新政一出深圳豪宅不再是大白菜 买卖都要细思量

据有关机构的调查数据显示，新近开盘的几个豪宅项目都在不同程度上遭受到新政影响，首日销售量都在10%-20%之间，这与新政之前深圳人“买豪宅如买白菜”的疯狂势头相差甚远。但是如果我们细细解读新政就不难发现，豪宅在这场调控的暴风雨中扮演的角色其实是相当微妙的。

一方面，国土资源部5月30日下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，随即又宣布，从即日起，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，这等于是从土地供应的根本层次杜绝了豪宅项目的泛滥化。

另一方面，九部委“十五条”规定，新商品房套型建面90平米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重须达总面积70%以上。近日出台的深圳调控细则也是严格按照该标准执行。这意味着现有的豪宅产品将成为真正意义上的“上层建筑”，成为特定阶层的财富象征。甚至调控下的豪宅市场，极有可能会形成一个相对独立的少数人市场，置身于“70%”的框架以外而独自精彩。   【延伸阅读：业内称楼市拐点将至 深圳房产将重返促销时代?】

观望总是短暂的，新一轮宏观调控给深圳豪宅带来的或许就是市场的新契机。

调控引发新契机

国土资源部和九部委“十五条”的共同用意都在于调整市场结构，在豪宅与非豪宅之间挖出一条鸿沟，控制因豪宅价格大幅上涨带动普通商品住宅价格上涨的“粘连效应”。

每当豪宅大幅上涨，势必会带动楼市价格的集体上扬，原因就在于豪宅与小户型尽管是针对不同的客户群体，但是都置身于同一大市场中。一旦楼市的整体情况出现好转，豪宅往往会因为其稀缺性和高附加值，第一时间在价格上有所反应，并带来强有力的市场信心，其余的小户型项目或者品质一般的楼盘，在众多炒作因素下也跟风涨价。随即大量资金入市，市场的火爆局面一发不可收拾。去年下半年，深圳楼市的疯狂态势正是始于豪宅引发的“粘连效应”；而香港经济逐步复苏以来，豪宅走势也是最为迅猛的，

当前的新政尽管让深圳楼市不可避免地陷入了观望，但从长远来看，调控对深圳豪宅并非是坏消息。因为“70%、90平米”这一政策的执行，对于豪宅的价格与市场走势，政府就大可不必惊慌与干预，毕竟那只是属于少数人的金钱游戏，并非关乎国计民生。也就是说，豪宅市场相对与90平米的房子来说，将会是处于另一个独立的市场，这更有利于豪宅价值的体现，也能让豪宅成为置业者财富的象征。因此，未来豪宅所拥有的不仅仅是自然资源的稀缺，宏观调控的声音也可能在豪宅市场逐渐减弱，一个新的市场契机正逐渐形成。

稀缺，豪宅的共性

“稀缺”是豪宅或者别墅营销时，使用率最高的词汇。所谓的稀缺，主要有两大方面，一是数量上“稀缺”，二是资源的稀缺。稀缺资源可以把握三个部分，一个是稀缺的自然环境，一个是稀缺的人文环境，第三是产品品质的稀缺，三者完美无缺的融为一体，就是真正稀缺的豪宅。

银湖作为深圳最传统的豪宅区域，自然资源不可多得，但是近年来由于产品不足、资源开发滞后，导致区域持续的影响力和社会关注度都在降低；华侨城所营造的人文环境与生活品质，则是深圳众多豪宅片区值得借鉴的，华侨城经营多年的成熟人文景观与“城中城”般别致的生活模式，吸引了大量城市精英前往置业；而在东部豪宅区，这里拥有城市最绚丽的海景，山海一体化的优势浓缩了深圳最精华的稀缺景观；红树湾片区的最大优势在于，这里几乎是深圳中心的最后一块自然景观区，该片区的豪宅产品在功能设计、外观造型等方面也取得了一定突破；龙华二线拓展区是今年新兴的豪宅区，这里是距离深圳CBD最近、地形面貌最优、开发规模最大的新生豪宅区。

但是综合来说，深圳人最认同的豪宅片区依然是香蜜湖。地处深圳市中心又兼得天独厚的自然环境，保留了山地自然形貌的安托山、香蜜湖湖景，还有深圳植物园、塘朗山郊野公园。香蜜湖片区是惟一位于深圳中心、有山有水有大片绿色环绕的生态区域。2006年香蜜湖片区基本没有新项目推出，周边也没有短期待开发的地块，这也进一步体现了香蜜湖现有物业的稀缺性。

目前，居住类豪宅多位于深圳中部及西部，度假类豪宅则主要聚集在城市东部。随着香蜜湖等城市中央稀缺资源的开发完毕，深圳豪宅也在近两年不断寻找新的豪宅区。 【延伸阅读：深圳从严执行地产新政 京地产商不愿承担风险】

深圳豪宅的未来蓝图

就目前深圳豪宅的发展态势来看，未来的深圳豪宅版图将主要朝以下两方面扩张。

其一是向更远离城市的地方开拓，那里才有豪宅不可或缺的景观资源与稀缺景观，在容积率方面下功夫，注重居住的舒适度。其二是继续在城市中心附近发掘新的豪宅片区，尽可能与城市中心保持足够近的距离，营造浓厚的人文气息与居住氛围。

但豪宅与其他产品最大的不同在于，地段、环境、产品内涵等多重方面都决定了豪宅是否具备稀缺性，是否具有收藏价值。因此建筑豪宅也并非是随心所欲的，建筑者往往要站在城市发展、自然环保、可持续发展等多方面进行考虑。

圳房地产研究所王锋博士认为，深圳是个土地资源极度稀缺的城市，不可能拿出很多土地来建住宅，更不可能拿出很多土地来建低密度豪宅。所以对现有的高品质豪宅项目来说，其物业价值也依然是勿须置疑的。

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