杭《居住区发展规划》批复 三个居住圈画出我们家园

不同的年代，我们会在不同地方醒来。上世纪80年代，我们醒在朝晖、翠苑或古荡的空气中；90年代，我们醒在大关、景芳或蒋村的阳光里；21世纪，我们又要在哪里醒来？

前些时候，杭州市正式批复《杭州市居住区发展规划》。这份规划将这个城市居住区的明日世界完整地展现在我们面前。一个主城，江南（主要指萧山、滨江）、临平、下沙三大副城，加上塘栖、余杭、良渚、临浦、瓜沥、义蓬六大外围组团的大城市规划格局中，杭州的三大居住圈依此形成。

我们，究竟是选择主城的一张床、副城的一间房，还是外围的一幢楼？

中心居住圈厚重的主城

选择居住地点，主城必然是第一个要考虑的地方。不过，日后的主城已不是我们前两年口中的城区。

杭州现有的城区在老城基础上发展而来，建筑建设年代不一、旧城与新区建设混杂，居住区或不成片居住区建设规模不一，建筑质量、居住环境、建筑高度、建筑密度、建筑面积等差别巨大，居住建设用地集中与分散相结合，是典型的在旧城基础上逐步改造并逐步向外“摊大饼”式发展的单中心城市。

未来，主城的发展模式会有所改变。主城中，设置城中、城东、城南、城西、城北五大居住板块，城中居住板块由东园、小营等8个居住区组成；城东居住板块由三里亭、景芳等11个居住区组成；城南居住板块由复兴等3个居住区组成；城西居住板块由三墩、古荡等10个居住区组成；城北居住板块由拱宸桥、卖鱼桥等17个居住区组成。

未来，这个区域的重点是，发展城东、城北居住区，在适当地段建高档住宅。一些低标准住宅将进行改造。旧城改造和用地调整，是解决主城未来居住问题的主要手段，规划也考虑在主城的外围边缘地区，比如勾庄、半山等地建大型居住区。

旧城改造能否改出新天地？

但旧城改造，究竟能否给旧城区带来另一片天空呢？保护历史，解决停车难和市中心的绿地系统，是改造需要解决的几大问题。

杭州大规模的旧城改造始于上世纪九十年代初期，比较著名的有“五路一场”（工程即庆春路、凤起路、湖墅路、延安路、复兴路和城站广场）、“三点两线”项目（即拱宸桥地区、吴山地区、复兴地区和中河路沿线、东河沿线），由此改善了10多万户居民的居住条件。

但遗憾的是，在这一轮的旧城改造中，一些有保留价值的传统历史文化风貌保护区内的建筑也被一起拆除。于是，新的居住规划提出，旧城改造应该从单纯改善居民居住条件为主要目标，转向以切实保护好杭州历史文化名城和提升杭州城市形象为主要目标，综合解决旧城内部的停车难问题和绿地问题，完善配套设施，满足人们生活的多方面需要。去年，杭州分区规划展示时，就有方案提出，要将市中心的一个商品市场改为绿地公园，而朝晖地区也有二次改造的意向。

近期，杭州的改造方案集中在拱宸地区、湖墅地区、运河沿线两侧、望江路以北地区、望江路以南地区、秋涛路沿线、和睦路地区、建工小区、环湖地区、湖滨地区、闸弄口地区、潮鸣小区、凯旋路沿线、万松岭路以南地区、百井坊巷以北地区等等。同时，加快转塘镇、祥符镇、丁桥镇、留下镇、彭埠镇、西兴街道、长河街道、笕桥镇、崇贤镇、乔司、运河、星桥等集镇（街道）的改造工作。

用地调整能淘不少好地

市中心有很多土地一直被人们忽视，那就是工业、仓库、码头、高教等等一些地段不错、面积不小，藏匿于闹市当中的土地。

居住规划方案提出，可以对城市中的工业用地、仓库、码头区、高教用地进行适当的用地调整。

工业用地调整不仅是“环境立市”战略的要求，也为居住区规划的创造了空间条件。可以加快城区污染企业的搬迁，优化城市布局、调整产业结构、改善环境质量，逐步调整城市中心区内有污染的、影响城市功能发挥的工业企业，结合工业企业搬迁规划，调整后的用地部分可作为居住发展用地。

仓库、码头区调整也是一项重要内容。比如搬迁石祥路以南运河沿线码头，相应调整打铁关以南仓库用地、江干区运河以东地区仓库用地，也可用作房地产开发。

随着高校的外迁，市区内高等院校布局调整，部分腾空的院校用地，根据城市规划要求，也将用于房地产开发，比如国都·枫华府第（中国计量学院老校区）、今日嘉园（浙江财经学院老校区）等楼盘，现已开建。地处杭州黄金地段的浙大湖滨校区地块，也将在近期走上土地交易市场。

