中环沿线板块：打造上海城市交通“金腰带”

编者按：自从中环线开工建设以来，人们对其周边楼盘的关注就一直未曾间断过。有人将中环线比喻成上海市城市交通的“金腰带”；有人将中环线周边的楼盘看成是在性能和价格之间寻求平衡的最佳支点。

中原地产资讯公司对中环线普遍受关注的原因归结为：两年内交通将发生的较大改善；相对于市中心较高的性价比；中环线附近原有工厂拆迁带来的环境的改善等。与此同时，我们注意到，中环线商圈发展也呈现出方兴未艾之势。

中环线的建设，商业的发展，究竟给周边的房地产市场带来了什么？在下文，本报记者将分几大板块为您进行更为详尽的介绍。

瞄准中环沿线板块

华泾

过去，华泾板块在徐汇区可算是一个比较偏远的地区，但随着上海城市面积的不断向外扩张以及中环线的建成，华泾板块的潜力也逐渐被“挖掘”出来。

华泾板块地处徐汇区西南，东临黄浦江、西靠闵行区、以老沪闵路为界，北起淀浦河，南至关港深水码头，徐浦大桥将其与浦东新区紧紧相连，半小时车程即可达浦东国际机场，板块内的主干道龙吴路紧密连接起繁华的徐家汇。作为徐汇区中低价住宅建设的重点选择区域，黄浦江岸徐汇段的开发也会对华泾板块的发展产生不小的推动作用。

目前，华泾板块正处于整体规划建设阶段，相对徐汇其他腹地而言，房地产市场处于萌动期。该区域内新盘供应不多，但规模甚大，今年5月推出的“徐汇新城”总规模达22万平方米，均价为7000元/平方米。二手房交易价格一般在4500～6500元/平方米之间，上海二手房指数办公室7月份显示，华泾板块二手房成交均价为5029元/平方米。购置一套三室一厅也只需50万元左右，但该区域的二手房交易量远没有徐汇其他区域活跃。

中瑞地产策略研究中心研究员龚然介绍说，在市政规划上，华泾板块各类资源丰富，可开发、建设的项目众多。华泾工业园区、纳米产业化生产基地均已初现雏形，电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业快速发展，逐渐成为该区域经济发展的新亮点。结构性规划已获批的黄浦江徐汇段开发项目，将对该板块的房地产发展产生较大影响。交通出行上，轨道交通明珠线、地铁一号线以及在建的铁路南站、长途客运站均近在咫尺，中环线通车则给有车族带来了极大的便利。

龚然认为，华泾板块独特的地理位置和即将投入建设的现代化交通网，使其蕴藏了极大的发展潜力，众多投资者均看好该板块的后期效应，后五年该区域房地产将炙手可热。

真如真北

轨道交通七号线、中环线和轨道交通R3线的铺设将给真如真北板块带来极大的利好，目前此地就已汇集了麦德龙、华东汽销、农工商等十几个项目。该板块的真北路以东、曹杨路沿线地区房价将有一定上行空间。

规划中，真如将成为上海西北城市副中心的核心区域，真如、万里城板块将建成以现代物流为中心的城市副中心。铜川路、兰溪路规划建成商业文化中心，曹杨路沿线规划建成商务中心，这将显著提高板块的物业档次，以组团式办公楼为载体。规划建设中的5大项目，规划建筑面积103.9万平方米，其中办公37.8万平方米，商业18.4万平方米，酒店8.8万平方米。2004年，重点推动绿洲湖畔商务港、兴力达国际博交中心、凯旋生活广场、祥和春天大酒店（暂名）和曹杨新伟龙（暂名）等项目的建设。

中瑞地产研究员认为，真如将成为上海西北城市副中心的核心区域，铜川路、兰溪路规划建成商业文化中心，曹杨路沿线规划建成商务中心，这都将显著提高该板块的物业档次。该区域将规划建设成为集商务、商业、餐饮娱乐、居住于一体的商业商务居住区，以吸引跨国公司和大型民营公司总部、研发中心和销售中心，加快发展楼宇经济。

真如真北板块中在售楼盘有愉景华庭、凯旋华庭、颐和华城二期、中环锦园、巴黎之春二期、曹杨五月天、星河世纪城二期、阳光威尼斯、祥和名邸、象源丽都等12个，预告楼盘有祥和星宇、中鼎豪园、绿洲中环中心、兴力达国际广场4个。该板块沿线楼盘的平均均价在7500元/平方米以上，交房时间大都在明年年中。聚集在万里城里的七个楼盘，报价都在7000～8000元/平方米，供应量较大，都是新开楼盘，房型面积适中，大都本地人士购买。

