廉租房少经济房贵 五大问题制约“两房”的供给

“廉租房太少、经济适用房太贵”———这是本报自5月27日推出“百姓廉租房、经济适用房索骥”系列报道以来，记者在10个城市采访中听到的最集中的声音。住房困难家庭呼吁政府能够扩大廉租住房的覆盖面，期盼经济适用房能够让人买得起。

记者就此采访了建设部政策研究中心课题组。据课题组提供的一份研究报告称，我国虽然基本建立了住房保障制度，但由于政府保障能力的有限以及制度不够完善，导致在制度实施过程中存在五大问题。

这五大问题是：

一些地方政府重视程度不够，住房保障制度覆盖面较小

一是对城镇居民的住房保障覆盖比例较低，保障性住房供应量严重不足。据统计，廉租住房的保障面尚不足5‰，经济适用房的开发投资目前也仅占住宅投资的5%左右。2004年和2005年经济适用房开发投资均为负增长，分别下降2.5%和6.8%。而同期住宅开发投资的增幅均为20%以上。而2005年的情况也不乐观。

二是住房保障制度仅覆盖城镇居民，尚未覆盖流动人口。全国进城务工人员已达1.18亿，这部分流动人口中低收入人口的比例较大，其住房保障问题目前尚无明确的政策。

住房保障方式重购买轻租赁，保障手段单一

目前主要的保障供应方式经济适用房，是通过购买产权解决居住问题，缺乏针对低收入家庭的租赁型的经济适用房。住房保障制度缺乏金融、财政和税收方面系统配套的支持政策，单一的住房保障手段很难适应多层次的住房保障需求。

住房保障制度没有纳入政府的公共财政体系，缺乏稳定的资金渠道

廉租房制度尚未建立稳定的资金渠道，财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金不稳定。现有的财政体系没有将住房保障纳入财政预算，只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。正是由于缺乏稳定的资金渠道，导致廉租房制度建设的推进缺乏资金支持，进展缓慢，覆盖面小。

住房档案和收入信息系统不健全，无法准确界定住房保障对象

许多城市在住房保障制度实施过程中，无论是补“砖头”还是补“人头”，都面临了无法准确界定住房保障对象的尴尬境地。这是由于历史的原因或重视、投入不够的原因，基本没有建立住房档案和收入档案，或即使某一时期建立也没有实施动态管理，导致住房保障政策制定缺乏必要的客观依据。

配置保障住房时缺乏足够的客观依据，从而出现保障供给与实际保障对象错配的问题。如经济适用房制度，个别城市在实行过程中，虽然制定了供应对象的标准，但缺乏严格的审核制度；或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际收入，造成了保障供给与保障对象存在一定程度的错配，影响了保障政策的有效性。

退出机制操作难以实现，造成福利固化

由于住房保障制度的退出机制不完善或难于执行，特别是以获得产权为主的保障形式，更容易产生福利固化的问题。如经济适用房制度没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，如子女成人后单独居住或者结婚后另立门户，享受的保障住房或者退出或者应相应减小面积，但由于缺乏相应的退出机制而无法操作。即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉租房，其退出机制也往往很难操作和执行。因此，一旦享受了经济适用房或实物配租形式的廉租房，就形成了既得利益，造成福利固化。住房保障资源未能用在最需要的低收入居民身上，导致保障制度成效降低。

只租不售占用了大量资金

腾不出来造成新的福利固化

多盖廉租房首要问题是资金

“目前廉租住房保障制度存在的突出问题，是政府的资金来源不稳定。”建设部政策研究中心课题组的负责人近日在接受记者采访时表示，扩大廉租房覆盖面，需要先解决钱的问题。 
 
课题组负责人、中国房地产及住宅研究会住宅和经济发展委员会的主任委员赵燕菁认为，政府建廉租房缺乏稳定的资金渠道，需要沉淀大量资金，所以很难大规模地提供。其原因是廉租房的特点是政府长期持有产权，以低廉的价格出租给低收入的市民。由于只租不售，必然导致政府财政资金的占用；二是目前廉租房退出机制还没有有效建立，廉租房极可能重新演化为新的计划分配的住宅，并成为政府的长期负担。这就决定了廉租房房地提供只能是少量、辅助性的。

对此，赵燕菁提出，可以通过向银行大规模借款，增加银行低风险资产的规模，同时，这笔资金又会从房地产及其带动的相关行业中，以工资和利润的方式转回银行，增加银行的存款，稀释坏账的比例。

破解买不起房难题避免政府收益流失

经济适用房：可以试试“先租后售”

“新药方”基本思路：政府用土地及住宅作抵押，从银行贷款盖房，然后租给居民，若干年后再以成本价出售给居民

“目前，我国经济适用房的供给方法不仅让政府的收益流失，而且使大多数中低收入者买不起房。”中国房地产及住宅研究会住宅和经济发展委员会主任委员赵燕菁在接受记者采访时指出了这个沉疴。

赵燕菁说，经济适用房本质上同限价商品房类似，都是消费者以低于市场的价格获得商品住宅的产权，补贴部分都是以损失政府土地收入为代价。由于经济适用房所有者短期内可以获得产权，特别是获得住宅者的资格认定极为困难，很容易进入资本品市场，房地产市场一样会从开发商炒楼，演变为有特权获得经济适用房者炒房。经济适用房与市场商品房之间租金的差额，必然会成为寻租者目标。最终的结果，经济适用房在二手房市场上一样会达到商品房的价格，只不过政府的收益在这个过程中流失了。

“可以搞‘先租后售’”赵燕菁说，这类似“先按揭，后首付”。

首先，政府用土地及住宅作抵押，从银行获得建设的贷款，然后租给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权，因此，这个消费品市场很容易地同资本品市场分开；10年或15年后，政府将住宅以成本价(包括利息及物业)出售给居民，并将本息还给银行；

其次，居民在10年到15年期间缴纳的租金可以作为房价的一部分抵扣。由于整个过程不占用政府资金，而是利用政府信用，将银行资金从风险极大的资本品市场，转到风险很低的消费品市场，建设的规模可以十分巨大。只要规划区位合理，银行几乎没有任何风险。

当这些居民购买了住宅后就开始向地方政府缴纳不动产税，并给今后的政府提供新的税收。

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