同人春江时代冯建德：做有责任感的开发商

“居大江之尚，享杭州未来”：同人.春江时代就是以优越的地理和位置，崇高的品质博得了成功人士的青睐，面对如今竞争激烈的市场，什么样的企业能够长期稳定的屹立不倒，什么样的产品能够得到社会、百姓的共认，在宏观政策的背景下，中国的房地产市场将会如何发展，今天我们采访了同人置业的董事长冯建德，他作为政府与开发商双重角色对市场会有什么样的评述呢？

外资将影响国内企业的发展

近期，同人房产董事长冯总发表了长达八千多字的文章，主题是关于《面对外资 中国房地产业的对策和出路》，这篇文章在业内引起了一阵争论，冯总说，我原来是想发表《国有企业在房地产市场中的作用和地位》的文章，后来考虑了一下我除了开发商以外，我还是一名中国人，前段时间拱墅区一块地被新加坡的凯德置业以5.6亿拍走，我在网上查了一下已经有越来越多的外资企业进入中国市场，从一个中国人的角度来看是这是中国与国外的一种竞争。冯总回忆说，我曾经在一堂北京清华大学的学术课上向任教老师提出了一个问题，当时的任教老师是澳大利亚政府城市规划和建设的首席顾问，也是克林顿政府的城市建设规划顾问，我在课上提出从国内的房地产市场来看，近年来，中央政府为各地的房价一直上涨很头痛，去年两个国八条，今年国六条，都表现出中央政府指责地方房地产业发展速度过快，卖地过多，房价涨幅太大，过高的追求速度和规模。媒体则代表老百姓指责开发商心太黑，而我则认为有一个不容忽视的问题就是外资外企进入中国房地产市场，对此我提出了第一个问题：发展中国家或发达国家，房地产市场外资外企是通过什么形式进入？第二个问题：各国政府对外资外企进入本国的房地产市场有什么优惠政策及哪些限制。最后一个问题各国本土的房地产企业对外资外企的进入有什么样的应对措施？针对这三个问题我要求教授给予我答复，当场许多同学听完后都鼓掌，但是教授却没有正面回答我的提问而是以大方向掩盖问题，现在的世界经济已经一体化，企业运作应面向全世界，允许各国企业之间互相沟通。冯总严肃的说，其实外资企业是看中中国房地产的发展潜力，首先，中国作业一个人口大国拥有13亿人口，而这么多人口住宅需求是远远存在的，其次，现在人民币的价值正在涨幅阶段。而国外则是靠大量的社保基金进入中国市场，国外的社保基金利率很低、回报期长，正好适应了房地产市场，在这方面国内的企业是无法与外资抗衡。冯总说，目前中国的房地产企业就犹如一个婴儿，需要父母、社会的培育，等到成年以后才可以走向社会接受考验，而发达国家的进入就像大人与小孩在同一起点比赛跑步一样，不公平竞争。去年我考察过了德国。德国政府对本国的房地产企业是采取保护措施的，这些企业都是国有房地产企业（各城市有土地建设局，全资国有企业），像新加坡、韩国这样市场化程度很高的国家，本土的房地产市场也是由国家控制的，它之所以保护是因为房地产企业不同于其它行业，它关系着国际民生与社会稳定。冯总说，具我了解国内现在一级资质的房地产企业只有1%左右，二级以上是16%而大部分企业都是三级以下，这些企业是经不起冲击，但是外来的企业一进入，这些房地产企业将可能面临倒闭，其结果就是银行坏帐，企业倒闭，职工下岗，地方政府的GDP下降。面对境外资本的大举入侵，我认为我们应在呼吁我国政府参照世界发达国家应对境外资本渗入的相关对策，早日出台相关政策法规，保护中国房地产业的长远利益的同时，在行业内充分引起共识，以可持续发展为宗旨，像保护民族文化一样保护中国房地产业的根本利益。

