杭楼市疯狂"豪宅化"透视：羊群效应滋生隐患

自去年杭州滨江·金色海岸项目逆市热销以来，一些豪宅项目逐渐浮出水面，更多的房地产企业则在今年开始以“品质”的名义开发豪宅。豪宅“疯狂”的背后，是房地产企业对杭州豪宅消费客户群的信心，而这样的“羊群效应”却也进一步滋生出隐患。

豪宅也疯狂位于杭州钱江新城的滨江·金色海岸由滨江房产开发，其开盘的时间恰好是去年宏观调控政策出台后。出人意料的是，该楼盘在短短两个月内回笼资金7亿元，最终以最高单价每平方米2.5942万元的成绩位列杭州楼市年度排行榜第四位。

而由绿城房产集团开发的豪宅项目深蓝广场，位于杭州下城区朝晖路，目前已全面入住。该项目推出的447套房源已售出435套，最高售价达到每平方米2.5万元。此外如东方金座、绿城丁香公寓以及凯恩西湖金座等豪宅项目也都业绩不斐，每平方米2万元左右的售价并没有吓退杭州的高端客户群。

今年10月15日，位于杭州钱江新城的另一高端项目东方润园开盘。据杭州市透明售房网显示，该楼盘于开盘当月便登上销售冠军宝座，销售金额达3.75亿元，而且迄今为止推出的400多套房源已售出80%%以上。据了解，该楼盘最小的套型面积也达220平方米，每套总价在500万元以上，配套有中西两个餐厅，不仅每个卧室都设有单独卫生间，而且主卧卫生间还设有两个浴盆、两个衣柜，“以适应男女主人的不同要求”。

然而即使是东方润园，其价格在杭州楼盘年度销售排行榜上连前十位都挤不进去，排名第一的湖滨公寓成交单价已达每平方米3.98万元。

“见过别人卖豪宅，自己也卖过豪宅，可没有见过豪宅有这种卖法，销售速度居然比普通中低端项目还快。”做了8年房产销售代理的杭州新天地行销机构总经理陈帆如此感慨道。

正是这些豪宅看似一片大好的销售形势，鼓舞了更多的后继者。不久前，滨江房产和绿城集团联袂以36.3亿元的“天价”竞拍到杭汽发地块(杭政储出[2006]20号)。而据知情人士透露，这“又将是一个地处杭州市中心的高层豪宅项目”。

无独有偶。坤和建设集团在杭州西溪的近100万平方米的和家园项目，也正在以“低密度的豪宅”定位进行建设；位于西湖区吴山广场西侧的西湖8号公馆项目，则号称销售单价将超过每平方米4万元……

掘金豪宅的动力

为何热衷于开发豪宅？在记者采访的数位杭州地产开发商当中，十之八九的回答如出一辙：浙江是国内民间资本最活跃的省份，杭州有着强劲的豪宅需求。

在不久前出炉的“胡润百富榜”上，有63位富豪的企业总部在杭州，并且其中83位上榜富豪是浙江出生。而浙江人对于奢侈品的消费也毫不含糊，在2006上海顶级奢侈品展上，一掷千金购买限量版加长悍马的也是浙商，至于奔驰、宝马、奥迪等高档轿车在浙江更是随处可见，义乌与温州甚至被称为“宝马市”。

或许排行榜并不能体现市场对豪宅的真实购买力，但以“小狗经济”著称的浙江最不缺的便是大大小小的老板。同时，杭州是全球闻名的生态旅游城市，西湖更是家喻户晓，其城市价值与日俱增，吸引了大量的海外资金投资置业。

“对于住宅投资者而言，那些普通住宅更容易受到政策及市场气候的影响，而豪宅类产品有着很强的抗跌性，更易于保值增值，自然更受青睐。”杭州阳光顾问总经理余先锋如此对记者分析道。

另一方面，开发豪宅的利润远远高于普通住宅，这也使得更多的开发商争相进入这个市场。据披露，号称中国第一豪宅的上海“汤臣一品”项目售价比地价高出近26倍，这样的数字着实让人咂舌。也许“汤臣一品”的现象属于个案，但豪宅与普通住宅最大的区别便在于高附加值，和同等地段的普通住宅相比，价格的弹性空间还是要大出许多。

于是，在滨江·金色海岸、深蓝广场、东方润园等“榜样”的带动下，杭州的地产开发商们纷纷挤向豪宅这座独木桥。

“羊群效应”下的市场隐患

事实上，并不是所有高端项目都“硕果累累”。

比东方润园早一个月开盘的某豪宅项目，自我标榜为“少数派潮流”，开盘当日便被预定148套。然而两周过后，该项目销售形势急转直下。据杭州市透明售房网显示，到目前为止，项目房源还剩一半未能售出，这或许可以为杭城的“豪宅迷们”敲响了警钟。

杭州究竟有多大的豪宅消费能力？就客户群细分而言，处在“金字塔尖”的豪宅消费客户毕竟是少数。而与上海、北京等地相比，杭州的国际化程度也并不算高，这即意味着当地的豪宅项目主要将依靠本地人自己消化。而仅是滨江·金色海岸(总建筑面积为22万平方米)、东方润园(22.6万平方米)、世贸丽晶城(38万平方米)、和家园(近100万平方米)、杭汽发地块(33.4万平方米)五个项目加起来就有超过200多万平方米的体量，加上其他林林总总的已建及在建别墅、公寓等项目，几年后如此之多的豪宅将何去何从？

“目前从一些豪宅项目的热销来看，杭州的豪宅市场还是有很大的挖掘潜力。然而现在的市场利好，并不代表两年以后仍然利好，市场的空白点不是一直在那里的。”浙江通策集团营销总监张晓路对杭州房产开发的“豪宅化”倾向较为担忧，“大家都想赶这趟车，但豪宅的客户群并不是想象中的那么大，一旦超出这个体量便会出现问题。”

而豪宅的开发成本高、投资风险大更是不容忽视的事实。地段的不可复制、景观的稀缺、配套的精良、服务的细致以及建造水准的国际化品质，对于开发商而言都是巨大的挑战。此外，豪宅的资金回笼周期比普通商品住宅要长得多，开发商的资金压力很大，一旦在某个环节出了问题，就可能导致资金链断裂，对企业、银行及社会都将造成极大的损失。

大量豪宅的出现不利于楼市的健康运行。特别当房地产开发企业都热衷于豪宅项目的开发，在这部分市场上投入的资金过大，会使得经济型住宅市场的投资减少，进而导致市场供求错位。而近两年来无论是“国八条”、“国六条”以及“90平方米、70%”等政策的制定，都在致力于调整住房结构，积极引导房地产开发及消费的理性化。专家们担心的是，如果不以有效的手段加以限制，杭州楼市的豪宅项目还将逐步增多，最终导致比例失衡，市场的健康发展便将成为一句空话。

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