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代建功：解读政府政策 把握房地产趋势

上海市政府对房地产市场进行调控中有“三个基本”

一是，供需基本平衡。政府全面关注房地产市场，对房产上市总量进行适当的计划和有力的控制。去年房地产市场的需求略大于供给。今年的供应量大约在2780万平方米左右，而需求量则在2650万平方米，整体供略大于求。如此，房价在一定程度上可以得到控制。

第二，结构基本合理。这个结构说的是高、中、低档房子的结构要合理。今年上海有300万平方米的中低价商品房的上市，这些房子对整个房产市场的销售有着一定的影响。销售门槛降低，供应量上升，房价就能得到很好地控制。另外，在优化住房区域结构方面，有说今年楼市的供应量内环线内大约占20%，内外环之间占40%左右，外环线以外又占40%左右。

第三，是价格基本合理。政府调控的目的就在控制房价，促进房地产行业的持续、稳定、健康发展。政府组合拳旨在完善交易规则，“鼓励自住、控制投资、限制投机”，而且针对性很强。比如网上备案，意在交易、信息透明，打击开发商惜售，部分投资者的炒房行为，从而达到控制房价的目的。

共享一些重要数据：

一季度，上海各区批准的预售商品房面积是458万平方米，预售登记的面积是是558万平方米。从表面看，供应量小于需求，但预售登记的面积中有一些是去年就登记在案的。总的来说，一季度的成交量和供应量较去年同期还是大幅下跌的。今年一季度供应量比去年同期少了63万平方米，同比下降12.1%；需求量少了53万平方米，同比下降8.5%。供求关系上，总体看来还是需求大于供给。一季度，房屋销售上涨了28.3%，比去年同期涨了8.3%，房价比去年年底涨了将近四点几个百分点。

从一季度全市各区的成交价格情况看，中心城区由于新盘供应量偏少，长宁、徐汇两区的房价已经接近甚至超过了静安、黄浦、卢湾等三大中心城区。市中心土地开发量减少和不断增值的投资价值使中心城区房价一路猛升。去年，内环线和外环线之间、包括外环线以外的房价都上涨明显。但是，今年这些地区的房价可能会滞涨，内环线以内的房价则还有一定的上涨空间。

印堃华教授：

上海房价利好的原因在于：

第一，参与房价市场的主体起了变化。90年代初的市场过于垄断，政府制定项目，各地搞开发，银行给贷款，政府是主导，房子不是以市场需求为导向。第二，体制有了转变。现在房地产市场的投资呈现多元化态势，政府在市场中的作用是引导和监管，而非原来的指令。第三，住房制度的配合。上海的老百姓有一种“要住房找市场”的意识，而且对自己的需求有着很明确的想法。现在很多上海市民都会买二手房作为过渡，因此，上海的二手房市场一直买卖兴隆。预计今年二手房成交量将达到2500万平方米，而新房的成交量则在3000万平方米。
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关于经济过热：

什么是过热呢？过热是发生在成熟的市场经济体制下的。而我们现在正处于城市化的加速发展阶段，才刚刚发展到一个阶段而已。说美国日本“过热”，他们的市场经济早已成熟，这才是说的通的。因此，我们和美国、日本完全不一样。
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关于空置房：

以前实行的计划经济是短缺经济，短缺经济的物资紧缺，而且是无偿分配，所以库存可以为零。但是，市场经济是过剩经济，我们需要一个“有限过剩”的市场。没有过剩就意味着购房者没有挑选的余地，那么再差的房子也能卖得出去，供不应求价格飞涨。现在房子竣工验收一通过，就进入了空置房的范围。房子现在不是过多，而是库存不够。今年上海的空置房已经下降到了100万平方米，原来有300万，现在少了200万平米。现在房子很紧张，因为没有有限过剩；房价高，因为供不应求。所以想要房价低下来，就要增加空间。调节供求才是关键。
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