宏观调控将市场细分

通过宏观调控的抑制，购房者现在都很理性了，他们会选择实力强的公司，会选择区域再选择景观再后再看价格，将楼盘一一列清后再去现场一个一个去考察。盲目的抢购不但对购房者造成危害，而且也不利于房地产市场发展。我对我们的销售员说，你们是购房者的置业顾问，所说的内容要对客户负责，不仅要介绍楼盘的优势也要将弊端告诉客户。冯总自信的说，我们楼盘的车位配比为1：2，这是由于我们从长远考虑，这也是我做项目时所肩负的社会责任感，从现状来看那么多的车位是多余的，但是从长远来看却是必要的。我们在许多方面都考虑到了今后业主生活的实际问题，如生活教育配套、车位配套、交通配套等。我们销售到目前为止，95%以上的客户都是自住用房，在经过了去年的调控洗礼，现在的购房者都很理性，而我们也不会催客户下单，我们会让对方有充足的时间去考虑，真正去品味同人.春江时代。春江时代花园去年5月29日开盘正好赶上宏观调控，因此去年我们非常困难的一年，到现在为止我已经卖了60%左右，应该说已经渡过了困难的时期，所以现在我并不急于销售，只希望能够将更多的精力花费到楼盘品质的提升，例如春江时代架空层设计、高得房率、高绿化率、高车位配比率、户户均好性、高节能设计、水循环系统、优质幼儿园……这一切让购房者认为物有所值。我认为以后房地产市场将细分两个方面，第一，购房者更加理性。第二，好房子将逐渐增多，竞争将越来越激烈。差房子则要跌。好房子的定义除了地段、周边环境、配套以外，邻里氛围也是很重要的，冯总介绍说，我们是一家国有全资的开发商，所以有许多经商的人很愿意到我们这里购房，一方面他们觉得置业放心，一方面也考虑到小孩子今后的教育，以及社区整体的生活精神文化。而我们的同人会也将会随之更好的开展起来，使业主与开发商之间能够建立起良好的沟通桥梁。

房价涨跌分析应该更科学

现在有许多人关心房价的涨跌问题，而我一直是认为房价需要细分不能一概而论，我们现在的统计系统还不健全，我从国外了解到，国外对房价的分析是非常细分的，细分到哪个区哪条路的房价每年涨跌。而我们现在大范围的统计却只会误导消费者，影响中央决策层的决心。包括调控中所规定的面积，我们的普通住宅是140平方米以下，韩国则是规定套内面积86平方米，建筑面积106平方米以下，它们所定的标准相对来说就比较科学。前段时间韩国前交通建设部副部长现韩国建筑研究院院长崔在德来参观我们的楼盘时感叹说那么好的资源怎么可以独自拥有，韩国人认为土地是每个人均有的，你多占了土地、多占了国家共有的资源就是抢占了别人应该享受的一部分。这就是为什么江景房要卖的高的缘故，因为它是稀缺的不可替代的不可移动的，无论小区环境再好，任何一个开发商都不可能去造条钱塘江。他们认为长三角地区房地产起步较早，这个市场应逐渐走向成熟比较理性，市场一旦处于理性，市场的运行并不是靠政府的调控所能控制的，要买房的人还是会买的，市场是一只无形的手，冯总继续说，开发商自己出的钱买地卖房子，为什么要政府来控制价格，如果亏了是否能得到政府的赔偿，谁又能保证开发商所开发的楼盘一定能赚钱呢？所以我认为价格问题是靠市场的调节，建筑质量等问题才是政府应该管制的，政府的职能是规范市场，不能越位，更不能缺位。

房交会人气需要净化

房交会成为宏观调控以后经常展开的一项活动，而今年杭州已经召开了3月、5月两次房展会，面对9月份的房交会，我们应该如何看待呢？冯总回答说，房交会对于一个中等城市来说一年两次就够了，而且我认为要体现房交会的真正意义应该采取售票制。房交会所展示的楼盘每套都要几十万甚至于上百万，不能等同于农贸市场，如果买票可以避免掉一些无谓的人，真正买房的人可以静心在展馆内看资料，了解楼盘，与销售员交谈，了解情况，人气并不能说明什么问题。房产品是高消费品，应该有目的性的展开，净化市场。在国外如加拿大，他们的开发商所提供的楼书是借用客户的。

最后，我们谈起了冯总的工作历程，冯总笑着说，我从过军参过政，当了22年的兵回来以后在机关里任职了三年处长，又调到市里当了两年的市长再回到杭州。我平时喜欢锻炼，锻炼能够激发人的思维，一个人要拥有好的身体才能有好的思维，身体是革命的本钱嘛。其次就是看书、看新闻时事聊天，聊天也是种学习方法，能够从外界吸引大量的信息。然后就是早上上网看消息，晚上睡前上网打牌，放松一下。冯总说，我每天早上都看搜房网论坛里的贴子，从网上了解到许多关于客户对我们楼盘的不足之处的指责，现在客户已经成为我的业余监理公司。冯总笑着说，因为有了他们我的工作量也减轻了许多。

“秉承社会责任感，创造更多和谐完美的建筑精品”，简单的一句就概况了同人.春江时代开发建造者与居住者，面对市场的调整，越来越多的开发商将意识到品质是楼盘最根本的元素，外资的加入将更加剧竞争的激烈。

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