真如真北板块二手房市场相当活跃，一块是万里城，这里的二手房基本源于上海万里城前三期，179平方米的三房售价为125万元，单价约为6800元/平方米；另一块是阳光威尼斯，92平方米的二房售价65万元，单价约为6800元/平方米；而从其他房源中发现，单价也基本上在6000元/平方米。与一手房的价格相差很小。

汶水路

汶水路板块与宝山区交界，西部地区靠近大华社区，是上海北部相当重要的发展地区，周边还有很多旧厂房。整个沿线段被共和新路划为东西两部分，其中共和新路以东多为工厂区，环境较差，商业配套极少，交通路线有762、758、210、79、909等路公交车。

由于周边商业、交通等配套设施现在并不是很丰富，商务商圈还未能体现，因此升值的潜力在近期不会太大。但轨道交通一号线北延伸段的建设，已经拓宽完毕的共和新路以西道路，以及一些配套设施也已跟上，未来的汶水路板块在中环线建设的带动下，还有挖掘潜力。

目前汶水路板块在售的楼盘有大华阳城美景和亿润苑，预告楼盘有明远森林公园，平均房价在7000元/平方米以上。

大华阳城美景目前报价为6600～8900元/平方米，四期“美景苑”推出8号楼共48套房源，位于原平路的五期推出的一幢14层小高层也在售，房型有一房和二房，部分外立面已经完成，2005年10月30日交房。

亿润苑目前报价为6750～7800元/平方米，所售房型面积为78～135平方米的一房至三房，所售套数不足百套，部分结构封顶，2005年11月交房。

汶水路板块中，几乎很难看到中介店面的身影，由于附近楼盘较少，只有去年交付使用的成亿花园有房源挂出，一套149平方米的三房，总价销售105万，单价要5500元/平方米，其他房源的价格也在4000元/平方米左右，随着一手房价格的不断提升，二手房价也有所增长。

五角场、曲阳、金桥

中环线以高架的形式出现，它的建成将对上海的南北贯通提供更有利的交通条件，并且有利于凝聚周边的商业设施。因此，中环线周边的大部分地区都出现了房价大幅上涨的情况。

目前，以中环线为界，从均价上来看，内中环房价基本集中在8500～8700元/平方米，中外环房价基本集中在7000～7200元/平方米，价格差异较为明显，基本为每平方米1500元。

上海良英房地产咨询有限公司研展部经理王拓先生认为，中环线是以高架的形式出现，从本质上讲并不一定能给普通消费者带来多大的利益。高车流量、大噪音以及高架所造成的中环线两边商业设施的无法配置都对房地产有不利因素。如果中环不能带来更加便利的公共交通条件，如更多的公交车等，只能说中环方便了更多的有车一族。

对于杨浦的五角场、虹口的曲阳以及浦东的金桥这三个地区来说，中环线带来的影响都不大。

王经理认为，五角场现有的条件已经不错，相对较为成熟些。按照城市整体规划和杨浦区的规划，未来五角场将作为城市副中心发展，发展方向有点类似徐家汇。从这点上来讲，对于五角场来说，更重要的是区域的整体规划，而不是一条中环线的影响。从居住上来说，目前杨浦的在售楼盘更多的集中在轨道交通8号线沿线，轨道交通效应在该区域依然适用。五角场周边目前并无比较大型的居住小区存在，离得较近的兴平昌苑总建筑面积也仅为23000多平方米，而且处于规划城市副中心的边缘。

从商务办公的角度来看，该区域将可能有部分的办公楼出现。但能不能形成办公中心，还要考量该区域未来办公的供应总量以及消费者对区域的信心度。

对于这个问题，上海弘基企业开发有限公司投资开发管理部项目经理王先生也比较认同。他认为，五角场的交通已经比较发达，该地区本身对交通的依赖已经不大，所以中环线的建设并不会对该地区的房价有多大的影响。况且，目前该地区无论是商务楼还是住宅楼的供应都比较稀缺，只有等到今年年底甚至是明年年初的时候，才会有部分上市。五角场板块房价的提升，应该是多方作用的结果，而不是单个方面能起绝对作用的。中环能够带来的影响应该不大。

