来的，假设政府的数据是正确的，到底是谁在买这个房？

[徐汇商建市场开发部经理毛峻韬]

其实刚刚讲的这个问题，网上备案这个东西，对于像郭先生这样的消费者来讲，实际上是不错的，至少这个房源的情况比较透明化。但是对于我们开发商来讲，这个盘子出来以后，不是百分之百自然人在购买，很可能会产生一个组团购买的行为，比如这次世博申请，也增加了动拆迁的面积，这个动拆迁急需房源，这些房源怎么解决，是找开发商购买一定的中低价的房子，但是这样做，是不受条例的保护，对购买者来讲也是没有保护的。

[徐汇商建市场开发部经理毛峻韬]

这个行为出这个条例的时候，肯定还有一些补充的规定跟在后面，很可能是一环扣一环往下走，今天因为第三个话题是放宽预售标准的问题，从现在的政策面可以预见要出台，放宽预售标准本身来说又要回到了98年以前了。我们现在问一个问题，98年以前为什么改变，改变是因为当时的房地产资金风险非常大，要改变给开发商的风险，现在回来了，不能说简单的回来，我认为这个政策里面，针对中低价房可以回来，但是针对高价房不能一刀切回来，这些政策每一步后面还有后续的东西跟着。

[上海搜房网总经理代建功]

就是刚才提到期房降低预售门槛，整个政策确确实实是打压了很多资金实力不是很雄厚炒作买房的群体。

[徐汇商建市场开发部经理毛峻韬]
放宽预售标准还没有出来，它其他和网上备案形成了一个对冲的方法。实际上放宽预售标准来讲，表面上看是针对开发商可以提前预售了，实际对消费者来讲还倒反而是一个利好，其实房屋的价格从出地面以后，到交房实际上是一个提前销售，就是销售的门槛在降低，对于个人首付比例也在降低，对消费者来讲也是有利的。

[合美.房地产顾问机构市场部经理葛百会]

这还包含一个城市的吸引力问题，上海的房价会提高生活成本，在生活成本很高的话，社会要开发很多的资源，现在政府公开的数据，投资是40％，由于过度炒作房地产的价格，就带动生活成本比较高，看这一组数据可以表明，最近公布的第一季度工资的上涨情况，包括2003年，现在是上涨最快的是北京，它的年收入是三万块，广州增长速度是第二个，是两万九，上海是排到第三位，现在上海的增长速度已经不如2002年了，然后它的收入总量也不是最高的，最高的是深圳，其次是广州，上海是第三位，这两个数据就发觉上海的生活成本增高了，而且增高了很快，上海人的收入在减小，上海的竞争力好象在减弱。

[徐汇商建市场开发部经理毛峻韬]

今天这个话题在谈的时候，三个政策对整个房价的抑制并不是特别有用，其实洪总资本密度的课题，原来就已经听到过了，您讲这个话题我也做过比较仔细的分析，对投资者来讲，如果我们把房地产价格弹性系数来测算的话，整个价格的弹性其实是越来越刚性化，这个中心城区土地价格是居高不下的，这个土地价格是土地出让价，土地出让金，还有一个动拆迁成本，这里面最主要的是动拆迁成本，土地成本占的比例越高，刚性就越强，这个演变过程，下跌的空间其实在慢慢的在减小，或者背离的可能性在减小，是这么一个发展趋势。因为我们很多人在讨论房地产价格的时候，很少去想，为什么动拆迁价格会影响房地产价格。

[上海搜房网总经理代建功]

今天我们谈得话题有几个共识，至少从限制炒房的这一块来说，是有非常大的作用，今天非常感谢各位嘉宾参与我们《大话地产》栏目。

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