大话地产闲林板块

伍晓达：

首先自我介绍一下，我是21世纪不动产中心的伍晓达，我们中心是专门做房地产研究方面的，今天很有幸请到了各位专家、领导来参加本次会议。我先介绍一下，坐在我边上的是浙江大学房产研究所赵杭生所长，这位是东方楼市应总，旁边是汉嘉机构的金总，边上的美女是搜房网的史回春分析师，另外一位美女跟帅哥是金城姚经理跟方经理，今天东道主是大华集团的赖总，边上是徐总，这位是大华房产李保国主管。

闲林板块是03、04、05、06是杭州热点板块，从03、04年，特别是04年比较追捧，到05、06年从媒体来看，急速地位下滑，现在随便一个消费者稍微懂一点房地产的，有一点消费经验的人，听见房子的时候，实际上对闲林板块不怀好意，或者是闲林这个地方怎么能够住人呢？现在往往有这种情绪，有这种观点在里面，实际上有相当多的人并没有到这里考察过，并没有对这里以后的配套，以及居住在这里业主的感受没有真正调研过。这个可能形成了一种比较强的观点。当然持肯定态度的专家很多，实际上很多专家，特别是在五常、闲林、老余杭这个板块很多开发商，身居其中的反而持乐观的态度，市场上跟它不太相关的人持偏见的态度，但是身居其中的人持相对乐观的态度，有这种情绪在里面。

我们这次大家都畅所欲言，各自在相关领域，从接触的各个方面，对整个大城西板块各方面进行探讨，对整个大城西的前景进行预测。下来先请浙江大学投资研究所赵杭生所长发表一下高见。

赵杭生：

闲林板块属于城西的概念，城西我想了想，它一直以来都成为楼市的热点，杭州的楼市从93年开始第一轮蒋村开发区就成为了开发的热点，当时蒋村的条件还不如现在的闲林，但是那时候已经被不少开发商选中在这里进行开发。因为楼盘的开发就是要在看起来好象还不成熟的区块，进行大面积的开发，最后开发商在这里很有成就感，跟老城改造不一样，新区的开发更加具有成就感。因为在这里它施展的余地比较大。所以我发现闲林板块现在正在进行大规模开发，实际上各路英豪在这里造就开始大展拳脚了。前段时间，特别是在02、03年的时候，市场相对比较好，那时候供不应求，闲林板块火了一把。但是进入宏观调控以后，闲林板块出现了分化，什么分化呢？有些楼盘，特别是品牌楼盘、品牌房产，销售依然比较旺盛。这里就有绿城的翡翠城、金都的、金城的，特别是像大华西溪风情这样的楼盘，价格也在不断攀升，也得到了我们购房者的青睐。主要原因还是这里的开发商越是面对宏观调控，他们越是增强了品牌、品质意识，特别是品质，对产品的品质我认为提升的很快，我们可以对照，大家看蒋村原来开发的房子，比现在闲林开发的房子，那不是一个亮点，实际上是青出于蓝而胜于蓝，进入一个新的阶段。实际上闲林之所以能够吸引很多人来买房，可能主要的因素一个是它的环境因素，这里的环境依托于西溪湿地杭州这么大的绿肺，使得很多追求健康、追求生态、追求品位的一些购房者愿意多花一点路程到这里来居住，到这里享受一些比较鲜、比较健康的生活。因为这个地方的环境质量在杭州来说我认为是一流的，高于其它板块，这是它最大的优势，就是它的环境优势；

第二个优势，在闲林板块目前来讲房价相对来讲正在形成当中，它的价值在形成当中，所以它的房价也不算高，从它产品品质、性能来比；从环境的质量，房价应该相对还是比较合理的。也就是说，还是有增长的空间，上升的空间。因为闲林板块目前来说还正在建设当中，估计还要建设5—10年才能全面形成。在这个建设过程当中，也就是它的价值不断形成过程，价值必定反应到价格上，也就是价格要有一个不断提升的过程，从而来反应价值上升的过程。

