80平米户型渐走俏 实用型住房将成南京楼市新宠

“国八条”、“七部委铁规”……国家和地方政府通过一系列“组合拳”，使房产过热的苗头得以控制，投资性购房不再成为主流，需求购房将成为未来楼市消费的主趋势。昨日，南京市房地产研究中心出台的《2005南京房地产潜在需求研究报告(春季版)》显示，80平方米及以下实用套型的住宅将成为2005年南京楼市消费主流，城中地区50万元的住宅潜在吸引力最大。

80平方米及以下两房需求升温

通过对城中五板块、江宁、江北、仙林等板块的抽样调查显示，实用套型需求走高，而舒适型房子的需求有所回落。

单从套型需求分布来看，三房套型仍是潜在需求的主体，53.6%的受访者打算购买三房套型；由于家庭结构小型化和出于控制总价考虑，两房的需求比例有所上升，占到总需求的41.6%，其它套型的需求比例不高。

通过同比与环比发现，只有两室两厅一卫套型的需求一直呈上升趋势。经济型的二室一厅型住房需求环比略有上升，三室两厅一卫的潜在需求持平，经济型三室一厅一卫和舒适型三室两厅两卫以及四室以上套型的潜在需求环比均有不同程度的下降。

对于楼市消费结构的变化，专家认为，一方面是由于居住观念、家庭结构的变化。目前城市家庭人口数普遍变小，儿女结婚后即使在同一城市内，也大都与父母分开居住，家庭结构一般为三口之家，住宅结构与相应满足三口之家居住的二房一厅居多；另一方面，高速增长的房价已远远超出购买力的承受范围，大部分城市居民只能以降低居住舒适性、减小居住面积从而起到控制总房价的作用，显然住房需求更加注重经济实用。

100平方米住房供需倒挂

通过对比分析发现，各板块100平米以下面积段的住宅供应与销售比例均低于需求比例，供需倒挂的情况比较严重，因此未来市场供应应根据各板块的实际情况向100平米以下的经济型住房倾斜。101至120平米的三房的供需情况各板块差异较大，城北和城南基本持平，城东、河西和城中板块供小于求；各板块121平米以上面积段各套型基本均处于供销比例较为接近，但潜在需求比例较低的状况。因此在后续开发过程中，开发企业应充分把握供应、销售以及潜在需求市场的变化，挖掘市场空缺，找准目标客群，以使自己的产品在激烈的市场竞争中立于不败之地。

城区50万元住宅潜力最大

从目前潜在购房者的总价承受能力来看，41万元至50万元的中等总价住房最受欢迎，接近三成的受访者表示将购买该总价段的住房；另外31万元至40万元和51万元至60万元两个总价段住房的需求比例也超过20%，上述三个总价段构成消费市场的主力。平均总价承受能力为51.93万元，环比提升三个百分点。也就是说总价50万左右的住宅市场空间最大。

通过与去年春交会的同比和与去年秋交会的环比，购房总价均有不同程度的提升，这一方面源于收入水平的提高，另一方面也是受市场供给产品总价不断提高的主导。通过本次调研得到的潜在购房者购房平均总价与平均年可支配总收入进行比较发现，本次调研的受访者房价收入之比有所上升，因此能否控制房价过快增长、使其逐步回归理性仍然是目前房地产市场健康、稳定发展与否的关键。

数据来源：南京房地产市场发展研究中心

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