楼市卦评：房价下降只能是一个幻想？

昨日下午，在风景如画的“万科17英里”，2004全球脑库论坛揭开帷幕，世界级经济学大师、国内金融界高端人士与各路精英和媒体记者进行精彩的财富对话。

在习习的海风和拍岸的涛声中，经济学大师们举重若轻，运用非对称理论来探讨房地产市场。诺贝尔经济学奖获得者、著名经济学家詹姆斯.莫里斯、中银国际执行总裁兼首席经济学家曹远征博士、湘财证券首席经济学家金岩石、花旗环球金融大中华区首席经济学家黄益平提出了自己一系列的精彩观点和独到评论。

信息对称是诚信的基础

因不对称信息理论而获得诺贝尔经济学奖的莫里斯兴奋地说，与中国房地产市场结合起来，他觉得非常有意思。

他认为，中国目前正处在一个转型的经济当中，从比较发展中的国家向比较发达国家转型，这个时期，信息的对称性是多了还是少了？

莫里斯说，就房地产来说，如果有人向你卖一套房子，那你对这个卖房子的人的信任有多高呢？很显然这个信息是不对称的，发展商对这个房子的信息比买房者要多得多。

金岩石表示，当我们把非对称性引入一个系统的时候，大家会充分地理解自己在市场上所处的一个相对弱势地位。这样，在相对弱势群体存在的情况下，如何维护我们消费者的权利，是一个市场体系得以建立起诚信制度的基础。

莫里斯建议，可以利用激励机制来鼓励企业进行信息披露。信息披露其实和做买卖一样，有买方有卖方，而这里就有信息的披露方和信息的接收方，信息其实往往是由需要信息的人主动获得的。第二，信息的使用者应该能够了解这个信息。

房价下降只能是一个幻想

金岩石表示，非对称理论是一个常态，从这个意义上讲，房地产市场上有三点是明确的。第一、从现在开始供求之间的非对称性开始减弱，这是好事。第二、基于廉价土地所提供的未来供给将会减少。第三、伴随着银行的紧缩政策，意味着开发商在廉价土地上获得廉价资金提供廉价房屋的能力下降了，其结果必将导致开发成本上升。

金岩石认为，中国的房地产市场还有两个特殊的前提，第一是中国人有房屋偏好，中国人不论走到世界哪里，哪里的房价就上涨。第二、中国人多地少，这是一个基本的现实。在这两种情况下，中国在常规的需求函数上又增加了一个特殊的函数。从这个意义上看，宏观调控时期人们都在等待房价的下降，他认为这只是一个幻想。从中国目前房地产市场长期的成长趋势看，难以避免的结论是，中国的房地产价格会持续上升。

地产信托有如公路收费站

金岩石说，在我们宏观调控之下，房地产信托出现了风险与机遇并存的局面。他说，金融根源于两长两短，即短存长贷，短融长投，长短之间的断裂就构成了现代金融制度的各种产品市场，房地产信托就是这样一个来解决两长两短的中间产品。

但是金岩石说，我们是不是已经有了一个房地产信托市场呢？答案是没有。他说，从法律上讲，房地产信托必须是以真实的房地产为基础资产而形成的一个信托工具。但是在中国，所有的房地产在法律上讲是长期租约。在长期租约基础上所建立起来的信托并不是本元意义上的房地产信托，因为它没有直接拥有这一段时间的房地产资产。这就出现了一个中国房地产信托市场的特色，这个特色就是以长期租赁条约而形成的一个地息收入的分解。

换句话说，当我们现在没有征收房地产税、没有把这个财产全权给业主的时候，地产信托只是一个时段的信托，这一个时段的信托实际上不是房地产信托，而是现金流信托。在这种意义上讲，中国目前的房地产信托类似于高速公路的收费站，我们可以把收费权证券化。房地产信托的运营结果，取决于房地产市场本身的增长势头，这就使得中国的房地产信托市场具备了更多的风险。

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