大盘相继浮出水面 杭州房地产郊区突围

经过近10年大规模的开发建设，杭州市区范围可供开发的住宅用地已很少，在旺盛的居住需求下，地价偏高、房价飞涨，曾经风光无限的杭州楼市似乎已经穷途末路。然而近期，杭州相继出现了一批令业界瞠目的城郊大盘，使被过高房价刺激得近乎麻木的需求心理再度激荡。城郊大型住宅项目开发热潮的来临，意味着杭州的房地产开发进入了一个新的发展阶段。

城郊大型住区集束进攻

在10月中旬举办的杭州第五届人居展上，大型住区开始集体亮相。

发展集团与绿城集团共同打造的翡翠城项目首次登台。据了解，翡翠城位于杭州主城区向西溪、闲林板块的过渡区域，整个项目开发完成后，将形成一个近8000户人家、2.5万人口的大规模新城住区。

由南都房产集团开发的良渚文化村，在经过四年的酝酿之后也浮出水面。该项目开发面积超过万亩，划分为东北部的核心旅游区、西南部的小城风情度假区、森林生态休闲区三个大区，包含良渚文化博物馆、良渚国家公园遗址、良渚国际度假村、玉鸟流苏商业街等内容，是江南都市新镇的概念。预计整个项目开发的居住规模是3万至5万人，可提供约7800个工作岗位。据南都置业副总经理、营销企划中心总监韩芳介绍，该项目建设目前已全面展开，而白鹭郡北区一期目前已推出住宅300余套，是68幢多层住宅组成的低层、低密度、低容积率、高绿化率的山地生态住宅区，总建筑面积约为17万平方米，容积率约为0.82，绿化率约为40％，建筑高度不超过五层；由多种类型住宅建筑构成的竹径茶语也预计在明年6月推出。

由宋城集团投资35亿元、总占地3000亩、将于2006年建成使用的世界休闲博览园，也在此次房展会上推出了苏黎士小镇风格的别墅、排屋区，今后还将推出意大利威尼斯、美国奥兰多风情的大型住宅区。据称，该博览园将设置100个国内外城市的展馆，用于展示各城市的形象和旅游休闲资源、特色工艺品、风味美食和民族风情歌舞表演等。休博会结束后，大部分展馆将变成综合性商业街。

此外，一个总占地面积2970亩，规划建筑面积160万平方米，至少可容纳4万人居住的大型居住区将在杭州城东九堡开建，这是目前杭州城东最大的居住区；下沙区另一个大型住宅项目星星港湾花园，占地面积也近1700亩，总建筑面积约90万平方米，以公寓、排屋和别墅为主，将于2005年陆续推出。这两个项目对于缓解主城区居住压力和下沙房地产市场的发展都有很大影响。

尖锐的供需矛盾导致了杭州房价畸高，这已经成为不争的事实，也使郊区大盘的出世成为必然。而这些郊区低价大盘的面市，在相当程度上稀释了杭州房地产市场的浓度。

给城郊大盘一个理由

任何事物的出现，必有其存在的理由。

杭州市房管局局长杨坚认为，杭州市区（不包括萧山、余杭）估计每年至少需要800万平方米的住房面积。按容积率1.5计算，需要推出净地8000亩，但现在每年推出的净地至多只有6000亩。随着杭州市政区域的扩大，自然条件的变化，外来人口的聚集，本地居民改善住房条件的需要和婚龄人口的自然增长，需求量还会扩大。而杭州自1998年至2003年都采取非饱和适度供地政策，使住宅土地供给平稳缓慢，加上前几年需求与供给的结构性错位，高价房多，中低价位商品房少，使供需矛盾进一步加重。

杨坚介绍，按照新一轮城市总体规划，杭州要求构筑“一主三副、双轴六组团、六条生态带”的大都市框架，以形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的大都市新格局。

从交通上看，目前杭州市已建成主城与副城、主城与组团、副城与组团之间的快速干道，全线贯通绕城高速公路，而城市轻轨及其他各类开放式、立体化交通网络体系的建设，更使城市郊区化成为现实。从地理位置看，杭州已基本形成一个以西湖为中心的环状居住圈，即以老城区为核心的中心居住圈，以三个副城（下沙城、江南城、临平城）为支点的的次中心居住圈，以六个组团（塘栖组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团、良渚组团）为基点的郊区居住圈，三个居住圈至武林门、西湖车程都不超过1小时。

