“土地财政”难以持续 地方财政面临严峻考验

“增产不增收！”长三角地区一位地方官员抱怨。2006年上半年是难挨的半年。最新统计数据显示，东部地区财政收入在上半年出现了增幅下降的态势。

有关专家指出，建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的，东部地区财政收入增幅下降是房地产市场趋于理性的反映。从另一个角度看，这个观点隐含了一个重要命题：地方财政应该寻找新的更为可靠的收入来源。

房地产税收下降被认为是首要原因

国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。【延伸阅读：房地产税收改革箭在弦上 降低房价之说不绝对】

土地出让金以及与房地产行业相关的税收已经在不少区域成为地方政府的“金库”。但随着房地产业宏观调控走向深入，这个“金库”多少已经出现了某些“不牢靠”的迹象。

在楼市曾经异常红火的长三角，这种担心已经成为现实。

2006年上半年，上海经济依然快速增长，GDP增速达12．6％，但地方财政收入同比仅增长4．8％，增幅比去年下降19．7个百分点，房地产税收下降被认为是首要原因。“随着房地产业的高位横盘，中国部分地方政府的土地财政将淡出历史舞台。”接受记者采访的不少经济学家断言。【延伸阅读：浙江房产业成税收主体 受压调控危及省级财政】

“土地财政”淡出的两大迹象

作为“土地财政”淡出的一个重要迹象，一度高歌猛进的房地产开发投资开始缩量整理，相关收益出现大幅下降。

万得资讯提供的数据则表明，国内房地产开发实际完成投资自今年3月以来一直呈逐月下降的态势。2006年5月，国内房地产开发实际完成投资1526．77亿元人民币，较2005年12月的2519．32亿元下降了近四成。

在房地产企业购置土地面积方面，2006年2月至5月的月度数据分别为0．35亿平方米、0．32亿平方米、0．25亿平方米、0．24亿平方米，下滑势头明显。

房地产企业土地购置面积减少带来土地出让收益的减少，房地产开发投资的减少带来相关税收的减少。一些对房地产行业依存度过大的地方政府正在经受前所未有的考验。【延伸阅读：受房产调控政策影响 杭州住宅投资增速大幅回落】

“如果国家在下一阶段继续加大调控力度，地方财政对房地产的依赖将不得不大大减弱。从这个意义上说，‘土地财政’淡出将是必然的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说。“土地财政”淡出的另一个重要迹象是，中国的土地出让金分配制度正在进行变革。1993年的分税制改革后，中央把土地出让金全部划归地方政府，属预算外收入。但这一制度安排近期正在出现重大变动。7月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，进一步部署加强土地调控的工作，强调将“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行‘收支两条线’管理。”

“正在进行的土地出让金体制改革无疑会抑制当届地方政府盲目的房地产扩张冲动。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。

房地产开发仍是不少地方政府的“灵丹妙药”

建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的———虽然财政部言之切切，虽然一系列端倪表明地方财政“后房地产时代”的到来将不可避免，但依旧有不少地方政府将房地产开发建设当作拉动当地经济发展的“灵丹妙药”。【延伸阅读：上半年杭州房地产开发投资统计：增幅同比回落】

“预计到2010年，房地产业增加值占GDP的比重为8％左右，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重保持在30％左右。”东部地区某市发改委一位官员前不久还如是说。在该市，2005年房地产业增加值占GDP的比重已由2000年的5．5％上升到7．3％。

违法违规用地有新特点

国土资源部也指出了正在发生的一些新情况：目前虽然审批供应的土地数量控制在计划指标之内，但是违法违规用地问题突出，表现出新的特点：一是不少地方搞“以租代征”，以规避审批和上缴新增建设用地土地有偿使用费。二是有的地方通过擅自修改土地利用总体规划，违规调整和占用基本农田。三是有的地方以新农村建设为名大拆大建，擅自将腾出的土地置换为城市建设用地。四是在有的地方城乡接合部，地方政府和开发商联手利用农民宅基地违法违规进行房地产开发。【延伸阅读：严查土地违法 国土部“铁拳”咋变“棉花棒”？】

不能过度依赖房地产开发

地方政府能否继续将房地产业的发展作为拉动经济的不二法宝？就此，上海房地产界独立评论人士顾海波认为，由于赖以发展的要素是极端稀缺的土地，房地产总体而言是个不可持续的过渡性行业，可持续发展的是建筑业，房地产对GDP和税收的贡献度下降是历史的必然，也是发展规律和趋势。当下，一些地方政府还在搞经营城市，还在希望以地养市，一旦房地产市场经历大的波动，地方经济将难逃厄运。

“建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的，建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的经济增长同样也是不可持续的。”易宪容说。

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