再一个，我们去看看广州一些楼盘的开发，像新明半岛这样的，他们把一些成熟开发模式引进到闲林板块，比方说先投入环境的营造，还有一个把样板房做到位，再一个是交通方面，搞了一些成熟巴士，这些都比较成熟的买房是一种营销方式，实际上现在杭州房地产市场经过三年的宏观调控，已经进入到买方市场，闲林板块也属于更早进入买方市场，因为这里供应量相对比较大，而距离老城区比较远一点，这里的房地产市场可能更早进入买方市场，对于开发商来讲，更早的在选择买方市场的营销方式，所以他们更加具有一些竞争能力。因为它更早进入买方市场以后，不得不面对买方市场来改变它的营造方式，这样才能够把它的楼盘很好的卖出去。这点新明半岛做的比较有特色，我看了一下也比较震撼。如果在外面开车路在修一塌糊涂，很容易让购房者失去信心，认为这个地方不具备居住价值。但是一旦车拐进去，进入到新明半岛的领域，他的这种印象慢慢淡化了，因为里面已经搞的非常具有居住价值了。一路过去环境营造非常好，包括一些房子、现房已经做出来了，等到了销售部以后，基本上购买的欲望就开始上升了，就开始有些冲动了，就是心开始动了。到销售部里面，被销售员一番讲解，再看了整个模型，参观了样板房等等以后，他就心动了。所以我觉得这样一个营销模式，非常具买方市场的特点，这也是闲林板块，像新明半岛、大华西溪风情卖得到很好的原因。我到大华西溪风情来过很多趟了，我很想买，但是一直没有买到，我一看这个环境，大环境依托于西溪湿地，但是关键还在于内部的环境，内部的环境营造的也很好，内外环境都不错，所以它的环境优势发挥的很好，这就是它吸引很多人，尽管当时情况下交通并没有很好的改善，但是现在交通已经改善过了，我们今天从文一路过来很顺畅，虽然公交车还没有过来，但是这里住的人也都有自己的车子。我自己的体会，可能很多具有改善性需求的人，会继续的选择闲林板块作为他新的第二居所。像我这样一类改善需求的人，我现在住在南都德嘉，原来是很好的，但是汽车时代的到来，使我们那些本来品质、环境都很不错的楼盘，现在显得有些不舒适了，不方便了，为什么？车没有地方停，马路上人行道全部停满，稍微回来的晚一点就要停到很远的地方，如果像这种下雨天真的很麻烦，像开车的人不会带雨伞，还要冒着大雨回家，弄不好感冒，下雪天也是这样。所以每次这样冒雨天回家的时候我就有一个想法，我一定要搬离这个地方，去一个新的地方，那搬到那里去呢？住在城西的人，我了解蒋村附近很多老板在那里买了别墅的，买了高档公寓的人，现在深受着停车之苦，车位之苦，当时没有前瞻性，规划设计都是按照当时的情况，车位只有30%，最多也只有70%，所以这个问题导致很多人要搬离老城西。所以老城西我估计会出现又一波换房。实际上据我了解，有不少人都在要求换房，换到哪里去？继续往西，西进、西进，为什么他们要往西走呢？一个他们对城西的生活比较熟悉。第二他们原来选择城西，就是追求城西一个环境质量、空气质量，就是大环境，西溪湿地，最大的绿肺搞好以后，人们更加不愿意离开城西，再往西临安国家森林公园也在那儿了，从地势上看，我们城西是上风上水的地方，水源是从西面下来的，城东是下游了，城西是上游，风从西边来，从风水的角度来讲，城西也是一个风水宝地。所以更加吸引了一大批重视山水、重视风水、重视环境、重视健康的有识之士到这里来定居，不光是本地人，还有大量的外地人。

所以在城西我觉得原来老城区已经容纳不下，所以新城区，特别是闲林板块成了他们的选择，我也选择，我已经买了，我买了金都雅苑，我很想买大华西溪风情，但是当时没有注意，没有买上，后来就买了金都了。

当然现在闲林还有一些问题，一方面前景是美好的，大环境、整个环境质量不错，可以说越来越好，随着天目山路的开通，随着文一西路的开通，还有文二西路的开通，这一系列市政工程都在不断的进行，我看见闲林政府不断的做好事，造马路。那么可以想像，时间会使闲林板块逐渐成熟，时间会让闲林板块价值日益提升，时间会使闲林板块更具有居住、生活的内容，这点是可以预见到的。但是目前还存在一些问题，也不容忽视。一个由于正在建设当中，短期内居住质量不太高，短期内居住质量有限。主要问题在哪里？不是小区里面，像大华西溪风情小区里面居住价值非常高，主要是它周边的配套，一个是交通、一个是配套，这两个方面的因素还没有很好的解决。所以导致它的入住率相对比较低，人气不旺，房子都卖出去了，但是真正入住的人不多，这有一个时间过程。另外一个也是配套滞后，所以我觉得应该呼吁政府，包括开发商联合起来，怎么样来解决闲林板块的公交配套交通。第二是商业配套这些问题，这是它两大问题。当然这不是靠呼吁完全能够解决的，还有一个时间过程，因为开发要有一个过程。

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