片区“熟”了 价格超出你想象 红树湾四强巅峰对决

承载深圳人的海居梦想，50万平方米社区集中爆发，深圳最后一个“富人区”的诱惑，为下半年的深圳地产带来了前所未有的新视点———

红树湾四强巅峰对决

百仕达红树西岸与中信红树湾认筹活动的热度尚未散尽，世纪村四期日月府就于8月22日盛大开盘，而还处于基础工程阶段的瑞河耶纳也开始了轰轰烈烈的前期推广，红树湾片区因此迅速沸腾起来。业内人士分析认为，红树湾这四大名牌项目将集中在下半年推出，总量达到50万平方米。由于彼此位置邻近，且定位基本一致，一场正面交锋似乎在所难免，从而为市场带来新视点。

红树湾片区“熟”了！

从深圳“地王”拍卖之日起，红树湾就成为了地产界的热点片区之一，而这四大项目集中在今年下半年推出也是由市场决定的，红树湾今年总体发力可谓是天时、地利、人和。

首先，从时机上来看，红树湾这几个项目确实是到了推出的时候了。中信红树湾、百仕达红树西岸的土地是在2001年拍卖所得，根据土地拍卖政策，发展商所得的拍卖土地必须在三年以内进入市场。所以，从时间上看，这两个项目必须于今年推入市场。另外，红树湾土地的拍卖和媒体的争相报道，为红树湾项目走高档路线做了很好的铺垫，而且今年上半年政府对红树湾片区的规划出台，也使得红树湾的高档住宅定位越来越清晰，为红树湾的发展铺平了道路。如今，片区内横纵相间的道路已经建成。所以说，红树湾片区的市场开发条件已经成熟了。

其次，南硅谷的成功是一种刺激。南硅谷与红树湾片区一路相隔，地理位置十分相似，南硅谷在招商阳光带海滨城的带动下，很快启动了几个项目，并且都获得了成功。南硅谷逐渐由单一的工作区变成了居家的场所，生活氛围大为增强。南硅谷与红树湾地理位置相似，但在产品上有一定差异，南硅谷的大获成功也给了红树湾片区的发展商极大的信心，这是红树湾片区短期内同时推出几个大盘的主要原因。

营销战率先打响

由于整体形势良好，2004年的深圳地产销售压力其实并不大。所以今年出彩的营销方式并不太多，但在红树湾片区，由于推盘量比较集中，且产品素质难分高下，激烈的营销战则是不可避免。

从推广来看，大抵相似的定位就增加了营销的难度。中信红树湾是深圳第一个提出“湾区物业”口号的名盘，“湾区物业，比肩全球”已经很明确地确立了中信红树湾全球化的营销推广模式。百仕达红树西岸提出的“红树西岸、上善生活”，目标诉求也直指上层客户。东部瑞河耶那的“红树生活、法式风情的意境”也让人神往。从推广来看，三个项目的目标客户基本相同，所以营销也就大同小异了。

从活动营销的频率来看，也是此起彼伏。红树湾目前的几个项目中，百仕达的红树湾西岸是最早开始大规模宣传的。百仕达的置业顾问选拔赛，掀起了一场“选美秀”，又导入国际化物业管理，打造智能社区，活动几乎没有间断过。所以，红树西岸虽未入市，但世人皆知，人们充满了期待。从营销上来看，百仕达红树西岸已抢得了一定的先机，而片区最大的地主———中信红树湾也不甘落后，项目推介会、作品鉴赏会，马不停蹄。无论是在工程的建设上还是在推广的力度上，都不逊色于红树湾西岸。在春交会上就已亮相的瑞河耶纳，体量是目前红树湾片区最小的，尽管目前仅处于前期的地基勘察阶段，但眼看红树湾片区同行宣传得风风火火，也迅速加入宣传行列当中。

价格要超出你的想象

目前，红树湾片区这几个项目虽然只有世纪村日月府在公开销售，均价在每平方米8200元左右，跟其它片区高档项目相似，但其它在建的项目，虽然还没有正式推出，但价格已引起了业内的广泛猜想。这几个项目的价格究竟会有多高？片区内这么大的推盘量，会不会导致价格战？

百仕达红树西岸和中信红树湾在2001年拍卖时就已经成了深圳“地王”，高企的土地价格注定了这两个项目必须靠高价支撑。高地价，好地段，一流的硬件配套，高额的营销费用，使得人们不得不对它们的价格进行猜想。很多业内人士认为，百仕达红树西岸的均价可能要超过每平方米2万元。百仕达地产副总经理罗雷认为，红树西岸具备了豪宅的一切要素，价格将创下深圳地产的新高度，但他同时也卖了一个关子。他说，虽然价格最后未定，但价位肯定会超出公众的想象。中信红树湾和百仕达红树西岸的产品质素和类型基本相似，价格也应该和百仕达红树西岸相仿，而东部集团的瑞河耶纳由于是Townhouse，价格可能会更高。

