主打“老年社区”特色牌 嘉兴房产分羹上海市场

作为大城市的卫星城，二三线城市如何定位自己的房地产开发？是被动等待客户市场的分流，还是主动出击彰显中小城市的独特魅力？浙江嘉兴为此进行了有益探索。

定位“上海老年社区”

十一期间举办的上海“假日房展”上，嘉兴首个以“关注老人”为主题的楼盘“江南·太阳城”出现火爆销售场面。据统计，该楼盘展会期间有1万市民详细观看模型，其中6000人详细询问项目的具体情况，130组客户表示出对该楼盘的购买意向，充分说明了上海楼市群体需求力的旺盛。

“嘉兴房地产市场的定位很大程度上依托于上海的支撑，除了解决本地居民的需求外，重点是面向上海市场；嘉兴房市的一大目标就是营建具有自身特色的‘水都绿城’，借助交通优势建成以上海人为主的居住功能区。”11月17日，在嘉兴举办的“长三角房地产高峰论坛”上，嘉兴市常务副市长王洪涛说。“从城市定位来说，我个人觉得其它城市是无法与上海抗衡的，关键是找准自己的位置，嘉兴应该成为长三角地区的服务型城市。就是立足嘉兴，服务上海，服务长三角，这是我们对嘉兴在长三角区域经济的角色定位。上海虽然很大，但是也需要很多周边小城市的互补。”王洪涛说。那么，具体到房地产行业来说，嘉兴给了自己一个怎样的角色定位呢？

王洪涛表示，嘉兴要为上海提供比较舒适的居住环境，为上海老年人建立老年社区，提供养老居住服务体系。上海有近300万老人，60岁到80岁的老人已占全市人口20％以上，他们希望到舒适、恬静的环境中安享晚年。嘉兴从地理条件与生活环境来说，是老年人生活的首选之地，打造“上海老年社区”这一定位有巨大的发展空间。

以江南·太阳城为例，这是一个规模达33万平方米的大盘，三面临水，每平方米均价3700元。项目从规划到建设再到使用，均从“老”字入手，把贴近老人的科学养生、娱乐、医疗、购物、家政服务等内容全部纳入建设工程。在规划上，绿化率达50％，小区还将引入数百种对人体健康有益的树木和花卉，而且在房型设计上引入“绿色玄关”概念，使建筑和环境成为一体。同时还专设多层电梯房、无障碍廊道等，结合物业服务建立了一整套保健体系，给予老年人生活便利；社区还聘请了一批特殊管理人员，为老人提供悉心的照顾。

王洪涛介绍说，在今年嘉兴到上海举办的“为上海创造舒适的生活空间”的项目推介会上，该市推出的10个100亩的投资项目，全部都要求建成适合于老年人居住的智能化小区，目标客户定位为上海市中等收入水平的老年人。

嘉兴将成上海楼市“潜力股”？

嘉兴市得天独厚的区位优势与便利的交通成为王洪涛的重要论据：对于长三角其它城市而言，嘉兴处于一个特别重要的结点，它是浙江省内惟一和上海接壤的城市。拥有360万人口的嘉兴背倚太湖，面朝杭州湾，左牵上海，右临杭州，距上海、杭州、苏州均不足百公里。而随着杭州湾至宁波跨海大桥的建成，以及“三横三纵三环四放射”城市道路主体框架的建成，嘉兴至周边四大城市已构成一小时交通圈。

王洪涛介绍说，去年6月份，两省一市在嘉兴签订了高速公路的接口项目。除了铁路、高速公路外，嘉兴还有两个出海口及发达的内航航运，为成为物流、配送中心提供了有利条件。

在嘉兴的十五计划中，把自己具体定位为“长江三角洲的经济重镇、上海南翼的港口城市、江南水乡的文化名城”，并把“接轨上海”战略定为五大战略之首。

房价过高一直是上海房地产市场很突出的特点，尤以水景住宅为最。但嘉兴一个三面环水的项目江南·太阳城，其均价却只有每平方米3700元。因此，嘉兴凭借上述区位优势，以及房价与上海存在的“落差”优势，所谓的“洼地效应”将会得到很好的显现。

除以上区位、交通、价格落差等因素外，由于上海市民购房偏重亲水情结，水景住宅销售在上海楼市全线飘红。而嘉兴则处在七大水系环绕之中，具有丰富的水资源，非常适合建造绿地与水系共存互融的水景住宅，其“水都绿城”的定位与上海人的购房喜好几近无缝对接。所以，嘉兴很有可能成为上海楼市一支极具竞争的“潜力股”。

优惠政策拨动开发商神经

据王洪涛介绍，嘉兴市政府为实现其在上海房地产市场分一杯羹的抱负，最近邀请了包括和记黄埔、仁恒房产等在内的20余家知名开发商对嘉兴房地产市场进行考察，还到上海举行了主题推介会，推出了数十个大型地块和其它一些在建项目。

据了解，为吸引上海的开发商和消费者，嘉兴市将出台一系列优惠政策，但项目开发必须“以上海客户为主导”是硬性规定，即上海户口的购房者必须占主流。王洪涛透露：目前初步考虑是，如果开发商所开发项目中购买者超过七成是上海人，并且这些上海购买者不是短线炒家，在买后5年内不在嘉兴市场买卖，那么这些开发商就可以获得一些规费减半的优惠，个人购买者也将因此获益。

目前已有不少开发商对嘉兴市的这些优惠政策产生了浓厚的兴趣，因为对一个项目来说，前期各项规费约占开发成本的两成左右，这笔费用如果能节省一半，也是一笔不小的数额，等于一笔额外的收益。而开发商这边，则需要制定针对上海购房者的营销计划和比例控制，给这些人以适当的优惠。

对开发商而言，一方面因为上海楼市开发竞争激烈，从拿地到开发成本以及销售压力都很大；另一方面，是嘉兴市有足够的理由吸引上海的部分购买需求，加上政府的一系列优惠措施，这片热土理所当然地会引发他们的强烈关注。

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