上海集体退房第一案终结 退房者苦熬10个月获胜

法庭交锋

2006年3月15日、3月24日，原被告双方两次交换证据，此后，受理此诉讼的上海市宝山区人民法院分别在4月21日、24日两天进行了开庭审理。

争执的焦点，仍然是第三条款。

89个业主，和房展会上一块维权的“难兄难弟”们不一样，他们的预售房合同中有白纸黑字写着的第三条款。条款注明：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。”

在大华集团2005年约88万平方米的新房销售量中，只有水岸蓝桥楼盘约一百多套房源的预售合同中增加了这一条款。表面上，这是一个难以理解的失误。但在2004年，这样的做法是一种流行。

当时，开发商面对的是2003年以来“井喷”的上海地产市场——由国家发改委和国家统计局联合发布的数据显示，上海房屋销售价格在2003年同比上涨高达29.1%，远超出全国4.8%的平均水平；此前两年，上海房价涨幅也不过分别为2.1%和8.2%。

“2004年4月上旬有一天的《解放日报》地产版竟没有一个房地产广告投放！”当时的《解放日报》地产版主编许仰东嗅到一股席卷而来的上海房产市场热浪，“好卖到不需要做广告。”

这个时候在格式合同中增加第三条款，对于开发商来说无异于一个“很灵的主意”。在房价快涨的情况下，一旦出现房屋质量等问题，业方大多要求赔偿，并不会轻易选择退房。对于那些因为房产质量问题而找上门来的业主，把这一条款扔出去，也能活活噎死他们。“不爽，就退房呗。”开发商转手即能卖出，“不费一两分钟的事”，既能收到前一业主的赔偿款，又能赚到房价上升带来的差价。

可是，大华集团完全没有想到，原本给业主设下的甜蜜陷阱，最后套牢了自己，以至于大华集团一高层连喊“被动”——涉案的房子有90多套，均价13500元/平方米，房屋平均面积超过100平方米，这意味着，总购房款起码超过1亿元。

业主据此认为，按照合同约定，他们可以“因自身原因”提出解除合同，而他们宁愿承担赔偿所带来的损失。“我做好了10万元以内损失的准备，”袁国锋说，“包括3%的赔偿，一切相关手续费用，以及迫不得已情况下进行诉讼的律师费。”

但大华集团矢口否认。他们强调，“这不是你们的权利，而是我们的权利。”大华集团的意思是，这条款主要用于解释“在经开发商同意后，业主要解除合同需要承担的后果”。

双方仍然争执不下。