租房还是买房 专家：让租房买房都容易是关

统计数据表明，我国城镇居民住房自有率已达到82%，而上海为77%左右，这个数据高于很多发达国家。于是，关于这个问题形成了两种不同意见。很多人认为我国住房自有率太高，应该大力发展租赁市场。而另一种意见则主张居者应该有其屋，况且东方人特别是华人有置业的传统。

(一)首先，我们应该注意到国内关于住房自有率的数据，多按自有住房的面积进行统计，但国际上一般按拥有住房的家庭数进行统计，因此很有可能因为一个家庭拥有多套住房而使得我们的实际统计数据偏大。

租赁住房一般分为公共租赁和私人租赁两大类。公共租赁住房，由政府供应或进行干预，上海的廉租房属于此类，而尚未出售的直管、系统公房因为有政府的参与，按国际惯例也可以看作公共租赁住房。

根据相关数据综合测算，上海的租赁住房市场比重大约为30%，因此如果依据国际惯例，从住房租赁者的角度进行统计，并假设每户家庭只租赁一处住房，上海的住房自有率目前应该是70%左右，比政府发布数据略低，这也是具有国际可比性的数据。

(二)住房政策专家普遍主张租售并重，购买产权和租赁居住是住房进入使用的两种法律形式，政府的住房政策不应在租赁和产权购买上形成歧视和暗示。

像上海这样定位于国际性大都市的发展中城市，应该保持一定比例的租赁住房，因为这既能保证市场的活力，也可以同时满足外来人口、流动人口和低收入阶层的需要。另一方面，当前房价上涨过快是一个焦点问题。政府虽然不能直接调控房价，但很多国家曾经实行过租金控制等对租赁市场进行干预的政策。具体来说，政府可以限定廉租房等公共租赁市场的租金标准，而对于私人租赁市场政府也可以定期发布租金指导标准与浮动幅度，由此形成政府指导下的住房租赁价格体系。如果租赁住房能达到一定市场规模，租赁价格与房屋售价就会形成一种相互制约的平衡关系，即使纯粹商品房产生价格泡沫，也很难在整个住房体系中传播，从而对房地产泡沫起到一定的抑制作用。需要指出的是，租金控制只能在特定条件下采用，西方国家目前基本上都放弃了这一政策。

反思我国房改以来的住房政策，有重售轻租之嫌。由于在普通老百姓传统观念上，认为租房住支付租金，不如买房住支付房款。租赁行为仅成为人们解决短期、临时住房问题的行为，却无法成为人们解决住房的长期稳定行为。就住房租赁政策而言，政府对租赁市场管理，尤其在保护承租人权利和房租价格管理方面都有诸多不足的地方。

(三)的确，很多发达市场经济体制国家住房自有率比我国低。如英国、法国、荷兰2001年的住房自有率分别是69%、55%和52%，美国为65.6%(1999年)，日本为60%左右(2000年)，德国为40.5%(1998年)。新加坡是世界上住房自有率最高的国家之一，在90%以上，但新加坡85%左右的家庭居住的是具有公共住房性质的组屋，地契为99年，其产权在使用上也有一定的限制条件，所以有的住房政策研究人员认为这并不是完整意义上的自有。

其实，发达国家自上世纪七十、八十年代以来，普遍推动住房自有。当然，这并不表明西方国家政府的这一政策是正确的。各国真正面临的焦点问题是如何在低收入阶层中实现住房自有？或者说如何使自有住房是可负担的。上世纪九十年代末以来，西方国家住房发展从自有住房阶段进入可负担住房阶段就是印证。过度推进住房自有，可能会导致部分低收入家庭在经济条件恶化时无力偿还抵押贷款，这对银行、个人、政府等都是坏事情。

(四)住房自有率在上海市快速增长的一个重要原因是公房出售。上海从1994年起全面推进公有住房出售，盘活住房存量。公房出售的原则是“购房自愿、产权归己、维修自理”，公房出售后政府的负担轻了，市民也有了进一步改善居住条件的基础，更重要的是建立起一个新的机制。

因此，完全可以这样讲，上海市大部分居民的自有住房是在政府帮助下实现的，是政府就住房历史欠债对老百姓的一种补偿。但这带来一个问题：城市新增人口如何实现住房自有？目前的房价和涨幅使得刚刚就业的外地大学生凭借自身收入拥有一套住房成为一件可望不可及的事情，也使得没有享受到房改实惠的一部分家庭觉得吃亏了。

发达国家一般通过相当长一段时间来逐步提高住房自有率。新中国成立后，我国在城镇废弃住房私有，实行以政府公共租赁住房为核心的福利性住房制度。而在最近的短短数年间，又通过公房出售实现了如此高的住房自有率。这种戏剧性的两次巨大变化，引起了有关人士的极大关注，有人担心具有中国特色的这种住房自有是否有可持续性。这种担心是有道理的。如果城市新增人口基于住房自有的购买力不足，长远来看不利于房地产市场的健康持续发展。

(五)回到本文标题中所提出的问题，在上海应该租房住还是买房住？笔者的回答很理想化：让租房和买房都变得容易，想租的人租得到，想买的人买得起。

在发展租赁市场方面，政府可以考虑采取如下措施。扩大廉租房的覆盖面，其中实物配租部分应该维持一定规模。加强对剩余部分公房的管理和利用，不宜大量出售。改变目前配套商品房只售不租的政策，可将其中的一部分作为可负担租赁住房租给中低收入家庭。私人租赁住房由拥有住房的个人和单位供应，应成为租赁市场上十分活跃的因素。对私人租赁市场，主要是加强租赁登记、租金缴税等方面的管理。为此，政府可以出台政策，鼓励开发商建造用于市场出租的租赁住房；对于个人投资购买住房，应鼓励购房后用于市场出租，以增加租赁住房的市场供应。改变目前租户以低收入人群为主的现象，鼓励高、中、低收入阶层都进入租赁市场。笔者建议适当增加租赁住房比例，在2010年前后达到35%左右。

另一方面，也应该为城市新增人口、年轻家庭、未享受过房改的家庭创造实现住房自有的机会。应该为市民第一套自用住房消费提供最大便利，包括对贷款利息减免个人收入所得税，政府对住房抵押贷款贴息等；对第二套及以上的住房消费则实行征税、提高按揭利率和首付成数等区别政策。还可以借鉴很多国家先租后买的作法，即在满足一定条件的前提下，政府将住房优惠出售给租户。

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