对于虹口区的曲阳地区来说，情况也基本类似。曲阳地区本身就是比较成熟的居住区，仅有曲阳商务中心，目前没有新盘在售。王先生认为，该地区出现的房价上涨，主要有两种情况，不能说是中环线的影响。其一是去年年中到去年年末的涨价，这是对过去房价的一种“补涨”；其二是今年上半年的涨价，这是对该地区房价的一种调整。到目前为止，价格已经基本涨停。

至于金桥地区，早就形成了所谓的“国际社区”，并且主要吸引的是在金桥开发区内工作的境内外人士购买，这些人基本不需要中环线。王拓认为，金桥地区本身的交通条件就极为优越，所以中环线的影响就更加有限了。

正如王先生所认为的，环线对上海房价会造成某种影响，而事实上，房价的变化还是多样化的。环线对房价的影响只是一小部分因素，对不同的区块，它有着不同的意义。中环线对五角场、曲阳和金桥影响不大，但对于长宁、闵行区的部分板块，尤其是普陀区的真如板块来说，影响还是比较大。

三林

三林板块是指东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江的广泛区域。整个三林板块被川杨河一分为二，北面是发展较早，各方面配套也较为成熟的上南地区，而川杨河以南地区开发相对较晚，但近两年来住宅建筑发展得也很快，另外，世博会、环球影城、卢浦大桥通车等多个利好因素带给这个区域的未来是更大的想象空间。

在搜房网组织的一次论坛上，大华锦绣华城的项目经理陈可先生认为，川杨河南面重建的条件好一点，开发商进来也主要是集中在这个区域，整个区域内的产品，包括进来的客户层都会发生非常大的变化，这是对三林以后的发展都是非常有利的因素，也会使区域的发展提高到一个新的高度。他认为，从目前的市场进入，南三林地区可能还是定位在一个中等或中等偏上的水准。

而对于三林，聚仁物业的项目总监张斌先生则很好地强调了客源的问题，他以松江的客源80%为投资客，炒作到一定程度后造成大量抛盘为证，认为三林表现出的则是挑战与机遇的并存的情况。同时，“离上海市中心最近的大型生态居住区”，也为未来的三林勾划出了美好的远景；加之卢浦大桥建成使三林到市中心的距离大幅缩短，都会促成三林的持续向好发展。

从目前情况看，三林的新房价格一般在每平方米6000元左右，二手次新房价格与新房价格基本相差无几，且交易平稳。

而在9月初，由上海市房屋土地资源管理局推出的第二块世博定向安置用地也被确定在三林镇，由动迁安置带来的人口导入相信也会为三林的发展带来更多的人气。

闵行

中环线从北至南依次穿过闵行区内的虹桥、古龙古美和梅陇三个板块。三板块在中环线建成后，将极大地缓解区域内的交通流量，使区域交通运行趋于动态平衡，依托中环线和内外环间的快速连接线，到市中心将变得非常便捷。

主要经营国际社区概念的虹桥板块，商业、休闲设施完善。经过多年的发展，新盘价格普遍较高。如区域内的风度国际、虹桥领地等楼盘，均价在9000元/平方米左右，更有以豪宅姿态出现的明申花园，320平方米的大房型，房屋总价为350万左右。对于虹桥板块，中瑞地产策略研究中心龚然认为，与划区相隔的古北板块相比，在中环线建成后，虹桥板块仍具有一定的上涨空间。

中段的古龙古美板块，今年上半年共有9项新盘面市，且多有后续开发项目，如东兰世茗雅苑已开发至三期，蔚蓝城市更至六期。中环线的建设，使区域内楼盘品质得到相当高的提升，价格持续走高，区域内新盘均价在8300元/平方米，且供应充足。据龚然介绍，古龙古美板块内正逐渐形成以南方商城为中心的商业区域，板块内较好的社区品质，聚集了充分的人气。随着商业配套设施进一步完善，中环线和靠近地铁的便利交通，将更加受到购房者的青睐。

中环线南端的梅陇板块，靠近一号线，部分新盘单价也已达8000元。板块内有大量房龄较长的老公房，据上海二手房指数显示，目前该区域二手房成交均价为5572元/平方米。中环线建设带来的便利交通定会该板块二手房市场会有更大潜力。

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