杭楼盘生态调查：城东城北潜力大城西城南身价高

调查样本：本次调查以武林广场为中心，将杭州市中心板块分为城东、城西、城南、城北四大板块——向东以体育场路为主干道，向西以曙光路、天目路为主干道，向南以延安路为主干道，向北以湖墅路为主干道；以主干道行车线路的3至4公里、4至7公里、7至10公里划地为圈，分为市中心、次中心、泛市中心调查这四大板块的新、老楼盘的抗跌性、性价比及未来的升值空间。

调查总论：在距离武林广场同等车行距离的公里圈内，城西成为抗跌性最强的板块；而在4至7公里圈内，城北板块因通畅的交通、低开的一手房价而成为高性价比的板块；城东在7至10公里圈以钱江新城为未来城市中心的核心规划，以及城东这个区域内提升的住宅品质，而成为泛市中心最具升值潜力的板块。

圈1：

距离武林广场4公里，驱车至多15分钟的市中心

区域：以武林广场为中心，东至凯旋路，西至教工路，南至西湖大道，北至德胜路。

特征：该地段的优势非常明显，但楼盘规模普遍不是很大；作为万元房集中的市中心地块，无论是城东、城西，还是城南、城北，各板块生活配套都极其成熟。

二手房 凭借湖景城南身价不菲

资深房产投资专家李丽琴认为，这个4公里圈内目前的二手房市场上“老房子”占了相当大的一部分，单价基本都在万元左右，高于近郊新盘。由于单价比较高，目前成交的二手房基本集中在面积100平方米以内，总价80万元以内。而一些面积在60平方米以内的老房子则是不少人“过渡时期”的首选。

另外，这个地段的房子虽然拥有绝佳的大环境配套，但是楼盘的小配套却非常欠缺。“也许你走到马路对面就有非常漂亮的一个公园，但是从自己家窗户望到楼下却只有孤零零的几棵树而已。”李丽琴如是说。

只有大配套，没有小配套——是3至4公里圈中二手房的硬伤。所以在这个繁华地段能拥有良好景观的房子就显得特别可贵，比如金都华庭等一些拥有良好内部环境的楼盘升值潜力比较大。

武林广场的以西南面，外东山弄、求是新村等楼盘由于有黄龙旅游区和西湖景区的资源优势，二手房住宅的定价相对较高，一些上世纪90年代左右的房子单价也要在1.5万元左右，大大高于其他方向的同期物业。城南的二手房毗邻西湖价格高得出奇，单元两万一点都不稀奇。

新楼盘 万元房集中地 定位高端或顶级

在3至4公里圈的市中心区域，主要的一手住宅楼盘有11个，作为距离市中心最近的楼盘，其单价都在10000元以上。这些万元房由于地理位置、交通环境的不同，定价上有所区分。

武林广场以西、以南，由于有黄龙商圈和西湖景区稀缺性资源优势，楼盘的定价相对较高，城西这一区块的楼盘品质和居住档次也相对较高，例如位于世贸黄龙区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交汇之处的世贸丽晶城，不仅规模在整个区块是最大的，在档次和品质上打造的也是顶级物业。世贸丽晶城邀请全球排名第一的设计公司HBA设计每个单元一楼的公共大堂、标准层大堂和电梯轿厢内装，仅设计费用就高达2000元/平方米，欧美中心为了满足VIP业主对国际商务的高要求高标准服务，为VIP配备专属宾利车队，而一辆宾利车的售价相当于10辆奔驰的价格；欧美中心的恒温游泳池、健身房、豪华大型会议室、水疗、中西餐厅、酒廊以及2000平方米的空中花园等，这些公共配套的数字加起来，开发商已经追加了近4个亿的投入，目的就是为打造真正顶级的物业。

相比之下，往东北面的楼盘其周边的配套和商业氛围不及西南面，大部分房源集中在文晖路以东一带，但是仍然拥有便利的交通条件，其价格在10000至13000元/平方米之间，如位于文晖路的现代家园、位于朝晖路的绿洲花园和位于湖墅路浅水湾城市花园等。

据杭州透明售房系统显示的数据，截至昨天下午2时，这11个楼盘中共有453套的剩余供应。在剩余供应中，大户型占据了很大的比例，这使得楼盘总价居高。虽然在一些高档楼盘中不乏小户型单身公寓的供应，但是同样的总价可以在次中心或者泛市中心一带买到适合于一家三口居住的房子。以深蓝广场为例，大户型的住宅面积在200-600平方米，现在二至三层还有少量31-85平方米的小户型住宅单位；其他部分的户型面积均在120平方米以上。

调查结论 城西房价最贵

市中心的楼盘之所以吸引消费者，其中十分重要的原因是配套的成熟度。但是同样距离的市中心楼盘，不同的区域配套、环境等都影响其产品的设计，从而最终影响不同板块、不同楼盘的性价比，但做精做高档却是市中心各板块新开楼盘定位的不二选择。

