杭城房地产专家解读国六条细则：楼市面临调整

楼市供应结构 面临重新调整

很多买房的人都有这样的感受：房子户型都太大，总价都太高，买不到合适的房子。而根据《意见》中的相关规定，90平方米以下的住宅必须占项目总面积的70%以上。新政策立即在楼市引起强烈反响。

一位业内人士这样评价这一政策：90平方米的住房将成为一道“分水岭”，住房供应结构将向中低收入者倾斜，它有利于楼市的供应结构更加符合购房者的需求。

尽管如此，不少业内人士还是对该条例“一刀切”的做法提出了不同意见。一位不愿透露姓名的楼市专家告诉记者，统计显示，2005年，杭州城镇居民户均居住面积已经达到了62.1平方米。现在为改善居住条件而买房的人不少，控制90平方米以上住宅的数量，反而不利于满足这部分人的需求。

而阳光顾问公司总经理余先锋认为，如果以后每个楼盘的小户型房源都要达到这么高的比例，那么住房产品的差异化将无法体现。

区别化首付 有利中低收入者

在《意见》中，国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例提高到30%，一定程度上有利于控制过快的购房需求，对楼市投机行为起了一定的抑制作用。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20%比例，充分考虑到中低收入群众的购房需求。

据了解，杭州的房子目前基本上是2成首付。深发展杭州分行有关负责人认为，资金不宽裕的购房者，也许会因为这一规定，压缩自己的购房需求，将买房目标定为低于90平方米的小户型，以便减少首付。而在杭州购买100-120平方米户型的大多是中等收入人群，对这部分人来说，首付提高一成的压力并不大。

税收新措施 打击投机购房

根据《意见》，自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

业内人士认为，这是一个打击投机性购房的有力措施。将免征营业税的年限由两年提高到5年，大大加重了投机性购房成本，可以限制炒房行为。不过，也有开发商担心，这一政策可能会影响住宅的合理流动。

提高自有资金 对开发商影响不大

为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中房地产开发中的一个重要问题。

根据之前的规定，开发商自有资金的比例是30%以上。在实际操作中，开发商只有在取得了土地证的情况下，才能向银行申请贷款。“杭州的地价比较高。一个房产项目的土地款比例，往往已经占了整个投资35%以上。也就是说，这次规定35%的比例，实际上对杭州开发商没有很大的影响。”中国工商银行之江支行副行长胡小龙说。

另外，对于“空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，胡小龙也表示近期内不会有大的影响，“据我了解，杭州很少开发商手里有空置房。”

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