昔日新天地发展商瑞安地产 与投资银行密谋上市

　　日前，记者从瑞安地产内部得到消息称，目前公司正在与投资银行进行密切接触，确实存在上市计划，但是具体的上市时间表以及上市地点都尚未确定。

　　去年初，瑞安集团与多家投资机构共同斥资10亿美元成立瑞安地产公司，其中ETA、花旗等投资机构以及瑞安集团在港上市公司瑞安建业向新公司注入4亿美元资金。瑞安集团逐步完成项目的注入，目前在内地的主要项目都已注入其中，使得可建楼面面积倍增至660万平方米。

　　有消息称，逐步注入的资金是为瑞安地产的上市作准备的。

　　据瑞安的知情人士透露，在今年初，瑞安地产的人事变动非常频繁，一批香港瑞安集团的高层空降上海。“瑞安目前在香港侧重建造，在内地侧重地产。”

　　从新天地开始

　　瑞安在内地的成功从上海开始，从新天地开始。

　　上世纪90年代初，罗康瑞还只是个普通的香港地产商，刚刚取得卢湾区太平桥边占地52公顷的旧区改造项目。当时，几乎无人知道这个毗邻中共一大会址的地产项目会被改造成什么模样。

　　同济大学国家历史文化名城研究中心主任阮仪三教授回忆说：“当时我们都很惊诧。这样一个有里弄风情的商业休闲场所能否成功？但是他很有信心。”第一太平戴维斯助理董事谭文红评价说：“在声誉、名气、认知度等方面，新天地非常成功。”

　　阮仪三教授说，它很好地利用了人们的怀旧心理，把精神需求和物质需求融合起来，这也是新天地的成功之处。罗康瑞对新天地的成功归结为文化的成功。

　　而作为新天地的发展商，瑞安房地产发展有限公司也借此项目迅速成为具有品牌价值的知名开发商。瑞安集团主席，“上海姑爷”罗康瑞亦在2003年胡润版“中国百富榜”之“房地产最具影响力人物五十强”中，排名第七，而这一名次超过了新世界发展的郑裕彤、新鸿基地产的郭炳湘、恒基地产的李兆基以及中信泰富的荣智健。

　　就在上海新天地名声大噪之后，瑞安将这一品牌顺势带进了杭州和重庆。

　　2002年中，瑞安集团与杭州风景园林发展总公司签下协议，由园林发展总公司提供5万平方米的基地面积，瑞安总投资约10亿元，负责建造、招商、物管等。现在，西湖天地一期园林篇已经开业，二期正在兴建中。甚至有人认为，西湖新天地在某些方面胜过上海新天地。

　　重庆新天地位于渝中区化龙桥片区，预计总投资达百亿元人民币，开发总建筑面积约200多万平方米。目前，该地块还在拆迁之中。

　　公开资料显示，瑞安进入这两个城市是受到当地有关部门的力邀。而瑞安受到的邀请绝不止是杭州和重庆。在新天地成功后，它不仅意味着一种文化上的保留，也是一个成功的商业项目，能够形成良好的消费环境。

　　今年初，罗康瑞在香港特区表示，集团正在商讨武汉综合性项目，包括住宅、写字楼及商业中心，占地60公亩，可建楼面面积100万至200万平方米，总投资额超过100亿元人民币。据记者了解，该项目是在去年汉港经贸洽谈会上，瑞安地产与武汉市政府达成的意向。如能成功拿下武汉地块，新天地品牌将形成杭州、上海、武汉、重庆四个布点，覆盖长江流域。

　　盈利模式

　　无可否认，新天地品牌取得了空前的成功。但作为一个商业地产项目，它仍处于亏损状态。瑞安集团主席罗康瑞亦对外承认，新天地项目亏损周期会很长。

　　据了解，上海新天地总投资14个亿，其每平方米的建造成本高达2万元人民币。仅动迁这一地块上近2300户、逾8000名的居民，瑞安就耗资超过6亿元人民币。而在项目建成之初，为了能尽快地推销出去，瑞安以“较低的租金水平对外招商，同时合同一签就是两三年”。瑞安地产的一位知情人士介绍说，“目前已经有一部分租约到期，届时将会有调整。”

　　商铺的回报是长期的。第一太平戴维斯助理董事谭文红介绍说，商铺的回报率约在7%~8%之间，但是收回投资的期限具体项目会有很大的差别。罗康瑞曾公开表示，瑞安房地产每年租金收入已有2亿多港元，他的长远目标，是租金收入可占其中国的地产旗舰瑞安房地产盈利的四分之一。

　　而随着新天地的带动，太平桥周围的物业迅速升值。瑞安集团在太平桥的项目还包括企业天地和翠湖天地。

　　企业天地第一期已于2003年底落成，包括两幢甲级写字楼，总楼面面积达78000平方米。目前的租金水平已经超过1美元/平方米/天。根据各大机构的报告显示，上海写字楼供应紧缺，这一价格还在逐步攀升。

　　而翠湖天地一期已建成，包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅。记者从一些中介处了解到的价格显示，目前该物业在存量市场上已达到了4.5万元/平方米的均价。

　　“依靠新天地品牌的营造，带动周围物业上涨所获得的回报相当可观。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示。

　　他同时表示，这样的品牌为瑞安进入其他城市发展降低了门槛。作为城市功能的开拓者，它前期投入巨大，但是产出已经远远超过了投入。

　　罗康瑞本人亦认为，“瑞安的投资策略和其他房地产开发商不同，我们的项目都是很长远的投资。”

　　“不仅仅是地产。”记者从瑞安集团了解到，集团内部也在做品牌的评估，看能否把新天地品牌效应，延展到其他领域，“例如葡萄酒。”

　　而事实上，瑞安此前也曾有过类似的非地产项目经营尝试。1985年罗康瑞到上海时，就曾成功开发城市酒店项目。1995年，瑞安集团成立重庆腾辉水泥控股公司参与投资重庆水泥行业，之后通过不断的兼并，瑞安把水泥事业发展到了贵州。知情人士透露，正是瞄准了西部大开发，水泥为瑞安集团赚进了丰厚的一笔。

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