上海挂牌出让12幅土地 地产商出乎预期不敢买入

上海1号公告土地挂牌至今已近半个月，超过三分之一的地块至今无人问津，开发商的冷静态度有些出乎市场人士的预期。

但如果仔细阅读挂牌文件可以发现，此次土地出让中，出现了大量比以往任何一次土地出让都更为严格的限制性要求，这些足以让相当一部分开发企业思量再三。

“限小”影响开发商判断

在此次土地出让过程中，最受到关注的是“国六条”政策规定的小户型比例限制。大部分挂牌公告指出，土地用途为“住宅”，建筑面积90平方米以下中小套型占总建筑面积的比例不得低于70%，而闵行两块土地的这一比例更高达80%。 [延伸阅读：亚太城市房地产投资开发 上海排名位于亚洲第一]

目前，市场上开发商开发的小户型住宅比例普遍不高，高档住宅小户型总量一般不到规划面积30%，除了策划中的青年公寓之外，绝大部分楼盘小户型比例不超过50%。

此前，有部分开发商曾一度试图将70%总量解读为小区规划总套数的70%，但这种解读很快也被房地部门否定。

复地集团总裁范伟表示，小户型的规定使得开发商必须在选择土地时更加谨慎，当地的楼盘上市总量将是考察的一项重要标准。

从目前的挂牌情况来看，前两年供应体量巨大的松江、嘉定地区几个大型地块都没有出现报价。

开发商实力要求大幅提高

记者阅读挂牌文件发现，除了总规模70%以上的小户型住宅之外，1号公告的土地出让限制条件也比过去大大增加。

和过去土地出让不同的是，本次土地出让对于付款程序，以及开发进度等各项指标都进行了严格规定。 [延伸阅读：上海房产中介“辟谣” 温州客抛房百套属误传]

所有挂牌文件都规定：土地开发商必须在签订《国有土地使用权出让合同》之日起180个自然日内动工建设，动工后48个月内竣工。付款方式也在大多数挂牌文件中被严格确定。目前，挂牌价格高达5.6亿的宝山淞南镇逸仙路地块规定：竞得人应当于10月15日前向上海市宝山区土地储备中心支付竞得价的35%；在11月10日前向上海市宝山区土地储备中心支付竞得价的35%；出让金(竞得价的30%)按《国有土地使用权出让合同》中的规定支付。

此外，开放商竞得土地后，在开发过程中也不能自由转让股份。只能按照《出让合同》约定进行投资开发，完成房屋建设开发投资总额的25%以上，才可作为在建工程进行转让。

这一系列条件归根到底对竞买人的财务以及运营能力提出了非常高的要求。土地款的缴纳上，由于硬性规定70%款项必须提前支付，即使开发商想要申请贷款，也只存在30%的余地。对于想要拿好地的开发商来讲，至少首先必须保证足够的资金用以支付地价。

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