下半年，红树湾片区的推盘量将高达50万平方米，面对这么大的消化量，这几个项目会不会打价格战呢？据中原地产研究报告分析，红树湾片区虽然竞争颇为激烈，但片区外的竞争对象并不多，环顾特区内的华侨城、香蜜湖等主要竞争片区，竞争对手其实并不多。香蜜湖仅有香域中央成为直接对手，水榭花都三期、中旅国际公馆二期不能及时补充供应。华侨城仅有天鹅堡二期供应，蛇口半山兰溪谷已销售完。红树林片区短期内也没有新增的高端物业。这样，传统的高档物业集中片区肯定是增量不足，没有新的供应来承接市场的需求，从而为红树湾片区的崛起腾出了一个“空档期”。所以说，无论是从销售压力来看，还是从片区形象考虑，红树湾片区项目都很难打响价格战。

产品各有千秋

在红树湾下半年推出的这几个项目中，相同点非常多，但也确实是各有千秋。它们都拥有天然的景观和良好的规划，走的都是国际化的道路，但每个产品还是具有自己的特色。

百仕达红树西岸的优势是拥有品牌知名度。百仕达地产凭借百仕达花园的成功，已成为深圳的品牌地产，在豪宅领域享有很高的知名度。同时，百仕达红树西岸凭借较早的营销和出位的“选秀”，也积聚了一定的人气，可以说在营销上已经领先一步。此外，在红树湾片区这几个项目中，红树西岸还是惟一打出“高科技牌”的项目。高智能社区加上五星级的标准，对高档客户也有很大的吸引力。中信红树湾则是片区内规模最大的项目，社区内完善的配套将弥补片区内配套不完善的缺陷，也是深圳第一个提出“湾区物业”的项目，项目的定位是全球化。

东部集团的瑞河耶纳在这几个项目中，也有一定的优势。从景观来看，瑞河耶纳不仅拥有红树湾的美丽海景，还拥有滨海休闲带的便捷生活；从产品类型来看，它是市区内少见的Townhouse，产品质素更高；瑞河耶纳的密度和容积率都是最低的，更吻合豪宅的标准。

在规划与市场的双料刺激下，红树湾片区即将掀起面纱让人们领略它的美丽，再有开发商的精雕细琢，红树湾成为名副其实的高档住宅区是指日可待的事情。如果，每个进驻的发展商在竞争中都能体现出个盘的优势，并联合推广落到实处，红树湾必将成为高端市场一颗闪耀的明珠。

当事者说

专家倾诉湾区情结

周琨中信华南深圳公司副总

中信红树湾是天生的豪宅，在这里，真正实现了少数人拥有稀缺资源。在深圳，再没有第二个地块可以有如此优越的资源，本来这里是要建设成为公共配套的，是要让全国乃至全世界的人都享用这里丰富的景观资源，但是这地块实在太宝贵了，日趋国际化的深圳可以考虑将这里建成一个总部经济区，成为深圳通往世界的一个窗口。同时也提升城市的价值，中信红树湾能够成为这里规模最大的社区，我们十分珍惜这个机会。查秀萍东部地产总工程师

红树湾应当当之无愧地成为深圳居住的一个标志性区域，特别是这里将有音乐厅和展览馆等公建设施，将大大提升这个片区的价值。在深圳，红树湾片区是居住舒适度很高的一个区域，虽然目前的配套和环境不太成熟，但是位置却绝对优越，瑞河耶纳的低密度和Townhouse将提升区域的形象。罗雷百仕达地产副总

特殊的地理位置决定了红树西岸必须承载起反映深圳城市形象的使命。红树西岸将与市中心区即将面世的标志性公共建筑同步，推出代表深圳城市形象的居住区，红树西岸将扛起“打造深圳未来城市形象”的光荣使命。红树西岸由于产品的特性决定，价格肯定是红树湾片区最高的。

链接

红树湾大事记

2001年12月6日泰华地产与百仕达地产分别斥资14.55亿和7.5亿成功竞得红树湾地块2002年媒体发起“海湾决战”运动，同时深圳政府邀请设计机构为深圳湾做规划设计2003年3月泰华地块转让，红树湾地王花落中信华南2003年7月至11月“百仕达·红树西岸”置业顾问选拔大赛2004年3月深圳湾滨海休闲带景观设计方案确定红树西岸签订首批智能化家电产品及控制系统的合作协议2004年6月12日中信红树湾召开新闻发布会，项目贵宾卡正式开始登记2004年6月15日红树西岸在沙河高尔夫俱乐部和工地现场举办“财经”杯名人高尔夫邀请赛2004年7月11日瑞河耶纳被正式评选为“中国花园社区”2004年7月18日中信红树湾举办作品鉴赏会2004年8月东部集团瑞河耶纳开始认筹

