清算房企土地增值税 中央强化房地产调控决心

该来的还是来了。昨日，沪深股市地产股几乎全线跌停，事件的导火索就是国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)。

事实上，关于土地增值税的清算问题，国家有关部门一直在未雨绸缪，早在1993年，国务院就发布了138号令(即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》)，只是由于成本核算存在困难，一直只按预征收方式征税。而本次《通知》的核心恰恰是明确了成本核算方法，在最大程度上消除了138号令的模糊空间，细化清算办法，大大加强了征收土地增值税的可操作性。

股市为什么对《通知》如此敏感？市场的判断是国家对土地增值税进行清算将极大影响房地产上市公司的利润率。这是一种投资层面的认识。而把《通知》放到国家对房地产进行的四年宏观调控这个大进程中来看，此举有更深一层的含义。在接下来论述之前，我们再回顾几个事件：

一、2006年10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融部负责人，断然叫停未封顶楼盘个人按揭贷款的举动。事实上，早在2003年，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称“121文件”)，就对此有了明确规定。

二、去年国家出台“70/90”政策，强化中小房型建设，大力发展经济适用房和廉租房。而早在1998年，我国实行住房制度改革时，国务院发布的23号文就提出，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”是房改的主要目标。

三、2007年1月9日，建设部发布《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，仅过了十几个小时又废除了。无论是房地产商还是普通消费者，都随着政策的突然变动坐了一回“过山车”。

以上三个方面的事件加本次《通知》的出台，看似彼此独立，实质上反映了政府对房地产进行宏观调控的决心。笔者用两个词来概括：回归和坚定。

北京三年后重操“121文件”是对金融紧缩政策的重新肯定和回归；国家强制规定户型面积及比例是对住房问题的重新认识，更是某种意义上责任的回归；建设部《设计要点》政策“对冲”事件显示了中央对房地产宏观调控的决心之坚定；本次《通知》在这个敏感的时机下发，更是传递了这样一个信息：中央在2007年对房地产进行调控依然保持压力，态度更加坚决。

值得注意是，在2007年的开局之时，经历了四年调控政策的洗礼，房地产市场已经到了一个比较微妙的时刻。房地产市场观望情绪加重、成交量萎缩、部分房地产企业资金链紧张。国家在这个时候发布土地增值税新政，除了在宏观层面传递紧缩信息外，在实际操作层面对市场影响更是立竿见影。从短期看，土地增值税清算将对那些资金链紧绷的中小开发商和来不及进行准备金提留的企业产生重大影响。从长期看，国家出台的政策日益触及房地产企业的核心神经，房价在国家的严密监视下不可能再次出现大幅上涨，土地增值税的清算将极大压缩开发商的利润空间。

目前，房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场，消费弹性增大，房地产企业转嫁税费的能力被大大削弱。因此，笔者认为，地产股全线跌停，以及政府对房地产市场调控态度的再次明确，也许意味着房地产行业的发展模式将不可避免地发生重大改变。

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