警惕租房旺季中的口头承诺——蒙完房东蒙房客

春季是住房租赁市场最火的时候，但是在租房过程中也有许多细节值得注意。稍不注意的话，有可能被蒙了还不知道。

案例1：中介转嫁风险给房主

2005年6月，房主王女士将位于朝阳区朝阳公园附近的一套二居室，通过某中介公司租给李先生。协议中约定了房屋租赁期限为12个月，以及房屋租金和支付方式。该中介公司在租赁双方签订了《房屋租赁协议》后，按照约定收取了相应的代理费。当协议执行到一半时，房主突然告知中介公司，客户一走了之，但还未结清物业和房租，要求该中介公司负责寻找客户，否则退还未到期的代理费。

案例分析：房主王女士与客户李先生及该中介公司之间签订的《房屋租赁协议》，业内人士常常称之为三方经纪合同，在法律上被称作“居间合同”。

对于合同中的所列条款，由租赁双方自行协商予以签订，一旦出现房屋纠纷，按照合同约定，各自承担相应的违约责任。由于中介公司已根据合同约定履行了居间义务，即使出现案例中所述的客户中途搬走的情况，中介公司不应承担任何违约责任，中介代理费自然也不该退还。

专家建议：房主出租房屋可以与中介公司签订《房屋出租委托合同》，即房屋托管合同。这种合同能相对有效地保证房主利益，相对减少出租房屋的风险，将风险转嫁给中介公司，房主只要按照合同约定收取房租即可。无论签订哪种合同，都会有利有弊，房主可根据实际情况来选择签订的合同种类。

案例2：轻信承诺损失3000元

2005年8月，赵先生与某中介公司签订了《房屋租赁合同》，委托该中介公司代为承租位于西城区新街口地区的一套一居室房屋。合同中约定房屋租赁期限为1年，月租金为1500元，支付方式为季付。在签订合同当时，曾向该中介公司提出，只想签订半年期限的租赁合同，但工作人员表示只能以一年为租赁期限，并承诺如果确需中途退租，中介公司要退押金及相关费用。

当合同履行至第7个月时，客户向该中介公司发出提前解除合同的通知书，并要求退还剩余房租和押金。此时，公司以提前解除合同为由，要求客户按照合同约定支付相当于2个月租金的违约金。

赵先生认为，当时工作人员已经承诺，中介公司应当按照当时的承诺解决此事。但根据该公司了解，签约当时并未向客户做出过任何承诺，且工作人员的口头承诺无任何法律效力，口说无凭，公司不予认可。

案例分析：在整个案件中，赵先生无形之中损失了3000元。无论案件的原委，事情的真相到底如何，目前是双方各执一词。但根据现有的书面证据来看，确实对赵先生非常不利。或许是赵先生头一次签约没有经验，也可能是在签约当时出于对该中介公司的信任，赵先生忽视了一点，没有将口头承诺落在书面上。一念之差，损失了3000元，也算花钱买了个教训，只是学费贵了点。

专家建议：无论您以后签订哪种合同，无论您与对方的关系如何，最好是把对方给您的承诺写进合同，以防后患，免得惹来不必要的麻烦。如果原合同是由公司提供的格式条款，您也可以与对方协商签订相应的补充条款，这样可以更有效地维护您自身的合法权益。千万不要让口头承诺占了您的便宜！

【相关链接】

2005年度房屋租赁纠纷排行榜

1.中介公司向客户口头承诺，却始终未能兑现。

2.中介公司未能按时向房主支付租金。

3.合同中约定的免租期内出现违约情况，追究违约责任。

4.客户交房、房主收房时出现的物业交接存在争议。

5.签订三方居间合同后，出现矛盾时关于代理费处置问题。

根据中大恒基的市场调查，以上5种是在2005年房屋租赁过程中最常见的纠纷情况。在此，中大恒基专业人士提醒广大客户，在房屋交易的过程中，选择正规、专业的经纪公司是保证交易公平的前提条件。此外，签约时需仔细阅读合同每一项条款，及时咨询，切莫大意，以避免后期出现各种不愉快的情况，给自己带来财力、精力上的双重损害新报记者。

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