上海郊环楼盘在低谷中彷徨 浙江投资客等待解套

业内人士普遍认为，上海楼市有两极分化的趋势：一方面，内环以内优势地段的楼盘房价开始悄然上升；另一方面，外环以外特别是郊环多数楼盘由于配套欠缺、规划不利仍在低谷中挣扎。近日，有“周浦镇第一大盘”之称的沈默荷兰园因长期滞销而导致无力还款，被贷款银行申请保全，交易停牌；松江的投资客在等待解套；奉贤楼市大量楼盘无需求拉动；青浦朱家角则在定位规划上存在诸多问题。作为2006年上海住宅市场多空博弈的主战场，在低谷中挣扎的郊环楼盘令人关注。

目前在建的上海地铁9号线，是在松江握有房产的投资客们的期望所在。

2003年、2004年两年中，松江房价一涨再涨，住宅入住率却一直非常低，是一个投资比例较高的市场。作为上海的“西大门”，松江被认为升值潜力巨大，因而吸引了大量投资者，其中浙江人又占到相当高的比例。2005年初楼市突变，房价掉头向下，到现在，大量投资者处于被套牢的状态。

只有寄望于轻轨开通导入大量人口，松江才有可能摆脱“空城”状态，而投资者们也寄望轻轨开通带来房价回升。与2005年3月的历史最高价格相比，他们购买的房产多数缩水了10%以上。现在，他们只能握着手中房产耐心等待。

无论是可售套数还是可售总面积，松江在上海各区县中都居第一位。但成交情况却相对惨淡，至发稿前，松江今年累计成交住宅3776套，累计成交面积46.88万平方米。

2002年至2004年，松江有大量土地供应，这些土地按时间推算应该在近两年以可售房源的形式面向市场。松江的土地出让总量之大，可以从以下数据窥见一斑。上海房地资源网数据显示，2003年松江住宅用地出让总量为632.68万平方米，位于各区之首，遥遥领先于排在第二位的闵行，后者当年的住宅用地出让总量为353.47万平方米。根据上海荒岛房产工作室有限公司的研究数据，2003年，松江土地供应量占上海当年全部土地供应量的31%，2004年1~9月，松江土地供应量也居上海各区之首。

需求释放最为集中的是在2004年下半年到2005年初。2004年下半年，松江才开始出现新盘集中上市、供需两旺的局面。之前，松江的住宅楼盘推出并不多。2005年市场整体低迷，可以判断，松江已积压大量新盘供应。今年下半年，其积压房源的数量也许会达到历史最高点。

上海房地网数据显示，到发稿前，松江在售住宅楼盘数量为329个。2004年底时这个数据是153个。最近一年新增的在售楼盘，其销售速度都不容乐观。

温州人林小姐持有上海6套房产，其中4套是位于松江九亭的叠加式别墅。与2005年初的价格相比，这4套房子现在每套缩水20万元。

林小姐在上海的房产都是在2003年下半年买进的。这4套位于九亭的别墅，她买进时每套总价80万元，首付两成，加上税费4套房子她一共投入了70万元。如果现在出手，这些别墅每套总价在120万元左右。但林小姐表示，她暂时不打算出售，因为2005年3月历史最高位时，每套别墅总价曾达到140万元。她认为现在不是出售的好时机，因为9号线已经在建设之中，如果明年底轻轨开通，她预计价格将可以回升到去年初的水平。

林小姐介绍，她的不少朋友都曾一次性买了四五套位于上海松江的房子，有的人买的数量更多，由于经济一般都比较宽裕，现在他们大多选择供着房贷等待房价回升。

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