2006年杭州二手楼市大看台 政策调控凸显作用

2006年是二手房市场的“政策调控年”，国家宏观调控政策的频频出台，在经历了两次房贷加息、6月1日的营业税政策实施、8月1日个人所得税的征收、部分城市实行土地增值税、2006年末杭州市房管局出台二手房网上签合同的新规定，这一系列政策的实行都对杭城二手房市场的供求比例产生了很大的影响，但是这些影响对2006年的杭州二手房交易量而言冲击力似乎并不大，消费者对政策的承受能力有了很大的提升，二手房市场有了很大的回暖，消费者的购买更趋向于理性。

根据裕兴不动产市场调研中心的数据显示，整个2006年杭城二手房市场的发展并没有按照原有的规律出牌，6、7月虽受到国家宏观调整政策的影响，二手房交易较之去年仍呈现明显的上升趋势，与同期相比增长12.8%。根据国家经济发展的整体规划，2007年国家将重点搞活二手房市场，裕兴不动产执行总裁郑瑛告诉记者：“2006整个二手房市场可以说是逆势飞扬，从2005年年底的冰点，到2006上半年的市场快速回升，直至下半年的理性回归，对于国家接二连三出台的宏观调控政策，消费者对政策的接受能力已经越来越强了，政策出台前后会形成交易小高峰，但整年的二手房交易走势还是趋向平稳，市场正在向越来越理性的方向发展，同时也对中介机构提出了更高的要求和挑战。”

一、政策调控仍是2006年房产业的主题,但市场对政策的稀释进程大大加快

经历了2005年的宏观调控，消费者、房产中介对政策的理解、承受能力和对市场走向的预判能力都得到了加强，购房者原先观望等待房价下跌的心态已经得到了，观望时间的缩短，看中就下单。

2005年6月1日七部委出台营业税后，房产市场立即进入冰冻期，由3、4月的市场火爆下降至最低谷，6、7、8月的二手房成交量不到3、4、5月份的40%，并且一直持续到10月份；2006年又颁发营业税的新规定和个人所得税,这在一定程度上增加了房产转让环节的成本，但从裕兴不动产7、8、9三个月份挂牌的数据显示，房屋转让成本的增加，放缓了一部分不急需入住的客户的购房进度，8、9、10月份的二手房市场趋向平淡，一手房市场相对火爆，面对这种局面，房东主动降价，以下半年成交火爆的城北为例，8～10月份的挂牌价就出现了一个明显的起伏，8月至9月开始从原先挂牌均价9392元/平方米，回落至均价7513元/平方米.经过两个多月市场对新政的稀释及城北居住环境的成熟,10月后均价又上升至8990元/平方米。

房东挂牌价出现了如此戏剧性的变化，除了受到政策反作用之外，还有一个重要因素就是杭州房地产市场强劲需求的支撑。首先，营业税和个税的征收对二手房市场影响较大，裕兴不动产市场调研中心的王云鹏经理说：“由于政策影响，杭城二手房市场5、7月份交易十分活跃，新政实施前通宵签单是常有的事。”其次，杭州房地产市场强劲的住房需求主要来自以下两大方面的原因；首先，杭州作为上海的大后方，越来越多的人开始过着在上海工作、杭州安家的生活，其次，主打“东方休闲之都”的杭州以其舒适的生活环境，良好的创业投资环境，都为杭州的楼市注入了一剂兴奋剂。从目前市场来看，2006年上半年股市、基金市场的熊市，虽然经过两次调息，但央行存款利息的总体较低，再配以利息税以及如今不断上涨的物价指数，可以说是投资渠道并不顺畅。而近年来房地产市场的回报率始终保持较高的水准，更坚定了消费者投资房产增值的信心。

2006年9月以来，股市的一路高走，使得部分投资房产的资金向股市回笼，二手房炒房呈现明显的下降趋势，消费者日渐理性和需求刚性越来越突现，据裕兴不动产市场调研中心预测：2007年将是国家政策调控细则执行年。

二、西湖区为购房者首选、拱墅区成为年度成交新秀

西湖区在杭城众多成交区块中，始终以其成熟的配套建设、便捷的交通网络、众多文教区域赢得众多消费者的青睐。2006年出台的营业税、个人所得税对西湖区的交易产生了一定的影响，但并未撼动西湖区块的整体成交情况。据裕兴不动产市场调研中心数据显示：2006年1月～2006年11月，西湖区和拱墅区分别以月平均27.78%和25.59%的绝对优势成为年度成交热点区域，特别是在11、12两个月，拱墅区更是后来居上，在月成交的数据中均以30%以上走红，成为年度收关区域成交新亮点。

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