记者手记

遥望前景的诱惑

红树湾是深圳的“地王”，承担了深圳人太多的希望，所以红树湾的项目也是一个比一个高档。因此，红树湾的项目无论价格多高，似乎都是在人们的意料之中。其实，从自然资源来看，红树湾跟华侨城、香蜜湖是各有千秋，相比于深圳东部，似乎还不足，而从配套来看，红树湾片区更是相对滞后。那么，是什么样的卖点支撑着红树湾的如此高价呢？

实事求是地说，红树湾在政府的规划和市场的推动下，“豪宅区”的形象已经树立，红树湾的几个项目无论是从片区景观还是从项目本身来说，都具备了豪宅的要素，但要说与华侨城和香蜜湖的几个豪宅相比的话，也就在伯仲之间，但红树湾这几个项目的均价却要远远高于其它片区。业内人士认为，对前景的充分想象就是其中原因。

有人说，海景是红树湾的卖点，其实并不然。一方面深圳湾的海景质量并不是最好的，比起深圳东部的海景明显不如。即使海景成为红树湾的卖点，但相比于华侨城的人文景观，香蜜湖的湖景来说，优势也并不明显。其次，红树湾填海将是一种趋势。据有关资料表明，红树湾还将有10多个项目推出，到时，海景恐怕就很难成为卖点了。

深圳有名的几个“豪宅区”，银湖已经逐渐淡出人们的视野，即使是华侨城、香蜜湖也都已经启动很久了，片区规划也基本完成，香蜜湖可以再供给的产品已经不多，而华侨城本身产品就不多，人们对这些片区已经有了比较清楚的认识，也就是说，它们的未来已经非常明朗。只有红树湾还需要不断完善，使人们对红树湾充满了太多的期待，只有红树湾才能给人们充分的想象空间。从自然资源和规划来看，红树湾将是深圳的最后一个“富人区”，这就给了正在高速发展的中产阶级一个极大的诱惑。

楼盘点评

品鉴红树湾名盘

瑞河耶纳

地址：白石洲路与深圳湾三路之间发展商：深圳市东部开发（集团）公司规模：占地78767.2平方米建筑面积11.14万平方米总户数：601户类型：由Townhouse洋房与小高层住宅组成动态：8月8日公开认筹，已经派出VIP卡1000多张，预计在秋交会前后开盘。点评：

瑞河耶纳是目前红树湾区域惟一的超低密度豪宅，在产品类型上占有一定优势。瑞河耶纳“以法国地中海风情”为主线，从建筑风格、园林设计、低密度建筑形态上，精心打造一种尊贵、典雅、休闲、浪漫的生活方式，其业主定位主要在珠三角地区。同时，瑞河耶纳将引进国际知名的物业管理公司———第一太平戴维斯，保证居住的舒适度。

世纪村日月府

地址：深南大道与沙河东路交会处发展商：沙河实业股份有限公司规模：占地3.0545万平方米建筑面积10.8万平方米总户数：573户类型：由3栋30层高层组成价格：均价每平方米8000元动态：8月22日开盘点评：

世纪村日月府是世纪村的最后一期产品，承接了世纪村项目高档住宅的传统。世纪村经过多期开发，已具备了良好的生活氛围并积聚了相当的人气。世纪村是红树湾片区最靠近深南大道的楼盘，交通比较方便，相对于其它几个项目来说，价格也较为适中，适宜中高档客户。日月府属于岭南建筑风格，跳跃明快的外立面，有着浓郁地方特色和民族风情的坡屋顶，成了深圳湾一道亮丽的风景线。

中信红树湾

地址：沙河东路与白石路交会处发展商：中信华南（集团）有限公司规模：占地16.3万平方米建筑面积65万平方米总户数：590户类型：一期包括8栋高层住宅，11栋Townhouse。点评：

中信红树湾是岭南风格的代表，规划、建筑户型设计都追求人性化。在户型设计上创新比较多，入户花园和空中庭院，增加了单位的舒适空间。中信红树湾作为红树湾规模最大的社区，拥有比较完善的配套，增加了居住的舒适度，由于是分期开发，一期价格不会太高，具有较大的升值空间。

百仕达红树西岸

地址：南山区滨海大道红树湾发展商：百仕达地产规模：占地面积75101.8平方米建筑面积255300平方米总户数：1330户价格：未定，走高档路线主力户型：三房二厅，四房二厅及复式单位户型面积：120—520平方米点评：

从营销上来说，百仕达·红树西岸通过“选秀”已经积累了一定的人气，抢得了营销先机；从产品上看，红树西岸是国内首家纯玻璃板式豪宅，在建筑上有很大的突破和创新，在景观和建筑中嵌入了相当多的前卫因素。从软件上来看，百仕达为红树西岸度身订制了全套的智能化控制系统，红树西岸将是中国首个彻底的智能化家居和社区模式，是全亚洲最大规模的高智能社区。总之，红树西岸已经具备了豪宅的一切要素，价格究竟要升到怎样的高度，还是一个悬念。

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