潘石屹：二手房是住房空置率高和买不起房的死穴

2006年2月9日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录

住房空置率高和百姓买不起房这对矛盾并存的原因在于二手房没有市场化

问：“2005年前11个月，我国本年购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多；商品房空置面积达1.14亿平方米。 ”国家统计局近期公布的这三个房地产数据，揭示了一个问题——我国面临着潜在的住房过剩风险。您是否赞同该观点？国家统计局所说的住房过剩和以前说的住房空置率是一个概念吗？如果确实存在过剩风险，是什么原因导致的？

潘石屹：撇开具体的“空置率”，“房屋过剩”这些名词概念暂且不谈，中国的房地产现在的确面临着一些问题，有些问题还非常严重，一是空置率高，二是要购买商品房，普遍家庭收入和房价之间的差距非常大。从逻辑上看，上述两种现象的并存是相互矛盾的，真正的原因是什么？是没有完全市场化。在房地产的市场化过程中，8.31大限以后，土地已经完全市场化了；采用公开“招拍挂”的方式，一手房交易也市场化了；但是最大的一部分，也就是二手房交易还迟迟不能市场化，二手房没有市场化就会出现一边是一部分房子空置，另外一边是一部分人又没有房子住，或者是买不起房子的情况。让二手房交易真正的市场化，是解决目前房地产面临问题的关键所在。但是，二手房交易的市场化涉及到的政府部门、法律、政策，包括税收的政策非常多，不是单一的因素能够解决的。

首先，要明确二手房的产权，就是原来的所谓房改房的档案问题，只有一个产权明确的房子，才可以在市场上面进行交易。

第二，要降低流通环节的程序、税金、费用，提高二手房流通环节的效率。

第三，适当提高第二套房子的持有物业税。

这样才会有利于二手房市场的建立。但在过去的一年时间，出台的政策基本是增加了流通环节的税收，对持有物业的税收没有增加，这样对建立二手房市场实际上是不利的。只有增加持有房子的成本，减少流通环节的成本，才会促使二手房市场交易活跃起来。

《中国房地产报》：国家统计局近期公布的数字中，有两个值得注意：2005年前11个月，在我国的房地产本年购置土地面积中，未完成开发土地面积达16706.7万平方米，占同期本年购置土地面积的53.8%；2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。作为发展商，如何看待这两类数据传达出的悲观信号？

潘石屹：现在在房地产市场中，的确有一些企业是有土地没有钱去开发，有些企业是有钱没有土地去开发，尤其是8.31大限之后遗留的问题，有些项目在拖欠着政府的出让金，连出让金都不能百分之百地交清，更谈不上投入资金去开发这些土地，这就是资源配置中的错位。

空置率的增加，我想主要的原因是二手房市场没有建立。国家统计局的这些数字都是对房地产目前所存在问题的描述。我想解决这些问题主要是依靠政府的政策。

《新地产》：2月4日，北京市出新规：房产证最迟30个工作日可拿到。请您分析一下，这项政策可能会给市场带来什么影响？

潘石屹：最高人民法院的司法解释规定，90天之内必须拿到房产证，否则视房地产发展商违约。但在北京的市场中，房地产办理时间非常长，有些项目一、两年房产证还没有办下来。我注意到今年两会期间，任志强以政协委员的身份向政协提交这个议案，向政府提议提高办理房产证的效率的办法。这个办法得到政府两、三个部门积极的响应。如果能够在30天之内拿到房产证，我想这从技术上是完全可以办得到的，只要政府各个部门的政策配套就可以做得到。购房人早日拿到房产证，房地产销售的交易才算圆满完成。对房地产市场是一项非常利好的消息和政策。希望政府能够重新审查一下，减少在房地产交易中多余的没有必要的环节，提高政府的办事效率，尤其是尽可能清除二手房市场交易过程中的障碍。

