法学专家和国土房管局:800年租房协议涉嫌违规

专家认为协议存在5大风险 双方财产及权利都很难得到保障——

近日报道了重庆市南坪居民张淑君花8万元，与梁平村民陈清文签订了租期长达800年的租房协议后，引起重庆市法学专家和国土房管局高度关注。

法学专家认为，这份使用权租赁合同存在5大风险；重庆市国土房管局权籍处则表示，城里人是不允许在农村购房、建房的，上述租赁行为有变相获取房屋产权的嫌疑，涉嫌违规。【延伸阅读：新房节节攀升 对号入座三类人更适宜选择租房】

钻了法律法规的空子

根据我国相关规定，土地使用权一般在50-70年，房屋的使用寿命也在50-60年间，对于拥有城市户口的居民，法律规定是不允许在农村再取得住房产权的。也就是说，城市居民到农村购房或建房都被禁止，但对城市居民到农村租赁房屋，法律没有禁止。

“租住800年，这实际上包含了一种变相获取房屋产权的痕迹，涉嫌钻法律法规的空子。”国土房管局权籍处有关人士称。

西南政法大学民商法学院院长、博士生导师赵万一教授昨日也表示，这种方式不可取。

租赁合同存在5大风险

市国土房管局权籍处有关人士介绍，根据普通民房的使用寿命，800年的租赁期限已经大大地超过了房屋寿命及占用土地出让期限，是一种不符合情理的做法。因此，一旦土地的出让期限与房屋寿命到期，若发生征地现象，上述租赁户或房主是不具备享受财产补偿的。

赵万一教授具体分析说，农村的宅基地每户只能有一块，陈清文把自己的那一块租赁出去了，如果居住成了问题，也不能再从集体分到另外一块。对于承租人张淑君，风险就更大了。

首先，按照租赁的有关规定，张淑君只能对现有的房屋进行修缮，不能进行重建或者扩建，其租赁的初衷可能无法实现。

第二，如果作为所有权人的陈清文发生身份转换，比如农转非、国家将土地进行征收征用，或者陈清文没有继承人，集体组织都将有权收回宅基地。

第三，如果地块进行拆迁补偿，所有费用都是补偿给房屋所有权人陈清文，张淑君分文得不到。

第四，如果农村对宅基地实行统一调整，陈清文的宅基地被调整到别处，张淑君的租赁地将被集体收回，陈清文得到的另一块宅基地，张淑君也没份。

另外，租赁合同可以提前解除，一旦陈清文反悔，张淑君只能拿到很少的赔偿金。最后，双方还要承担法律风险，一旦有关禁止的法律出台，两人订立租赁合同的真正意图，也将无法实现。

市国土房管局有关负责人建议，城市居民若有需要到农村租住民房，其租赁期限应当依照合乎情理的时间段协定。

作为西部地区唯一的《物权法》草案法律咨询专家，赵万一教授认为，宅基地能否转让，法学界争议很大，就此问题，物权法草案还将作修改。物权法出台后，农村宅基地有望允许有限制地转让。

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