开发商为什么要为阁楼做产权证?被开发商暗算?

开发商为什么要为“阁楼”做产权证？

买房一百三十三平方米，收房时面积超过二百平方米，杭州一业主为“多出来”的房子讨说法

房产证上的房屋面积凭空多出了100平方米，也许不少人都会觉得这是件大好事，要乐开怀了；但杭州的何先生面对多出来的100平方米，却怎么也笑不出来，这100个平方起码让他损失了好几万元。

34万买了一套跃层

2003年6月份，杭州屹翔房地产开发有限公司开发的房产“屹翔黄金水岸”开盘了。该楼盘位于临安市中心，面对的是一条河，景色非常不错。于是有心在临安养老的何先生和妻子一合计，便选择该楼盘“香榭苑”(多层)C座的601室。

这套住宅层高2.8米、建筑面积133.8平方米、单价2580元/平方米，总房价是34.5204万元。据悉，这套房子的价格要比同一幢楼房的三、四、五楼住宅的价格贵一些(一、二层为商铺)，但老两口看中的是，如果买这套房子，就能同时享有楼上阁楼的使用权。于是何先生在6月21日和开发商签订了商品房买卖合同，开发商还应何先生的要求在合同的最后明确注明，“双方约定买受人拥有香榭苑C座601室顶阁楼使用权，阁楼使用年限和住宅一致。”

记者在何先生的房子里面看到，商品房买卖合同所指的阁楼，在601室的正上方，房间里面和外面都没有通往阁楼的楼梯，要上到阁楼只能通过暂时搭在房间客厅里面的一个竹梯。

房产开发公司给阁楼做了产权

2005年初，就在房产交付前几天，房产开发公司通知六楼的业主们，要把阁楼做到产权里面，也就是说以前不明确的产权归属将得到确认。

杭州屹翔房地产开发有限公司开发的销售部魏经理告诉记者：“2004年年初，一位业主对我们开发公司提出建议，希望能把阁楼也做进房产证里。我们开发公司觉得如果做进去对业主也是有好处的，所以采纳了这一建议，决定为所有业主的阁楼都做产权。”

昨天，记者按照魏先生提供的电话号码找到了这位提建议的女士，她告诉记者：“我的确是提出过这样的建议，觉得产权明确对自己有好处，至少在销售时房子面积大了很多；但倒底是不是所有业主都办产权，我觉得应该需要征求大家的意见，不是哪一个人或者开发商说了算的。”

何先生：面积大了，要多出许多费用

何先生告诉记者，阁楼做产权，对自己来说根本就是有害无利。他给记者算了一笔账。按照合同约定的内容，何先生购买的房子应该是133.8平方米，但是实际测量面积只有131.47平方米。这样，开发商就应该按照合同约定返还多收的2.33平方米的房款，共计是6011.4元。但如果把阁楼也算进产权，那么现在开发商给卖给何先生的房子就变成了131.47+100.74=232.21平方米，这个面积远远大于约定的面积。按照商品房买卖合同的规定，“商品房交付后，产权面积与合同预订面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人……”那么，这样算起来何先生不仅不能拿到原来应该退的6000多元钱，还要向房产公司缴纳多出4.014平方米的房款，也就是10356元，这样一进一出何先生就亏了16367元。但事实上对于何先生来说，这笔费用交出之后对自己根本就没有任何好处。一方面合同上已经规定了使用权和房屋的所有权期限相同；另一方面，即使房屋转让，使用权也必然随之转让，不会对交易产生任何影响。惟一不同的是，自己房子的单价要比没有阁楼的房子高了！

另外，何先生还觉得阁楼如果办进产权对自己还有害处。因为按照杭州市最新的规定，140平方米是区分普通住宅和非普通住宅的标准。如果不做产权，那么何先生的房子小于140平方米，就属于普通住宅，上市交易就不需要缴纳营业税；而如果办了产权，那么房子就只能作为非普通住宅进行上市场交易，要缴纳房价5.55%的营业税，费用要增加好几万元。最后，房产证上的面积增加了，相关的物业管理费、房屋维修基金都会同时增加，对于自己来说根本就不合算。

开发公司是最终的赢家

据悉，与何先生有同样遭遇的业主并非只有一家。今年初，“屹翔黄金水岸”的13位住在6层的业主集体向临安消费者协会投诉杭州屹翔房地产开发有限公司。

经过消费协工作人员的协调，开发公司最后承诺，业主愿意将阁楼作为自有产权的，需要按照合同相关规定结算房价格。也就是产权登记面积与预售面积发生误差时，在3%以内的，业主须补足房款，超过3%以上部分的房子价格由开发公司承担，产权归业主；业主如果不愿意将阁楼作为自有产权，那么开发公司就将阁楼的产权做到开发公司自己头上，同时也保证业主对阁楼的使用权，如果出现业主转让该房产，开发公司也不得以任何理由干涉业主的转让行为，阁楼的使用权也一并转让(产权仍然归开发商所有)。

对此解决方案，何先生并不满意。他告诉记者：“两种方案，开发商都是赢家。如果按照第一种方案，开发公司能从每个业主那里获利1万元左右；如果按照第二种方案，开发商就能拿到阁楼的产权，那么我就只能和开发商共同享有我出钱买的房子；10年之后，这家开发商如果破产了、没有了，我的房子该怎么办？”

业主怀疑被开发商“暗算”

据我省一家知名房产公司的负责人介绍，杭州不少多层住宅在销售时都会向最上层的业主赠送阁楼，也就是跃层。这些跃层一般是不做产权的，顶层的业主对阁楼只有使用权，而并不明确产权，在交易时也随房赠送。

那么杭州屹翔房地产开发有限公司在售楼之始是怎么考虑的呢？在采访过程中，何先生向魏经理提出了这一问题。魏经理思索之后回答道：“我们保证实现承诺的使用权，至于当时是怎么考虑的，你不用知道！”“我自己使用的房子，所有权在谁手上我当然有权利知道了。”何先生认为，“作为消费者我有知情权。”

据何先生推测，当初在卖房子之前开发商之所以没有规定阁楼产权，有两种可能，其一、开发公司原本就计划不办理阁楼产权，但在实际开发过程中，碰到了某些问题不得不明确阁楼的产权，实属无奈之举。很显然，明确阁楼产权又和合同约定并不相符，很有可能会导致开发公司的违约责任，为了逃避自己的责任，开发公司抛出两条让业主难以选择的解决方案；其二、这是开发公司设计好的圈套，在买房子之前不明确阁楼的产权，在交付之前提出产权的问题，不仅不用补偿减少的面积，还能再增加一笔不小的收入。

律师：开发商无权强制办理阁楼产权

浙江天建律师事务所朱清梁律师告诉记者，开发商无权强制要求业主办理产权。因为按照合同约定，业主享有使用权；至于产权的问题，合同中并没有约定，因此开发商单方面要求办理产权，业主有权拒绝。如果遭受不可抗力，必须办理产权，那么开发商必须和业主协商，达成一致之后才能办理。

采访结束后，何先生告诉记者，现在他已经按照房产开发公司提出的第一种方案补交了各种费用；但这实在是出于无奈。和开发公司相比较，业主永远处于劣势，只能按照他们的预订计划走下去；否则自己会吃更大的亏。何先生表示，虽然自己暂时妥协了，但他还是要维护自己的权利，接下来他希望通过法律途径，讨回原本属于自己的权利。

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