《中国经营报》：从公司的春节销售来看，对今年的市场有何判断？与往年的销售对比有何差异？

潘石屹：我们公司在春节期间给销售人员放了长假，2006年对我们公司来说，市场销售不成任何问题，我们的关注点是如何取得土地，让公司能够持续发展。

《中国日报》：请问潘总自己对商业地产如何定义？

潘石屹：商业地产对我们公司而言就是商铺。

《中国日报》：SOHO转型商业地产的优势在那里？作为进入商业地产领域里的后来者，SOHO怎么应对挑战？

潘石屹：对所有的行业，不光是房地产行业，大家都处在同一个起跑线上，没有先来后到。经验固然重要，但创新比经验更宝贵。SOHO中国开发商业地产的历史也有十年了，十年也不能算一个短的时期。

《中国日报》：转型商业地产后SOHO的项目还会像以前一样局限于CBD地区吗？会扩张到其它城市吗？这次和阳光100的合作，是SOHO中国在二线城市进行商业地产开发的练兵吗？

潘石屹：商业地产对地段的要求非常敏感，所以SOHO中国在开发商业地产时，对地段的选择一定会非常重视。阳光100在过去四五年时间里，在全国十几个二线城市选择了房地产的开发，这次SOHO中国与阳光100的合作是帮助阳光100进行销售。

《中国日报》：选择在2006年转型商业地产是不是在05的宏观调控背景下作出的决定？

潘石屹：SOHO中国从住宅转向商业地产和写字楼的开发，与2005年的宏观调控没有任何关系。这是我们对市场进行判断后作出的选择。

《新京报》：目前不少投资机构倾向于整栋购买优质地段优质写字楼，SOHO有没有考虑过在CBD附近开发甲级写字楼，为什么？

潘石屹：市场需要的就是我们要做的。我们是紧紧地贴着市场，去为市场提供最需要的产品。

《新京报》：SOHO近几年有没有香港上市的打算？香港对地产上市公司有一个要求，大致是，每年盈利中有一定比利是靠商业经营取得的，即持有部分物业，SOHO此前转型商业地产，并表示会增加持有物业比重，是否有为海外上市作准备的打算？

潘石屹：SOHO中国最近没有在境外和国内上市的打算。

《新京报》：潘总目前最能接受的融资方式是哪种？

潘石屹：SOHO中国现在没有银行的贷款，也没有采用其他的融资方式。如果下一步在取得土地时需要资金，我们首先会考虑：一是国内银行的贷款；二是境外的直接投资基金。

《新京报》：如果几年后CBD附近无地可拿了，潘总会优先考虑哪个区域？

潘石屹：我们会考虑去其他区域发展。

《国际金融报》：从潘总和一些外资打交道看,今年外资对北京商业房产的投资会否有所加大?

潘石屹：春节前后接触的国外的房地产投资基金和国外投资银行的经济学家，对中国房地产的看法很不一致，但大多数还是非常乐观的，看好北京、上海的房地产市场。也有一些人从来就是悲观主义的观点，永远也不会改变。

《国际金融报》：潘总以前说过想做住宅，是因为住宅的利润可观，那么，现在商业房产的利润是正常的吗?

潘石屹：现在商业地产的利润率高于普通住宅的利润率，利润率的高低是市场发给商人的最确切的信号。利润率高的产品就是市场上面缺的产品。

《中国民航报》：2006年潘总会有什么样的大动作？

潘石屹：没什么大动作，我们密切的关注并分析着中国的房地产市场，尤其是北京的房地产市场。2006年房地产市场的走势最重要的取决于土地市场的情况。

政府完全可以稳定地价，取决于供求关系的平衡

《中国经济时报》：前几天看到国土资源部的官员说，今年要稳定地价，我想知道这一提法对以后土地价格会有什么影响？稳定地价怎么稳定，因为土地“招拍挂”本来是一种市场行为，如果官方要稳定地价，会不会有冲突？

