拍卖物业增加50% 广州地产商不择手段套现救急

　如同天气，寒冷渐袭广州楼市。进入10月份以来，广州地产拍卖市场上的标的面积环比增加近50%。同时，屡有楼盘被查封事件传出。甚至有发展商为求取得资金，不惜铤而走险，如向个人或社会机构借高利贷；或与意向客户约定违法私下协议。业内人士认为，种种迹象暴露出发展商资金难以为继的现状。而另一方面，记者从中国银监会某高层获得可靠消息，近期将有新政策出台，指导房地产开发投资融资途径进一步获得规范，可能会对房地产业增加新的变数。短期而言，有利空也有利好。今年年底，或者明年年初，政府将会再次向房地

　　产“开刀”吗？

　　地产商急需“江湖救急”

　　据某媒体报道，仅10月份，广州市国土房管局协助法院查封房企物业及土地的案例约有30宗，环比增加近50%。包括广州某上市房企旗下位于南岸路的数套豪宅，信和集团旗下数百平方米商铺，以及天河城附近某SHOPPINGMALL约1500平方米商铺。不少物业还通过拍卖方式套现。最引人注目的是位于广州传统商业区的四星级酒店嘉应中心大厦以2亿元起拍，其次是东风路华联商厦将以1.13亿元拍卖抵债。

 
 
　　也许拍卖频频，仅仅只是一个数字。但事实上，市场中发生了越来越多被查封案件。不久前，沙河某名字甚为小资的楼盘被查封，原因是其母公司欠了银行1000多万元，该公司目前正在力求解封之中。不仅如此，土地二级市场最近空前活跃，不少发展商通过股权或土地转让方式套现资金。如在9月和10月就有多宗土地挂牌转让成功，交易量几乎等于今年上半年总量的50%。

　　套现，套现，成为发展商眼下炙手可热的词。

　　一方面，市场上暗流涌动；另一方面，为获取资金，有发展商不惜铤而走险。“地产商上海求借高利贷，开30%利率无人敢借”，据上海媒体报道，借高利贷成为发展商不得已的救急之计。甚至有发展商向客户签下“私人协定”，比如先交纳10万元-15万元的资金，承诺一年后以相当低价出售物业。

　　暗流之下，资金链，成为发展商十分脆弱的一环。

　　“利好利空”仍是未知数

　　近日，中国银监会出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资的标准。据记者从银监会某高层得到的消息，接下来的不久，还将有针对房地产融资的政策出台，无论是利好，还是利空，对于房地产企业获得银行开发贷款原本就极为艰难的局面，又增加了一些新的变数。

　　当试图通过信托私募获得资金的渠道也被堵死后，许多开发商都面临着资金瓶颈问题。与此同时，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，一些已获准经营人民币业务的外资银行对国内房贷业务表示出极大的兴趣，不少国内开发商对此寄予很高的期望。近期，在京、沪两地举办的海外投资基金商务洽谈会，众多开发商参与极其积极就是一个例证。

　　显然，发展商对于资金的渴求地步到了严峻时期。然而资金的难题，发展商不能单单指望“江湖救急”。即将到来的国家政策将带来的是“冷风”还是“及时雨”，目前却是未知数。

　　记者手记

　　到“埋单”的时候了

　　说到房地产资金困难的现状，建设部某高层对记者坦言，这非“一日之寒”。房地产融资途径单一、不规范，现在必须为这种不合理融资的历史问题“埋单”了。

　　在央行121号文(2003年)出台前，房地产开发投资模式对资金的需求远不如现在这样殷切。那时的开发商，通过土地协议转让的方式获得开发用地，再把土地拿到银行进行抵押获得项目开发的启动资金，在交清地方政府规定的部分相关税费后，开发商就可获得项目预售许可。此后，房屋预售的回款足以支持整个项目运作的资金需求。客观地说，那时房地产项目开发的启动资金，只要能覆盖部分土地协议转让成本和打通政府相关部门的环节，即可运作整个项目。但这实际上让银行承担了相当大的金融风险。就银行而言，对待开发商的心理也相当矛盾。个人住房按揭贷款业务属于银行贷款的优质业务，还款逾期率与坏账率都很低，而对房地产企业的开发贷款则属于高风险品种。因此，很多商业银行往往把开发贷款与个人贷款捆绑在一起。对开发商的要求是，如果你要获得开发贷款就必须将个人贷款业务也交由同一银行做。

　　然而，自从央行121号文出台后，彻底改变了房地产开发投资的“游戏规则”，房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。虽然2003年以后，一些开发商通过信托融资渠道能获得一部分资金，但信托融资的成本要远高于银行贷款，且信托公司的风险防范措施并不比银行低。因此，大多数开发贷款性质的信托产品，只是为一些较具实力的开发商用作以解燃眉之急的“过桥”融资，并非是开发商解决资金需求的主渠道。从欧美等发达国家的房地产开发投资主流模式看，我国的房地产开发商实际上更多地扮演着投资商的角色，至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。

　　就我国目前房地产市场状况而言，开发商身兼多种角色——既是投资商也是承包商，有的还兼营物业管理公司和建筑公司。这种状况的存在既有历史原因，也有目前我国资本市场以及投融资体制尚不完善的原因，开发商“身兼数职”实属无奈。从长远看，房地产市场要健康发展，房地产开发投资就必须摆脱严重依赖银行贷款的现状，通过建立健全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换。这将是未来房地产开发市场发展的大趋势。(文/詹青)

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