杭州中原·双赢机构总经理章惠芳认为这个圈里，城西主要以商务型居住或办公为主，主要体现的是一个中央商务居住区的概念，因为这个区块毗邻西湖，又有黄龙商务圈，所以房价最贵。此外，很多购房者都有城西的区域情结，这对城西楼盘来说是一个利好。

目前来说，因为城西的房价最贵，所以城西的楼盘需要更多个性化的产品元素来支撑，如银马定位“少数派”，梧桐公寓定位“最豪华”。

相对来说，以紫庭花园为代表的城北楼盘，距离武林广场比较近，因为中间隔了条运河，价格随着地段有下降趋势；而城东这个圈里主要就两个楼盘：广厦水岸城市花园和瑞丰格林，因为两者隔了条贴沙河，价格大概有2000元/平方米的差距。城东这个区域的自然环境不如城西好，但商贸环境尚可；而城南由于是老城区的商贸集中之地、核心区，基本没有楼盘，价差无法体现出来。

圈2：

距离市中心武林广场仅4至7公里，驱车至多25分钟的次中心

区域：东至新塘路，西至古翠路，南至望江路，北至大关路。

特征：常言“够近才有繁华，够远才有美丽”，但车程4至7公里圈里却是兼顾了繁华和美丽的理想距离的楼盘。

二手房 城西进入“滞涨阶段”   

“这个距离的地段才是居住的黄金地段。”李丽琴对4至7公里圈的评价颇高，在这点上和其他房产业内人士的看法是一致的。

而在这个地段，二手购房者的喜好也开始出现明显分化。在过去的5年中，城西区域的房产发展应该算是引领杭州楼市房价的。品牌房产的集中开发、文教区的文化积淀让这里成功地成为第一批商品房的集中供应地。这里的房价也是同个圈子中最高的。

但目前许多大学搬出，学院氛围逐渐淡去，而且配套也已经比较成熟了，所以业内人士一般认为城西已经进入“滞涨阶段”。事实上，近半年来该区域二手楼市的成交价也印证了这一点。

城北二手房是同公里圈价格最低的，该区域主要集中在大关一带，由于老社区比较多，整体居住品质较一般，同时由于位于高架枢纽所在，居住环境偏于嘈杂，但从交通来看，有一定的优势。

一位中介老总认为在过去一轮轮的地产升值中，城西的价值已经得到了最大的挖掘，但是城北由于原来工厂比较多，配套比较欠缺，一直是“木桶里最低的那块板”。在相同的公里圈内，城西的单价高达一万左右，可城北却只有七八千左右。但是由于良好的性价比，目前二手房市场上城北楼盘非常走俏，价格也有小幅上扬。随着运河文化广场等城北配套的跟上，城北的升值潜力不可小觑。

圈2：

距离市中心武林广场仅4至7公里，驱车至多25分钟的次中心

新楼盘

城北成为追涨板块

房价比城西低5000元/平方米

4至7公里这个次中心区域是目前购房者心目中最理想的居住区域，靠近繁华地段又适当保持距离，各板块周边配套发展得相当齐全，且整体的区域成熟度都较高。从单价来看，跨度从8400-14000元/平方米。

金丰易居的周强龙认为，作为次中心楼盘，这个区块的单位均价都在8500元/平方米以上。各板块交通相对便利，单位面积适中、户型实用性强，是这一区域楼盘的共同特征，这些楼盘中也有一定量的小户型供应（主要面积40-90平方米）。目前次中心主要的住宅新盘有15个，包括城东的南肖埠御景苑、城西的枫华府第和城北的清水公寓等。据杭州透明售房系统显示的数据，截至昨日下午2时，这15个楼盘共有1596套的剩余供应。

城东住宅圈主要接壤南肖埠区块，这是杭州东部最为成熟的区块之一，不仅拥有能够辐射周边区域的大型商业配套，如超市、品牌餐饮等，还拥有为数不少的教育配套，所以从这个区块的地位评价来看，并不亚于城西的文教区，因此该区域新楼盘单价多数在10000元以上。

而城南住宅圈靠近望江门一带，供应新盘较少，区块中以老社区居多，如彩霞岭社区、候潮门社区等。这一带是杭州老城所在，区块成熟度较高，但楼盘年代偏早，所以在居住性上有所欠缺。价格方面，老社区的单价在7500-8500元左右，次新房在9000-10000元左右。

相比较起来，城北将成为追涨板块则得到了公认。虽然目前该区块的各类配套资源不如城西区块丰富，整体品质也略低一些，但价格差距也比较明显，城北新楼盘单价在7000-8000元的定价比城西新盘13000元/平方米的价格低了5000元。

