宏观调控加银根紧缩 融资成地产商新春头等大事

2005年虽然已经过去，开发商融资的冬天似乎仍然没有过去。去年，宏观调控和一系列紧缩银根的举动，使内地房地产开发融资门槛一再加高，为解决自身的资金困难，寻求新的融资渠道已被众多开发商摆在首位。单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系已不能适应现实需要，于是，开发商不得不开始一些新的尝试。
 
国内信托之门基本关闭

2005年10月，一个被目前房地产投资者利用最多的融资方式的大门逐渐向大部分开发商关闭。

2005年年底，上海城开集团成立了目前国内最大的一个房产信托———“上海城开万源城项目集合资金信托计划”，城开通过这一方式筹集资金用于发展其位于闵行区的上海万源城项目。10亿元的规模使其成为目前为止国内最大的信托计划。

在过去的一年中，房地产信托已经成为开发商融资最重要的手段之一。统计数据显示，2005年1月－8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到六成以上。

然而，万源城信托产品却被公司总经理倪建达称为是一个“空前绝后”的产品。

“212号文件”公布之后，国内房地产信托发行门槛被大幅度抬高，对房地产信托发行门槛进行了严格限制。文件表明，银监会为降低房地产信托风险对开发商定下了“铁规”，即必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%及资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。这使得对信托企业的资质要求甚至超过银行贷款门槛。

业内人士认为，房地产企业利用房地产信托方式融资之门已经被基本关闭。海华永泰律师事务所主任颜学海认为由于门槛大幅提高，未来企业通过国内发行信托产品融资的难度将越来越高。这种情况下，一个更加开放式的融资渠道开始越来越受到关注。

开发商“曲线”试水RE－ITs

去年年底前，国内房地产企业越秀旗下房地产基金首次赴港上市成功，日前，又一家企业大连万达跃跃欲试。国内开发商对于REITs的渴望，已经从理论探讨的层面，上升到实际操作的层面。不同的是，由于政策的束缚，国内的开发商的实际操作，还只能限于“曲线救国”。但业界人士纷纷表示，更期待国内本土化REITs的早日破土而出。

在目前国内房地产企业上市渠道并不通畅的情况下，REITs引起了业界的浓厚兴趣。相关数据显示，在市场经济体系完善的经济体中，房地产企业资金来源通常百分之四十是房地产基金，百分之四十是私募基金，包括私人投资或者企业之间的投资，剩下百分之二十才是银行贷款。

分析人士指出，REITs通过集合社会零散资金，不仅可以解决房地产公司外部融资渠道单一和融资难的问题，促进房地产业资金结构的优化，而且为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展一条较好的融资渠道。

但是，REITs在中国目前的法律情况下很难做到，虽然目前公司法已做了修改，但在税收方面还存有问题，毕竟不能用空壳公司的形式做房地产投资基金。一些房地产企业由此纷纷看好海外REITs的融资。

基强联行总裁陈基强如此表示，中国绝对应该鼓励REITs在内地发行上市，因为中国内地现有的投资渠道太少，所以房地产信托产品卖得非常火爆。既然如此，为什么不允许发行REITs呢？不然，等到国外投资者收购大批内地质量最好的物业，再通过REITs形式到海外上市时就晚了。

“事实上，在越秀投资的影响下，包括上海复地、中国海外和北京北辰等内地多家企业，也在积极准备和境外投资者合作筹备RE－ITs。近年来不少外资涉足内地房地产业，如麦格理、高盛和摩根士丹利等均有大手笔收购，这些投资最终可以通过REITs形式套现。”陈基强透露，首批赴港上市的内地物业，会以写字楼及商场物业为主。

澳大利亚麦格理证券(Mac－quarieSecurities)的研究报告也验证了陈基强的话，领汇将带动香港的REITs市场跃居亚洲领先地位。报告预计在2006年6月前，会有6只REITs上市，集资额将达到45亿美元。

联华国际信托投资公司总裁李晓东建议，从制定政策层面来看，发展REITs的有关法律法规应该由国务院来牵头，其中会涉及到财政部的REITs会计政策、国家税务总局的税收政策、国家工商局的REITs财产登记制度等诸方面。

他建议，从风险防范角度考虑，第一步可以放在银行间市场去做尝试，先让机构投资人判断，运行成熟后再放到交易所市场。

“建立一个公平的市场交易体系是至关重要的。在新加坡，政府和金融机构介入得很少，一切是市场去做。比如说REITs定价这个最核心问题，就是要引入中介机构，如果是关联交易，就要求有两家评估事务所分别评估。”李晓东指出。

但陈基强等专家则对建立本土化REITs的可能性心存疑虑。因为REITs不只是立法，还涉及到税法、会计制度等很多方面都要进行相应的修改，这样的立法过程，不仅要考虑经济、市场的因素，政府还要考虑政治、社会等其他因素，包括REITs到底由哪个部门管理，现在有很多地方都分不清楚。

贷款展期一延再延

与REITs的“远水不能解近渴”相比，沪上开发商选择更为直接的方式解燃眉之急。

新湖创业投资股份有限公司日前发布公告称：该公司控股子公司上海新湖房地产有限公司向农业银行上海市普陀支行申请借款6亿元人民币，并以其拥有的‘普陀长寿街道115街坊1/4丘’土地作为抵押。这块土地，即目前正在陆续开发中的新湖明珠城。

新湖创业董事会秘书相子强昨日表示，此次申请的6亿元贷款将投入新湖明珠城的后续开发中。

此前的公开资料显示，由新湖集团作为连带责任担保，上海新湖房产共向农业银行上海市普陀支行申请项目贷款6.6亿元，其中1.6亿元在去年9月成功申请展期至2006年11月20日，而这笔贷款早前已有展期记录。

相子强表示，为符合农业银行方面的贷款审批规定，在申请这次的6亿元贷款之前，已归还了上述5亿元贷款，不存在任何违规问题，也不会大幅提高公司负债率。

业内人士表示，在年末银行催缴贷款期限到来时和银行达成默契，先临时筹集一笔资金把早前的贷款归还掉，再由银行放出一笔新的贷款，这也可以理解为一种变相展期的做法，是业内常见的操作方式。
 

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