“面积与品质” 90平引发我国住宅发展核心课题

我国住宅建设自改革开放以来持续高速的发展，成功解决了城市住房紧缺问题，在解决住房问题上取得显著成绩和进步。虽然从总体上来看，我国住宅建设取得了突出成果，但是与发达国家相比还处于“粗放型”发展阶段，住宅建设与发展中的矛盾日益突出，面临着一些亟待解决的深层次问题。

在中国社会结构转型、城市化进程加速及住宅建设可持续发展等宏观背景下，我们应当清醒地认识到，当前中小套型住宅设计与建设的讨论、即90平方米“面积与品质”之争的背后，从其实质上来看，触及到了我国住宅发展的核心课题。我们住宅的建设和设计者能否提出新的解决设想，是当前中小套型住宅建设和设计问题的关键所在。

从日本的住宅建设经验来看，住宅建设不论在什么时代都会面临许多课题，这是住宅建设担负“社会公共性角色”的原因。20世纪60年代以来，日本住宅建设历经了与目前中国相仿的许多重大课题，与此同时，住宅设计与建设的思考模式也发生了重要的变化。日本的住宅建设和住宅设计发展中的课题大致可以归结为四个方面，这四个方面对当前我国住宅发展有极其重要的启示作用，从而让我们去深入思索中国住宅需求基本满足之后的发展方向。

低收人者的住宅供给

和老龄化课题

日本经验：20世纪以来，日本政府在《公营住宅法》的基础上实行了持久性的面向低收人群的住宅供应体系，这类住宅在面向低收人群的住宅供给和建设上发挥着重大作用。日本的住宅政策是以面向低收人者的公共住宅为中心，以租赁方式的“公营住宅”为代表。在面向低收入群的“公营住宅”建设上，除了政府主导建设，民间房地产企业也利用公共资金来建设并承担一定的任务。日本面向低收人者的住宅政策和供给有着多样化多层次的公共补助制度、房租补贴制度、住宅融资制度等公共性辅助措施体系，具有公共性质的保障制度十分完善。国家实行的租赁住宅制度实行建设费补助和房租补助，根据住房者的能力确定其房租的多少。在具体实施方面，则有着完善的面积标准（最低居住标准）与设施标准规定、功能和性能要求等技术措施。

针对老龄化社会发展的严峻现实，日本的“老龄化社会住宅”并非是要建设“特殊的老年住宅”，而是在普通住宅中考虑老年人或人老后生活需求为出发点，进行住宅设计与建设。日本全国和各地区制定了长寿老龄化社会的住宅建设计划和公共性辅助措施，积极推广“适应老龄化社会”的大众型住宅设计与建设方针。

我国现状：长期以来，我国将中等收入与低收入人群住宅供应和开发建设结合起来，面向低收人阶层的住宅供应结构和居民的需求结构不匹配，面向低收入阶层的租赁住宅严重短缺。突出问题是低收入人群的廉租住房供应数量极少、缺少建设资金。不仅公共住宅政策缺乏实施措施，和现在的实际情况脱节，并且在执行时缺乏规范和明确标准。

我国人口老龄化具有发展快、人口数量大、超前于经济发展等特点，必将使国民经济和社会发展面临巨大挑战。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求也日益增长，特别是缺乏普通住宅中应考虑老年人或人老后生活需求的意识，成为住宅建设中亟待应对的课题。

启示：住宅建设应肩负起真正解决低收入家庭住房建设和老龄化社会等方面的重大社会责任。在考虑调整住房供应结构的同时，首先应制定有效的住宅政策和具体措施，多渠道的发展面向低收入群众的住房供应。全社会应提高对低收入家庭住宅建设的意识，广大设计者和建设者要高度重视住宅建设中所存在的问题，采取相关政策，解决这一严峻的现实问题。

满足老龄化社会要求的住宅建设，不仅与我们每个居住者切身利益紧密相关的大事，也必将成为影响我国住宅建设未来发展的关键性因素。同时在老龄化社会飞速发展的情况下，大力提倡符合长寿老龄化社会居住需求的住宅建设与住宅供应。

市场需求多样化课题

日本经验：为了实现每个家庭拥有一套住宅的目标，日本从上世纪5 0年代起制定了五年计划来发展住宅体系，并以住宅政策作为社会资本建设的核心内容，来制定集中统一的、有住宅建设实效性的、综合而长期的计划，出台了住宅建设计划法。在第7个住宅建设五年计划（1996~2000）中，为了充分满足需求，在国家与地方公共团体部门与民间部门各自承担自己任务的基础上，制定了各项措施。住宅建设的目标的居住标准包括引导性居住标准（以每户住户专用面积平均100平方米为目标），力争在2000年使日本全国一半的家庭达到引导性居住标准，且为优质住宅资产的建设而努力。作为日本住宅政策实施的主导，面向普通家庭的公团住宅在技术标准制定和普及引导等方面也做出了很大贡献。

日本经济的高速发展带来的开发建设热使城市中心区的地价暴涨，由于建设费用的上升和土地价格的高涨，引起了住宅价格的大幅度提高，特别是面向普通家庭的住宅建设面临困境。住宅价格与居民收人相差甚远，为了提供在价格上让普通家庭承受得起的住宅，采取公共住宅建设、引导和鼓励租赁住宅建设等政策手段，来解决住宅供给的可负担性课题（2006年日本租赁住宅占到住宅总数量的40%）。针对面向普通家庭的租赁住宅房源少和居住水准低等问题，对面向普通家庭的住宅实行财政和金融方面的支持，并在税制方面采取优惠措施。

随着家庭小型化的发展，也引起了家庭数量急剧增加。日本重视通过居住需求调查统计来观察居住的实态和供给情况，在分析近年来需求状况和市场动向的基础上，住宅建设重视本身的功能及其所能提供的服务，而不太注重住宅的面积规模，大量充裕的小面积住宅建设较好地适应了市场需求。同时，随着日本经济的增长和国民生活的富裕，人们的属性和价值观正在向多样化发展，为了满足其不断变化的居住要求，住宅按一定的比例去建设，实施“种类多而数量少”的供给计划。

我国现状：我国住宅20年的急速发展，面向中等收入普通家庭的住宅供给是“市场为主”的开发建设，商品自有住房和出售的公有住房占了绝对比重；国内大量已建成的建筑，包括新建和在建的建筑，在很大程度上忽视了可负担性的、占市场大多数的面向中等收入普通家庭的住宅建设问题。

启示：我国应从深入研究市场需求出发，制定中长期的住宅建设计划，提出包括居住标准、建设户数和实施措施等方面的住宅建设目标。根据住宅建设计划和住宅政策目标，通过政府资助，在进行面向中等收入普通家庭的住宅开发时，通过住宅供给方式的多样化和综合性措施来解决面向中等收入普通家庭的住房需求。

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