杨坚说，杭州城市的显著特点是城区空间狭小。随着萧山、余杭两市撤市建区划入杭州市区，“一主三副六大组团”总体规划的实施，客观上要求杭州的居住突破老城区的地域限制，发展近郊居住圈，通过产业郊区化，带动居住郊区化，形成具有区域积聚特征和符合区域自然条件、产业特色的居住圈，将大量的住房需求和人疏散到三个副城和六个组团中去，促进各个副城和组团的经济发展。

杭州的城市规划与建设直接孕育了城郊大盘的形成，而这些大盘还将带动周边小型的房地产开发项目，从而提升和促进整个区域的发展。杨坚在不久前举办的“大杭州、大趋势”房产论坛上透露：未来两三年，将在新规划的良渚等六大组团内，兴建一大批经济适用住房和每平方米3000元至4500元的低价商品房，并开发一定量的城郊排屋和别墅。预计到2020年，六大组团规划人口将从目前的13.96万增加到85万。

需求制导开发重心

浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华认为，杭州城郊住宅组团化发展是必然的。首先杭州市区面积有限，但经济活力强，人口聚集速度很快，现在市区的土地供应潜力有限，如果不在郊区开发大规模组团式居住区，城市住宅的供求矛盾将难以缓解，进而制约整个城市的发展战略；其次，新一轮杭州城市建设勾画的“一主三副六组团”的大杭州发展框架，以及配套设施的完善，为城郊组团居住区发展创造了条件；第三，在房地产开发中，开发商许多创意和设想需要足够的土地面积和开发规模才能实现，这也是开发商把注意力和大量资源投向城郊卫星城镇的原因。

贾生华认为，城郊住宅组团的特点和优势：一是居住环境优势，二是价格优势，三是交通优势，四是增值优势。

“正是杭州房地产的高位运行，使得市场对于中低价房的需求日益迫切，也直接促进了杭州周边郊区房地产的发展。”杭州资生顾问公司黄连友认为，城郊将成为杭州房地产供应的主流区域，而房价、供应量和同城效应三个因素的作用，将对杭州的高房价起到明显的平抑作用。

浙江天则投资咨询有限公司总经理俞彩萍认为：“只要人们追求自身生存质量的本质不变，城市中心区高密度发展带来的种种弊病会成为巨大的推动力，将产业与人口向城市外围扩散，而人类自然属性使然，城市外围区域会首先被视作理想的居住地。”

城郊大盘的出现，还赖于需求市场的心理定势的改变。新天地机构总经理杨帆认为，住在郊区其实是个相当不错的选择，相对于北京、上海等大城市来说，杭州目前那些所谓的郊区大盘实际上还在城市的中心地带呢。据有关研究机构调查表明，在近1200户家庭中，约有60%%的居民准备到近郊购房。随着消费观念的日趋成熟，杭州市的住宅需求呈现从市中心向郊区外移的趋势。

城郊大盘背后的隐忧

最早发端于广东的“大盘开发”现象，其所带来的关注、销售影响以及规模效应是显而易见的，但伴随而来的一系列问题，已成前车之鉴。

首先是土地利用程度过低。因为项目大，规划要求高，再加上市场竞争激烈，大配套的规模与规格互相攀比，导致郊区大盘的土地利用程度远远低于市区的土地利用水平，造成对土地资源的浪费；其次是社区运营效益差。大盘开发的时间跨度短则三五年，长则十多年。靠度假的概念不足以支持这么长的项目开发期，如果各种配套设施不建好并使其可持续发展，将存在很大风险；再次，补贴经营的投入成为影响利润的长期包袱。大盘的开发成本（除土地成本），比市区高出10％～30％，运营费用比例大盘比市区盘高出3倍多，减少运营补贴费用，是提高项目运营效益的关键。

贾生华认为，对于杭州城郊大盘的开发，要避免“先盖房、后修路、再规划”的现象，应坚持“统一规划、综合开发、配套建设”的方针提高综合效益，并注意解决好下列问题：组织大规模集中开发；完善现代化交通系统；实现基础设施超前配套；通过竞争互动培育市场；合理进行市场定位；强化物业管理和服务。

特别推荐

• 更多>>