杭城房产商借力调控 大规模渗透部分二线城市

临近房博会，很多房产经理人终于“落地”，为开盘、项目展示做准备。而在之前的一两个月期间，他们是不折不扣的“空中飞人”，身影辗转于天津、成都、西安、合肥等地，考察区域房地产市场，决定是否拿地、开发项目是他们出行的目的。

谈到对于各地的考察印象，很多经理人表示，因为时间紧迫，只能算是“初步认识”。相对而言，那些早在两三年前就主动出击外地的杭州房产公司，在操作实体项目的过程中，逐渐加深了对区域市场的认识和了解，作为先行者，他们的经验或许可以给目前在外地寻地的房开公司，提供部分信息上的帮助。 【延伸阅读：地产商谋划“转移”战略 目光开始锁定二线城市】

项目：苏州吴中区

2005年5月11日，浙江双冠控股集团以稍高于出让底价2百万元的总价，拍得苏州吴中区205亩的地块，楼面价为1250元/平方米。这就是现今的“国香园”项目。

吴中区位于苏州南部，四周与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤，总面积占苏州主城区的1/4多。徐王冠形容吴中区的地理区位时，有点类似目前并入宁波市区的鄞洲区，并把吴中区类比为杭州的钱江新城，相城区类比为杭州石祥路一带，高新技术开发区类比为杭州的蒋村商住区，苏州工业园区类比为杭州的下沙。

“整个苏州的平均地价为杭州平均地价的1/4-1/5，如果综合杭州地块2倍左右于苏州的容积率，因此就地块的出让楼面价来说，杭州约为苏州的2.5倍。”徐王冠称，苏州相对较低的拿地成本，促使其集团公司将苏州作为进军房产投资领域的第一个重镇。

相关的统计数据显示，在刚刚过去的一周中，苏州市区的住宅类房源成交均价为4826.07元/平方米，这一数字与目前被个盘低价出售所冲击的杭州住宅相比，仍然存在近千元的价格差。

“在经济总量上，苏州是超过杭州的，经济活力强；吴中是苏南模式比较典型的地区，但是就业形势非常好；苏州的人口扩张也很快，每年基本保持50-100万人的增幅；在苏州只要购房面积达到75m2以上，就可以入户；因为房产开发相对落后于杭州约3年时间，因此无论是土地供给，还是市场需求都保持得比较顺畅……”徐王冠罗列了一大堆在苏州进行房产开发的利好因素。

徐王冠告诉记者，作为目前苏州开发量和成交量最为活跃的几个区之一，吴中区所成交房源占苏州市区总量的19.08%，但是与苏州古城核心区相比，吴中区的地价只有其1/2，苏州吴中区的房价仅为杭州的40%左右，后期仍有不少看涨空间，相对的开发风险也小。

国香园的市场表现印证徐王冠的预测，7月1日一期住宅以3750元/平方米的均价开盘，以价位上的牺牲撬动市场需求，到7月底就销售了近99%，购买者多为附近的本地居民，其中郭巷街道就消化了60%以上。

区域评价：

1、土地出让较为规范。

2、高端产品略微供过于求。

3、市场容量还是比较大的，后期还有上涨空间。

建议：

苏州市场对价格因素最为敏感，销售价格定位不宜采用高价策略。

客户投资、投机意识略逊于杭州。

多层的客户接受度比较大，项目定位需要准确。

下一篇：购房人 专家 开发商都来说说众人眼中的好户型

特别推荐

• 更多>>