土地使用年限“缩水”购房投资多多思量

厦门某花园的四位业主代表到12315投诉中心投诉，称99年3月该花园业主拿到房产权证时，发现该花园的土地使用期是从1987年12月开始算起的，而在投诉的业主中最早的只是在1996年购买房产。按照国家有关规定，住宅的土地使用年限为70年，这样，购房者在购买该房产时，土地使用年限已减少了10年左右，而开发商在销售房屋时并未将这一情况告知购房者，在购房合同中也没有详细说明土地的使用期限。因此，购房者认为他们的权益受到损害，要求开发商赔偿损失。

那么土地使用年限为何会产生这种“缩水”现象？土地使用期届满后，房屋会如何进行处置？为此，记者采访了有关主管部门和专家。

厦门市房地产市场管理处处长王太谷说，这些购房者提出了一个普遍性的问题。土地开始使用时间和房屋的使用寿命不一致是客观存在的事实。土地使用年限是从土地出让合同中规定的具体时间开始计算，而房屋建筑的使用年限是从房屋竣工验收合格后才开始计算的。开发商签定了土地出让合同取得了土地使用权后，要进行市场调查、设计、施工、装修等大量工作，到竣工验收交付使用，多层商品房至少要1至2年，高层商品房要2至5年，如果再遇上一些意外的因素，建设周期还要延长，这样，土地使用年限在建设中就被消耗了不少。此外，开发商还可能通过转让取得土地使用权进行房地产开发。按照规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，土地使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。通过转让取得的土地建设的房屋，其剩余的土地使用年限必定会减少。客观上，开发商对土地有限的使用年限并不会故意隐瞒。

对于这起纠纷，王太谷处长认为，开发商可以向政府有关部门申请延长土地使用年限，使购房者获得补偿。同时，他提醒开发商，今后售房时要向客户说明房屋的土地使用年限，并建议政府要求开发商在取得土地后，尽快在建设年限内完成房产开发，以保护双方的利益。

厦门市建委综合处副处长陈守正说，这起纠纷的主要原因就是在签定购房合同时，合同中未明确规定土地的使用期限，致使购房者拿到产权证后，发现时间相差太大而有受骗上当的感觉。其实购房者所购房屋的土地使用期限总是和国家规定的土地可使用期限存在差异。在1997年4月以前的普遍采用的商品房预售合同，对所购房屋土地的使用年限未作说明，而1997年4月以后开始采用的商品房购销合同，就明确规定了所购房屋土地使用年限，使购房者在买房之时就已了解土地的使用期限，就不至于发生类似的纠纷。

按照1990年5月国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、工业、体育用地50年；商业区、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。那么土地使用时间到了规定的期限后，土地连同地上的建筑物该作如何处理呢？王太谷处长说，《宪法》第十三条是这样规定的：国家保护公民合法的收入、储蓄、房屋和其他合法的财产所有权；国家依照法律规定保护公民的私有财产和继承权。中国人民大学副教授、中国注册房地产、土地估价师阎旭东说，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定：土地使用期满，土地使用权及地上建筑物，其地上附着物所有权由国家无偿取得；土地使用期满，土地使用者可以申请续期。厦门市国有土地使用权有偿出让合同的附件中规定，土地使用期限届满，土地连同建筑物作如下处理：该幅土地的用途与当时的城市规划相矛盾的，土地连同建筑由市政府无偿收回，注销用地者的《土地使用证》；该幅土地用途与当时城市规划不矛盾，但用地者无需续用的，土地连同建筑物由市政府无偿收回，注销用地者的《土地使用证》；该幅土地用途与当时城市规划不矛盾，用地者需要续用的，用地者必须在期满180日前向市土地房产管理局提出续用申请。续用年限原则上按原使用年限，用地者必须按当时的地价如数向市政府交纳用地价款并办理续用合同。

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