搜房网友原创：谈谈房地产投资的第3种行为

房地产投资的第1种行为，购入土地后，开发楼盘后卖掉。做这种事没有半亿几亿的是做不了的。

房地产投资的第2种行为，买了楼后升值后卖掉。

以上2种行为，大家很熟悉，也很了解，恐怕各位比我知道的多。

我在这主要谈谈房地产投资的第3种行为建楼或买楼收租。

上海的中心区写字楼1000多万平约有70%是只租不卖的，投资人多数是境外的。这种收租资源怎么能轻易出手！这部分市场早已瓜分完毕，新增加部分，投资人也虎势耽耽。

商铺吗，目前的价位已到了回报3-4%，由于投资人多数是中长线的，少有人放出来的。

因为写字楼商铺的投资一但遇到死楼死铺[科技馆站下的几百个铺全线关门]就将套死。

所以写字楼商铺的投资是商业行为，不完全是房地产投资。

建楼或买楼向住客收租在上海还处在初级阶段。

我知道一些高端的市场也已被大资本瓜分完毕，如世纪公园旁的是四季雅园，李家城在40万平的土地上建了11幢公寓300多套别墅，只租不卖。浦东的绿宝别墅，碧云别墅，古北的更多，泰古酒店公寓，巴黎酒店公寓也是，名都城里好多别墅和公寓也是，后来老板在澳洲赌输了钱才不得不卖了。做为大资本，他们的投资回报率，起码在20%以上，远比上海那些开发商有远见的多。中端和低端基本是中小散户的市场，这部分市场还处于初级阶段。笔者把买楼收租作为本人的人生的事业已经做了10多年，还大算

再干20年。为此特地考察了东京，大阪，香港等城市。由于那些地方的房子70平都在200万以上，市民30%以上是租房住的。在东京，大阪，等城市令人奇怪的是在数套范围内很少有个人买楼收租的，因为收租的所得税50%，物业税1%将扣除了一大半。所以散户没有人去做这件事。在日本由于历史的原因，一些人祖上传下来很多土地是舍不得出手的，只能建楼收租。在日本这种高度发达的资本社会，大资本能做这种安全稳定收入的行当算不错了。所以大房东有个几百套，几千套的很多，[有名的森先生在东京有上百幢大楼，上海的高500米环球大厦就是他投资的] 所以造成只能建楼收租而不是买楼收租，或者是早先买的楼。出租的楼基本上是70平方以下的1房和2房的。租金在3000-7000元。香港的情况就不同了，香港的楼很好出租，价格相当高，我的一位朋友在太古的70平方的房子租15000元，所以香港人租房养房的人特多，买了3-500万元的房，月供4-5万的不希奇。

象上海的情况，如不发生台海危机[发生可能性3%]5-10年后保守的估计比现在涨50%以上，所以5-10年内，任何一次卖出都是严重错误！本人去年年底卖出的2套房，现在追也追不回来。笔者现投资的一些房有7-8%的回报，没有理由卖出。对于一些投资地偏价高的高档楼盘，我认为有点象死楼死铺，应尽快脱身。而应投资一些成熟的易出租的楼，面积最好小于100平方。在古北，20套以上的房东有几十人。对于租金的下跌，要做好跌到4%的准备，从长期看10年内楼价不会低于年5%的增长。身处全世界唯一高成长的上海都市圈，没有理由不享受您财产的升值。用经济学的观点和上海人的收入已无法来解释。

我这一说，已准备挨骂了。但希望骂得文明一点。

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