二手房个税征收有免税空间 买卖双方博弈开始

卖方：

为了避税，想要报低成交价

买方：

考虑到以后自己转让房子时可争取免税，不愿报低成交价

两个概念

按实征收：

按住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及住房装修费用等有关合理费用。

核定征收：

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，申报的住房成交价格低于市场价格的，税务机关对其实行核定征税，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳税额。

二手房转让个人所得税征收新规出台后，立即引起了二手房买卖双方的高度关注。与广州目前实行的规定相比，新规定不但将核定征收的纳税比例由成交价的1%扩大为1%~3%，并且规定据实征收时纳税基数可扣减装修费，部分二手房转让时可获得免税待遇，使得在上报成交价时买卖双方出现了利益冲突。卖方想报低成交价规避税收，买方却想报高成交价以防后患，以往广州市场通行的报低成交价的潜规则有望打破。 [延伸阅读：国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知]

买卖双方重新博弈价格

黄小姐几个星期前看中了一套100多平方米的二手房,并且通过中介谈好了以55万元的价格成交,税费各付各的，为了确保交易成功,黄小姐还给中介交了1万元的诚意金，和中介行签了合约。由于银行方面的原因产权过户十几天后才能办理。国家税务总局的通知一出,双方都着急了。

由于买卖双方未直接签买卖合同，卖方开始变卦了，说房子赶不及在8月1日前过户,万一成交时核定征收的纳税比例超过1%，增加的个人所得税要由黄小姐承担；或者上报成交价时只报40万元，黄小姐不同意，表示房价是事先谈好了的，不能变卦，而对于少报成交价的事，也坚决反对，“如果现在少报了，万一以后我将这套房卖出，那我还得补交这部分个人所得税。”双方因此僵持不下。

新规有利于按实征收

据广州市一中介所的营业经理陈小姐介绍，由于广州市的实施细则还没有出台，8月1日后核定征收的比例到底是多少，还不能确定，目前有不少正在办理交易的客户打电话过来咨询情况，催促中介方面加紧在8月1日前过户。

陈小姐表示，与广州目前实行的规定相比，国税总局的新规主要有两点不同，一是新规规定据实征收时，纳税额可以扣减装修费；另一个就是核定征收时纳税额比例由转让收入的1%调整为1%~3%。以往，由于核定征收纳税额为转让价格的1%，广州二手市场通用的做法是采用核定征收的方式，报低成交价。由于这可以使买主也规避一些契税，所以买主一般也不会有异议。“以往，根据成交价报低5万元或10万元，是很常见的。”陈小姐表示。

不过新规实施后，不少二手房交易价扣减买入价和装修费、税费和按揭利息等后，如果按实征收，是可以获得免税待遇的；而核定征收比例由1%扩大到1%~3%，即使报低成交价，纳税额也可能较高，原先一致同意报低成交价的潜规则，却因买卖双方的利益冲突打破了。一方面，卖方为了避税，想要报低成交价，另一方面，买方考虑到以后自己转让房子时可以争取到免税，不愿报低成交价，双方存在冲突，如何报价，成为双方讨价还价的一个条件。 [延伸阅读：二手房价让人“发呆” 当前到底是否出手之时]

买房者按实报价比较保险

有中介行的人士表示，对卖方来说，虽然采取报低成交价比较划算，但是对买方而言，如果以后有将房子转手的可能，则如实报价比较保险。虽然目前报低成交价可以减低契税和印花税，但和20%的个人所得税相比，1.5%的契税要低很多，目前贪小便宜的话以后将付出更大的代价。事实上，目前市场上转让的许多二手房，如果去除装修费和按揭利息等各种费用，其实没有利润可得，但照样得交个人所得税，就是因为当初买进时操作不规范，报低了价格，或者对有关票据保存不完整。

该人士还表示，国家税务总局的新规实施后，估计将对目前二手房市场通行的报低价格的做法造成打击。

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