杭房价连续8年上升 展望2005年杭州楼市

2004年，政府宏观调控影响不断，8月31日停止协议出让土地，9月1日取消20%的个人所得税、10月29日5年以上个人住房贷款利率上调0．27％等；上半年老百姓持币观望情绪较重，楼市显得略微萧条。下半年，特别是第五届人居展之后，房价持续上扬，有效需求释放量开始增加。杭州房价连续8年一路上升，杭州楼市明年发展态势如何？将呈现哪些现象？本文对此做简要分析。

1.供求矛盾缓解，市场呈现高档化。杭州建设用土地较少，杭州市政府采取“非饱和供应，有计划出让”的土地招拍挂供应政策，促使出现了“僧多粥少”的局面，今年供地4000余亩，基本满足潜在需求578万平方米的数量，但由于老城区供应房产品万元每平方，近远郊开发以排屋、别墅类型为主，因此楼市总体呈现出高档化、品牌化，低端房产品严重不足，不能满足多层次的需求。而经济适用房建设方面，推出的房源对很多持证待购者来说只是杯水车薪，而商品房市场开发商争取利润最大化，自然而然出现结构错位，价位的不断攀升令很多人抑制了购房念头。

2.市场空置率与开发空置率有所提升。美丽的西湖吸引了富庶的浙江人来杭学习、工作、生活，前几年大量投资客涌入楼市，或长期投资；或用于化解资金风险；投资行为促进了杭州房产销售市场以及租赁市场的繁荣，并造成一种良性互动，同时投资者期待投资收益最大化导致了市场空置率提升，走进一些新交付的高档小区，灯火黯然，居住者寥寥无几。目前政府加强宏观调控，投资客担心房价即将达到临界点，因此将前几年购进的房源抛售，二手房市场也普遍出现价格高档化局面，市场降温不少。本次加息，客户的还款额随着利息的提高而增加，在一定程度上抑制了投资行为，一些性价比不合理楼盘开发空置率将进一步提升。

3.供应量将增，总体将向买方市场转变。10余个楼盘将在明年上半年开盘。在年底或明年开盘发售的面积约为333.7万平方米，投放区域主要集中西湖区、滨江区和余杭区这三大区域，郊区在交通、产业、设施配套、社会资源等方面有所改善，居住环境日益成熟，但是某些板块例如滨江供应量过于集中，有一定程度的同质化，竞争较为激烈。随着市场选择余地扩大，房价与收入差距的拉大以及政府宏观调控的影响，消费者购房更趋理性，估计整体楼市将向买方市场转变，销售过程也将趋缓，营销策划在销售中显得尤为重要。

4.租赁市场发展相对健康稳定。由于楼市房价之高，加上贷款利息增加，更多的经济弱势群体认为租房较为划算。三证未齐全的新房源、二次置业者抛出的旧房源都有所增加，选择余地较大，而且租赁房源的性价比相对于销售市场更趋于合理，租赁价格保持微涨态势，总体发展较为稳定。

5.地块真实价值显现，开发商理性储备土地。杭州楼市持续高温，未来发展并不是非常明朗，在各种因素的制约下，开发商拿地比较谨慎，进行有选择性的储备，竞标的企业对大部分地块的价格把握都比较统一，争夺局面罕见，地块成交价格基本体现了在其所在板块的真实价值。明年周边城镇的土地供应市场也将更趋于程序化、法制化，大大缩小了开发商牟取暴利的可能性，另外政府加大对历史遗留问题的处置，大量建设用地重新回到政府手中，将在很大程度上盘活闲置土地，供应市场将更加透明、开放。

综合分析，宏观调控对消费者的消费信心、房价预期起了一定抑制作用，住宅需求将出现一定程度的萎缩，另一方面金融政策加大了开发商的资金压力，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期。因此，虽然实际供应量不断增加，但由于供应结构的错位、有效需求的减少，将削弱价格上涨动力。在供求关系未平衡之前，房价还将保持小幅增长。

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