潘石屹：政府是完全可以稳定地价的，虽然“招拍挂”是一种市场行为，但是政府只要推出土地的供应量能和市场上的需求量相平衡，价格就会稳定。如果政府推出来的土地供应量很少，满足不了市场的需求，地价就一定会上涨。如果政府推出来的土地的供应量，远远的大于市场的需求量，土地的价格就会下跌。所以土地价格能否稳定，不取决于采用“招拍挂”的形式，还是协议出让的形式，最重要的是取决于供求关系。取决于政府的土地供应部门，每年所供应的土地能否符合市场的需要。

最近像北京市场，土地价格飙升，这就是一个准确无误的信号，市场上缺土地，市场上的土地供求关系已经出现了不平衡、不和谐。政府应该接受这个市场的信号，尽快的调整土地的供应。而对交易方式的调整是没有意义的，招标的方式也好，协议的方式也好，拍卖的方式也好，挂牌的方式也好，都不会影响价格的上升。

《华夏时报》：建设部起草《建筑节能管理条例》(征求意见稿)，一旦通过将成为征对民用建筑节能的首次立法，该意见稿中首次作出了对节能项目给予税收优惠的明确规定，您认为这会不会鼓励更多的开发商重视和执行建筑节能相关政策？

潘石屹：春节时，我去了几个国家，尤其是欧洲国家，普遍感觉到他们室内的温度很低，我都有点冷得受不了，但他们说，是为了节能。但北京的暖气一般都烧得很热。去年我在电视上看到，有位小伙子在电视上投诉说他们家冬天太热了，穿个背心，热得直流汗。这一方面是对能源的巨大浪费，另一方面也看到我们建筑设计的不合理，有些房间热，有些房间冷，所以在房屋的设计和建设的过程中，能不能采用节能的方案，采用节能材料和设备，对今后房子长期的运营是非常重要的。一个成熟的城市，能源的消耗有50%是消耗在建筑上。

我有一年去东北，最寒冷的黑龙江，暖气烧得非常足，屋子的气温很高，人们在屋里只穿一件衬衣，这实际上是对能源的最大浪费，这是花钱找罪受。

《中国房地产报》：近期各家主要地产企业2005年的销售收入相继公布，我们想知道，在过去的一年中，你如何去界定一个公司可以被称为全国性房地产公司的门槛？你认为它反映在销售收入上应该是一个怎样的水平？其他的指标是什么？谈谈你的理解。

潘石屹：衡量一个房地产公司最重要的指标我想有三点：一是营业额，二是利润，三是税收。后面两项指标尤其重要，它反映的是这个公司给社会创造的增加值，是对国家GDP增长做出的直接贡献。

《新地产》：北京市1月份有44块土地入市，这对06年的房价有哪些影响？

潘石屹：在北京2004年、2005年，两年公开交易的土地量与房子销售量非常不匹配的情况下，出现了土地价格的飙升，所以北京市政府在1月份就一口气推出44块地，这是依靠增加供应量来缓解剧烈飙升的土地价格，不让北京的房地产市场出现大起大伏的措施之一。

《财经时报》：顺驰置业在江苏南京和苏州等城市频频发生占用房款和吃掉中介费的情况，在顺驰内部叫做合理拖延，不合理地占用客户和供应商的资金甚至已经成为顺驰最重要也是最廉价的融资渠道之一。您可以不谈对于具体企业的看法，对于这样的现象持何看法？这对中国整个房地产市场的健康发展有何影响？政府主管部门要如何应对？作为普通消费者如何规避这种行为给自己带来的风险？

潘石屹：我没有了解你说的这些情况，我无法发表任何的意见。

《中国民航报》：我们经常在媒体上看到您与易宪容PK的火热。有人说，只要易教授发出声音后，随后便会听到潘总的声音。近日，易教授在媒体上发出《谁在认为中国房地产市场仅属于富人》的文章，对此，潘总能不能给易教授的问题给出一个答案？

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