边缘地区逐渐走向中心化

不过，杭州主城居住的最大潜力，还在于边缘地区。如三墩、祥符、勾庄、滨江、九堡、余杭、闲林、星桥等。

这些区域贴近自然，十分适宜居住，公共交通（轨道交通）半小时就能到达城市中心区，是构建“半小时居住圈”居住空间布局的重点区域。同时，这些地方可以建设面积较大、有完善的生活配套设施，拆迁、安置成本也比较低。杭州现今的房地产市场发展已经有力地证明了这一点。住到三墩、滨江、九堡已成为多数购房者的首选，这些区域也是现今杭州楼盘供应量最多的地方。

次中心居住圈平易近人的副城

江南城、临平城和下沙城是杭州未来城市格局中的三大副城。目前，这些次中心居住圈的房价多在4500-8000元/平方米之间，加上这些副城本身的产业支持，使这些区域的可居住性大大增加。

江南城居住区指的以滨江、萧山为中心的城厢、城北、滨江三个居住区。按城市发展规划，江南城将是高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划居住55万人口，同时，这里也将是沿江高档住宅的集中区。

下沙城以杭州经济技术开发区和高教园区为主，规划居住50万人，安排为工业区和高教园区配套的居住区，形成东、西二个居住区，其中东片由6个居住区组成，布置在工业区西北面及东部沿江地带；西片由4个居住区组成，布置在九堡沿江地区和乔司镇区。

临平城以城市现代加工制造业为主，规划居住45万人，主要形成城北、城南、运河、星桥四个居住区，临平山一带规划适当建高档住宅。

郊区居住圈轻盈的外围组团

杭州地铁规划线路和“一主三副六组团”的格局是高度呼应的，从现在看，六大组团有的已开始进入人们的“居住计划”，但有的组团，却显得仍然遥远。但有一点不容置疑，塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬六大组团，未来很有可能都和良渚一样，走上“个性化”居住道路。

余杭：住在山水的怀抱里

山水是余杭组团的最大卖点。老余杭、闲林镇和仓前镇南部组成，涉及余杭镇、闲林镇、仓前镇、中泰乡和五常开发区，余杭组团的总面积有297平方公里。难得的是，这么大的范围内都充满了湿地景观的特色。

于是，余杭组团的居住规划也提出要做最具魅力的综合型人居社区：西部居住生活区，南部为休闲度假别墅区，东部为教育科研区。到2010年规划人口6万人，2020年达到10万人。现在，翡翠城、岸上蓝山、江南春城、瑞城、碧景园、同城印象、大禹·御景城等20多个楼盘已在这个组团率先垦荒，这里的公寓价格从4000-6500元/平方米，品种很多。

良渚：文化让居住更有内涵

先祖遗址让良渚一向很有文化感。良渚的规划范围涉及良渚、瓶窑全镇及仓前镇北部，总面积为268平方公里。虽然这里的生态景观同样突出，但相比之下，良渚遗址保护区的内涵更让人心动。于是，良渚提出要做以高等教育和历史文化为特色，集旅游、居住、教育、商贸功能为一体，兼顾工业和物流的生态型城市组团。

良渚北部为良渚遗址保护区，东南部为居住生活区，西部为生态农业旅游区。2010年规划人口10万人，2020年达到18万人。目前已开发、正在开发的有良渚文化村、玉都佳苑、兴泰花苑、窑山花园以及凤凰花城等项目。大部分房产售价在3700—4000元/平方米，而良渚文化村售价约5500元/平方米左右。他们已经在尝试沿着先人的足迹走一条“特立独行”的居住之路来。

    塘栖：到我们家来吃枇杷

提起塘栖，人们先想到的是枇杷。塘栖、崇贤、仁和三个镇区在内的这个区域，用地面积192.32平方公里，为省级历史文化保护区，杭州市北部休闲旅游观光基地和临平工业区配套服务基地，非常符合都市人的乡村情结。

塘栖的居住生活区在东部，2010年规划人口6万人，2020年达到10万人。阳光100嘉园、中尚·橄榄树花园、众孚·水榭花都等，开始进驻试水，卖点是低价：售价约3000-4000元/平方米。

临浦、瓜沥、义蓬谁为它们书写个性

与前面三个居住区相比，临浦、瓜沥、义蓬，还需要人们一起来丰富他们的个性。

临浦组团由临浦镇、义桥镇、戴村镇三镇组成，规划用地面积163.8平方公里。北部为居住生活区，南部为高新科技园区。房产项目尚未启动。

瓜沥组团由瓜沥、衙前和坎山组成，规划用地面积95.4平方公里，以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域物流储运配送中心。目前开发的楼盘有明华·豪景城，占地400余亩。除此以外，没什么东西可给别人留下印象。

义蓬组团随江东工业园，被人们一度看好，但现在这个区域中，除中栋·宏景园等个别项目外，房产项目不多，跟杭州的距离也有点远。

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