调查结论 城北板块后来居上

这一住宅圈中楼盘的地段优势比较明显，周边配套也基本挑不出明显的缺陷，只是城西、城北、城南和城东在居住氛围和区域定位上有些差异，由此产生了价格上较大的差距。

4至7公里圈内，城西住宅圈的单价较高，如梧桐公寓、枫华府第和银马等，这些楼盘位于老城区的文教区，拥有非常成熟的教育配套，且普遍区域内楼盘品质较好，因此成为广大购房者心仪的区域，但相对高开的楼盘价格却比同公里圈内城北的房价高出了5000元/平方米，城西次中心的楼盘价格堪比城北市中心的房价，因而成为了一道门槛，令不少经济实力稍逊的购房者望而却步。

而城北，因为改造相对其他几个区块比较滞后，在人们的印象中，城北的普遍居住价值似乎不高。中原·双赢机构的章惠芳认为，随着这两年的发展，这种状况已经基本改变了。一个明显的事实依据是：城北的租赁一向十分旺盛，二手房成交量也一度超过城西。这直接反映了城北的可居住性。

只要产品做得更精细些，城北的发展潜力是非常巨大的。有一个例子：城北在2002年、2003年的时候，就已经历了第一波发展浪潮，当时高架通了之后，左岸城市花园的房价马上从当时的五六千元上涨到了七八千元。随着居住环境的改善，道路交通的畅通，配套设施的跟进，住在城北——以其高性价比和升值空间而越来越被人们所接受。

此外，今年出让的土地中有近7成是在城北地块，因此城北今、明两年楼盘的开发和供应将比较集中，而目前城北楼盘的价格与距武林广场远近，有非常明显的阶梯状，每向北1000米，房价便降低1000元左右，但是区块的各个楼盘品质差异相对较小。

而城南因为有西湖和老商贸区，在望江路之内，价格基本上都没有变化，少数几个楼盘也是在西湖附近，不具备价格的可比性。

圈3：

距离市中心武林广场仅7至10公里，驱车至多30分钟的泛市中心

区域：东至之江路，西至古墩路，南至钱江新城，北至拱北小区。

特征：新楼盘迅速成长的区块，供应量逐渐加大，各城区板块的楼盘价格不单由距离决定。

二手房 城西是供房最密集的板块

杭州假日房产代理有限公司资深房产经纪马杰认为：在7至10公里这个泛市中心圈上，除了城西以外，其他区域的二手房相对来说比较分散，不够集中。城西因为聚集了桂花城、紫桂、南都德迦等房源，此区块的二手房特别抢手。

城东二手房楼盘的配套相对不够完善，但是处于交通要道，一些来杭州经商的外地人比较喜欢在这里置业，进出杭州非常方便。城南受滨江板块的影响，再加上入驻钱江新城的品牌房产密集，价格也开始迅速走高。在该公里圈内，城北的性价比是最高的。

新楼盘

城东最具升值潜力，单价比城西低2000元

泛市中心的住宅新盘有24个，包括城西位于古墩路的文鼎苑、城北位于丽水路的锦昌文华、城东位于钱江新城的景江城市花园等。据杭州透明售房系统显示的数据，截至到昨日下午2时，这24个楼盘中共有2985套的可售房源。

虽然这些楼盘都处在主城区的边缘，并且接近城郊，可是物业类型以高层和小高层为主，多层的供应量非常稀少。周强龙分析说，主城区边缘地带的住宅几乎是以纯住宅为主，户型多数面向自住所需的120平方米至140平方米，大户型的滞销在这一区域中反映得尤为明显，滞销的多数是顶层195至240平方米的跃层。

城西在售的文鼎苑，位于蒋村区块内，依托城西新兴的商业和浙江大学紫金港校区的学院氛围，成为市场接受度较高的楼盘。此外，城西的楼盘区别于其他地区楼盘的一个特点是：楼盘的小环境对价格影响非常大。同样距离内，城东城北的楼盘，价格基本上在8000元左右，但城西西鉴枫景、世纪新城每平方米的价格都要上万，除与区域有关外，楼盘本身也有很大作用。

城北在售楼盘不少，且多分布在运河两边，主要道路有莫干山路、和睦路、大关路等。

而城东钱江新城内住宅10000至26300元/平方米的高价也正是证明了购房者对这一区域的认同和较高的预期，现在区域内住宅的价格与市中心区域的住宅价格接近。虽然钱江新城现有的配套尚未十分成熟，但是从远期的规划来看，城东板块将是城市的金融、文化、商业中心，因而发展空间巨大。

调查结论

钱江新城先声夺人

虽然这24个楼盘同样距离市中心7至10公里的车程，但是价格却有极大的分别。武林广场是过去人们公认的城市中心点。但是随着政府对钱江新城的核心规划，钱江新城是未来城市中心的概念逐步深入人心，这里即将成为第二个武林商圈，这相应地提升了城东这个区域内住宅的品质。

但钱江新城目前缺乏的是实质性可以使用的配套，如公交和生活，因此需要实际性的公建配套来支撑，但城东未来规划很不错，因此价格应有较大发展空间。

点击进入精彩评论<<<

特别推荐

• 更多>>