拖欠物管费症结在哪里? 杭州楼市引发大讨论

这两天，关于北京13个小区拖欠物业费的业主被法院强制执行、其中16人被司法拘留的消息，在业界传得沸沸扬扬。一时间，业主拖欠物业管理费的问题被前所未有的热度推到前台。

物业管理公司说，打个比喻吧，商场里的东西，你能够不付钱就拿走吗？物业服务也是一种商品，为什么有那么多人想不付出就要回报呢?业主说，物业管理公司问题太多，交那么多物管费太冤；律师说，现在通过诉讼手段解决物业管理费问题的比例越来越高……业主拖欠物管费的问题在杭州到底严不严重？为此，记者作了一些调查。

新闻背景

北京：不交物管费的业主碰上法院强制执行

10月30日，北京市朝阳法院98名执行法官和法警兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。

据悉，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。

据介绍，此次共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款的处罚。另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。

新闻现象

拖欠物管费在杭州很普遍，但从未强制执行过

物业管理公司起诉业主不交物业管理费，法院判定业主交纳物管费，业主不理不睬，最后被法院强制执行甚至还要交罚款，这样的事情在杭州有没有先例？

记者从杭州市房管局物业管理处了解，物业管理公司起诉业主不交物业管理费这样的案例在杭州已有多起，但都没有到强制执行的地步。浙江六和律师事务所律师叶宏伟也说，杭州拖欠物业管理费的现象很普遍，但像北京这样的事情还没有发生过，一般诉讼判下来也就执行了。

此次北京大张旗鼓地运用司法手段强制业主补交物业管理费，这到底传达出一种什么样的信号？

浙江耀江物业管理有限公司副总经理郑荣科说，这至少可以说明一点，那就是小区拖欠物业管理费的现象相当严重，而这个问题越来越受到重视，需要快刀斩乱麻。

另一位物业管理公司的负责人认为，这在物管界应该说还是大快人心的，因为在物业管理行业里，物管公司在相当多时间里处于被动的地位，很困难，很头疼，工作很难做，很多时候是弱者。

“北京强制执行缴纳物业管理费，我不知道这种办法对不对，但有一点可以肯定，法律一定要对此有一些硬性的规定。”一位不愿意透露姓名的业内人士说，物管费的收取现在已经成为物业管理公司头号头疼的问题，除了物业管理费，还有小区供暖费、供水费的收取也都是很头疼的事情。差不多每个小区都存在物业管理费难收的现象。

新闻调查

拒交物管费的理由五花八门

凡事归根结底总是有理由的。那么业主为何拒交物管费？记者在采访中发现，业主的理由主要有以下几类。

最多的是开发商的历史遗留问题，比如房屋质量问题、配套图纸上有但事实上没兑现，加上目前很多物业管理公司开始都是开发商创立的，在业界被称作是“父子兵”，很多业主就觉得你们蛇鼠一窝，开发商的遗留问题算账算到了物业管理公司头上。比如墙体有脱落了，叫物业管理公司来修，修不好？好，我不交物管费。

此外，很多业主觉得物业管理公司服务不到位，楼道灯坏了没人修，自行车被偷了，小区里有很多房子用来开公司，来来往往的人很多不安全，觉得每个月交那么多物管费，不值得。

另外，记者在采访中发现，很多郊区楼盘的物业管理费收缴率普遍较低。一位业内人士告诉记者，因为郊区整个大环境没有成熟，另外郊区楼盘投资性比例较高，楼盘入住率普遍不高，比如他们在闲林的一个楼盘，交付快两年了，入住率才30%。因为业主认为，我还没入住，我没享受你的服务，你凭什么收我的物管费。一些物业管理公司说，有些楼盘交付几年，他们还从来没见过业主的真面目，更别提说交物业管理费了。

物管公司大叹苦经

郑荣科认为，根据物业管理有关条例，物业管理公司的职责主要是对公共部位的共用设施设备的保养（比如高层住宅小区的电梯、消防通道、水泵、屋顶天窗等），换句话，就是业主进户门之外的区域，并不包括私宅内部；对整个小区的清洁绿化；协助公安机关做好小区的治安防范工作。

但事实是，房屋质量有问题，墙体有裂缝，业主怪罪到物管公司头上；小区自行车失窃，也完全归罪于物管公司。但是物业管理公司真的很难负责。

一位资深业内人士坦言，物管公司在开发商遗留问题上只能担当一个开发商和业主之间的桥梁组织沟通角色，至于能不能最终解决，物业管理公司有的时候真的无能为力。

而更多人则认为，物业管理服务实质上也是一件商品，业主是消费者，一分钱一分货，很好理解。比如业主提出房屋交付使用但业主尚未居住的第一年，物管费能不能打7折，但其实物业管理公司管的是物而不是人，只有一户人家入驻，物业管理公司提供的服务还是一样的，成本并不能相应地打7折。

浙江广厦物业管理有限公司的一位负责人则说，业主目前通过种种理由来拒绝交纳物管费，物业帮忙解决一个又提出一个，如果不是服务质量方面的问题，物业有的时候真的没有办法。

业主不交物管费，物业管理公司有什么办法？这位负责人说，基本上没有办法，只能上门说服催缴，但有些业主存心不想解决问题，根本门都不让你进去，他一定不交，你也没有办法，因为物业管理有关条例中，业主不交物业管理费，也没有什么明确的处罚条款。业主都是学样的，他看你没交物管费也不要紧，下一年他也不交了，物业管理催缴率越来越低。

通过诉讼途径有所增多

业主拒交物管费，物业管理公司会不会一怒而把业主告上法庭？

叶宏伟是浙江六合律师事务所的律师，他说在他接手的案件中，利用诉讼手段解决拒交物管费问题有增多趋势。但一般来说，物业管理公司会把最难弄的业主告上法庭，在这些受理案件中，业主败诉的几率很高。物业管理公司把判决书张贴在小区里，以起到一定的震慑作用。

叶宏伟说，物业管理公司越来越多地拿起法律武器，而在以前则很少动用法律手段。双方的争议也越来越清晰，焦点围绕着：业主说物业管理公司服务不到位，而物业管理公司认为我们存在合同关系，至少大多数业主是满意我们的服务的，如果要解聘我们，也要2/3以上的业主同意，不然我们提供了服务，你就得交物业管理费。

杭州中级人民法院的易法官则在接受记者采访时说，物管费的矛盾是有的，但在杭州不是很激烈。他同意了“一般都是业主败诉”的说法。他说很多业主所提出的理由其实都是开发商的遗留问题，但开发商和物业管理公司是两个不同的法人主体，业主当然最终败诉者多。

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